BGH Urteil vom 08.01.2004 - VII ZR 12/03 | VerwalterPraxis Gold | Immobilien

Entscheidungsstichwort (Thema)

Bauleistungen. Vergabe durch Hausverwalter für Eigentümer unabhängig vom Leistungsumfang

Leitsatz (amtlich)

Die Vergabe von Bauleistungen durch den Hausverwalter wird, soweit sich aus den Umständen (§ 164 Abs. 1 S. 2 BGB) nichts Anderes ergibt, i. d. R. für dessen Auftraggeber, gewöhnlich den Eigentümer, vorgenommen.

Der Umfang der vergebenen Arbeiten ist nicht entscheidend für die Frage, ob der Hausverwalter im eigenen oder in fremdem Namen gehandelt hat.

Normenkette

BGB § 164 Abs. 1

Verfahrensgang

OLG Rostock (Urteil vom 17.12.2002)

LG Rostock

Tenor

Die Revision des Klägers gegen das Urteil des 4. Zivilsenats des OLG Rostock v. 17.12.2002 wird zurückgewiesen.

Der Kläger trägt die Kosten des Revisionsverfahrens.

Von Rechts wegen

Tatbestand

Der Kläger verlangt Werklohn für Malerarbeiten, die in einigen Wohnungen einer mehr als 500 Einheiten umfassenden Plattenbau-Wohnanlage erbracht worden sind. Die Arbeiten waren Teil der Sanierung der gesamten Anlage. Die Beklagte hat die Aufträge für die Malerarbeiten erteilt. Sie befasst sich u. a. mit Hausverwaltungen für die Erwerber der Plattenbauten.

Die Malerarbeiten haben nur einen kleinen Teil der Sanierung der Plattenbauten ausgemacht. Hauptsächlich sind die Sanierungsarbeiten ohne Beteiligung der Beklagten durch die Erwerber über deren Generalübernehmer vergeben worden. Daran waren der Kläger und sein Partner mit einem Bauwerkvertrag im Wert von mehreren Mio. DM beteiligt.

Die Parteien streiten darüber, ob die Beklagte die Werkverträge über die Malerarbeiten im eigenen Namen geschlossen hat oder als Vertreterin der Erwerber.

Das LG hat die Beklagte für passivlegitimiert gehalten und sie zur Zahlung von 36.467,83 DM verurteilt. Das Berufungsgericht hat die Klage abgewiesen. Dagegen wendet sich die vom Berufungsgericht zugelassene Revision des Klägers.

Entscheidungsgründe

Die Revision ist nicht begründet.

1. Nach Auffassung des Berufungsgerichts hat die Beklagte die Aufträge nicht im eigenen Namen erteilt, sondern namens und mit Vollmacht der Erwerber der Plattenbauten. Das ergebe sich aus den Umständen der Auftragserteilung. Die Beklagte habe die Aufträge ausdrücklich als Hausverwaltung vergeben. Bei größeren, über die normale Unterhaltung des Hauses hinausgehenden Aufträgen, wie sie hier vorlägen, sei im Zweifel davon auszugehen, dass sie im Namen des Hauseigentümers erteilt würden. Das entspreche den Interessen aller Beteiligten, auch des Auftragnehmers.

2. Dagegen wendet sich die Revision ohne Erfolg.

a) Ob ein von einem Hausverwalter abgeschlossener Werkvertrag über Bauleistungen am verwalteten Objekt regelmäßig als im Namen des Eigentümers erteilt zu betrachten ist und ob dies vom Umfang des Auftrags abhängt, ist in der Rechtsprechung bisher nicht abschließend entschieden (vgl. KG v. 12.12.1995 - 7 U 5280/95, KGReport Berlin 1996, 73 = MDR 1996, 582 = NJW-RR 1996, 1523; OLG Brandenburg v. 18.9.1996 - 3 U 99/96, ZMR 1997, 598; OLG Düsseldorf v. 10.9.1999 - 22 U 35/99, OLGReport Düsseldorf 2000, 1; BauR 2000, 1210, jeweils m. w. N.). Die Frage ist dahin zu beantworten, dass die Vergabe von Bauleistungen durch den Hausverwalter, soweit sich aus den Umständen (§ 164 Abs. 1 S. 2 BGB) nichts Anderes ergibt, i. d. R. für dessen Auftraggeber, gewöhnlich den Eigentümer, vorgenommen wird. Auf den Umfang der vergebenen Arbeiten kommt es nicht an. Voraussetzung ist stets, dass dem Auftragnehmer der Werkleistungen die Eigenschaft als Hausverwalter offen gelegt ist.

Dass der Hausverwalter nicht für sich, sondern für seinen Auftraggeber tätig wird, ist für Hausverwaltungen typisch und entspricht im Allgemeinen den Interessen der Beteiligten. Wie jedem Unternehmer erkennbar ist, hat der Hausverwalter kein Interesse an der Vergabe von Bauleistungen im eigenen Namen. Sie kommen nicht der Hausverwaltung zugute, sondern dem Eigentümer. Diesem wiederum wird gewöhnlich daran gelegen sein, Ansprüche wegen Werkmängeln, die ihn unmittelbar betreffen, nicht erst nach einer Abtretung geltend machen zu können. Auch dem Auftragnehmer der Werkleistungen ist normalerweise besser damit gedient, nicht den Verwalter, sondern den Eigentümer als Vertragspartner und dessen Immobilie als Sicherheit zu haben.

b) Danach ist davon auszugehen, dass die Beklagte nicht im eigenen Namen gehandelt hat. Sie hat sich als Hausverwaltung ausgewiesen. Die Gesamtsanierung der Wohnanlage ist abgesehen von den Malerarbeiten ohne Mitwirkung der Beklagten und unter maßgeblicher Beteiligung des Klägers und seines Partners als Auftragnehmer vorgenommen worden. Dem Kläger waren die Umstände dieser Sanierung bekannt. Hinreichende Anhaltspunkte dafür, dass die Malerarbeiten im Gegensatz zu den anderen Arbeiten nicht für die Erwerber, sondern für die Beklagte sollten erbracht werden, fehlen.

Die Rüge der Revision, das Berufungsgericht habe weitere Umstände nicht ausreichend berücksichtigt, ist im Wesentlichen eine revisionsrechtlich unbeachtliche Würdigungsrüge und auch im Übrigen nicht begründet. Das von der Beklagten verwandte Briefpapier und die Vergabe der umfangreichen anderweitigen Aufträge durch andere Personen sprechen nicht für ein Handeln der Beklagten im eigenen Namen bei der Vergabe der Malerarbeiten. Dass dem Kläger die Eigentümer der Wohnanlage nicht bekannt waren, kann unterstellt werden, weil diese Kenntnis nicht entscheidend ist. Äußerungen schließlich des Geschäftsführers der Beklagten zur Abwicklung der Bezahlung der Malerarbeiten können dahinstehen. Abgesehen davon, dass es sich um nachvertragliches Verhalten handelt, besagen diese Äußerungen wenig über die Vertretungsverhältnisse, weil auch die Zahlungsabwicklung zu den Aufgaben einer Hausverwaltung gehört.

II.

1. Die Beklagte hat nach Ansicht des Berufungsgerichts im Rahmen der ihr von den Erwerbern erteilten Verwaltungsvollmacht gehandelt. Diese umfasse den Abschluss von Werkverträgen auch der vorliegenden Größenordnung.

2. Dagegen wendet sich die Revision ohne Erfolg. Zwar ist die Auffassung des Berufungsgerichts fehlerhaft, die in der Vollmacht enthaltene Befreiung gem. § 181 BGB besage etwas darüber, ob die Vollmacht auch den Abschluss von Werkverträgen umfasst. Das kann jedoch auf sich beruhen. Nach der Vertragsklausel wird die Beklagte ausdrücklich bevollmächtigt, "alle Rechtsgeschäfte vorzunehmen ... , die das Verwaltungsobjekt betreffen". Es ist revisionsrechtlich nicht zu beanstanden, diese Klausel so zu verstehen, dass sie auch den Abschluss von Werkverträgen über die hier fraglichen Arbeiten einschließt. Die Auffassung der Revision, der übliche Geschäftsbereich eines Hausverwalters beschränke sich auf Mietangelegenheiten, trifft nicht zu.