BGH Urteil vom 12.05.2016 - I ZR 5/15 | VerwalterPraxis Gold | Immobilien

Leitsatz (amtlich)

a) Die Bestimmung des § 655 BGB ist nicht über ihren Wortlaut hinaus auf andere Arten von Maklerverträgen anzuwenden.

b) Ist die Zahlung einer unüblich hohen Maklerprovision im Kaufvertrag zwischen dem Verkäufer und dem Käufer vereinbart und ist der Vorkaufsberechtigte im Fall der Ausübung des Vorkaufsrechts deshalb nicht verpflichtet, die Maklerprovision in der vereinbarten Höhe nach § 464 Abs. 2 BGB zu erstatten, besteht für den Vorkaufsberechtigten auch keine Verpflichtung, eine auf die übliche Höhe reduzierte Maklerprovision zu zahlen.

Normenkette

BGB § 464 Abs. 2, § 655

Verfahrensgang

KG Berlin (Urteil vom 06.11.2014; Aktenzeichen 10 U 11/14)

LG Berlin (Entscheidung vom 16.12.2013; Aktenzeichen 33 O 244/13)

Tenor

Die Revision gegen das Urteil des 10. Zivilsenats des KG vom 6.11.2014 wird auf Kosten der Klägerin zurückgewiesen.

Von Rechts wegen

Tatbestand

Rz. 1

Der Beklagte und sein Bruder haben ihre am 15.2.2011 verstorbene Mutter zu gleichen Teilen beerbt. Der Nachlass bestand im Wesentlichen aus dem Hausgrundstück F. in B. . Der Bruder des Beklagten beauftragte die Klägerin mit der Vermittlung eines Kaufinteressenten für seinen hälftigen Erbteil. Mit Erbteilskaufvertrag vom 3.3.2012 veräußerte er durch Vermittlung der Klägerin seinen Anteil an dem Nachlass an Herrn S. A. (im Weiteren: Käufer) zum Preis von 260.000 EUR. Nach § 7 dieses Vertrags wurde der verkaufte Erbanteil dem Käufer mit sofortiger dinglicher Wirkung übertragen. In § 16 des Vertrags war ausgeführt, dass der Vertrag durch die Klägerin zustande gekommen sei, dass der Käufer sich verpflichte, an die Klägerin ein Maklerhonorar i.H.v. 29.750 EUR für Beratung, wirtschaftliche Aufbereitung und Verkauf zu zahlen, und dass dieses Honorar im Falle der Ausübung des Vorkaufsrechts ebenfalls verdient und vom Vorkaufsberechtigten zu zahlen sei.

Rz. 2

Der Beklagte übte mit Schreiben vom 11.6.2012 gegenüber seinem Bruder und dem Käufer sein gesetzliches Vorkaufsrecht aus. Die von der Klägerin geforderte Maklerprovision i.H.v. 29.750 EUR bezahlte er nicht.

Rz. 3

Das LG hat die von der Klägerin gegen den Beklagten erhobene Klage auf Zahlung von 29.750 EUR nebst Zinsen i.H.v. 18.564 EUR zzgl. Zinsen als derzeit unbegründet und im Übrigen als unbegründet abgewiesen. Das Berufungsgericht hat die dagegen gerichtete Berufung der Klägerin zurückgewiesen und die Klage auf die Berufung des Beklagten abgewiesen. Mit ihrer vom Senat zugelassenen Revision, deren Zurückweisung der Beklagte beantragt, verfolgt die Klägerin ihren Klageantrag weiter.

Entscheidungsgründe

Rz. 4

I. Das Berufungsgericht hat einen Anspruch der Klägerin gegen den Beklagten auf Zahlung der Maklerprovision aufgrund der Ausübung des Vorkaufsrechts verneint. Dazu hat es ausgeführt:

Rz. 5

Der vorkaufsberechtigte Beklagte habe aus einem im Falle der §§ 2034, 464 Abs. 2 BGB durch Ausübung des Vorkaufsrechts begründeten selbständigen Kaufvertrag oder - im Falle des § 2035 BGB - aus gesetzlichem Schuldverhältnis alle Leistungen zu erbringen, die der Käufer nach seinem Kaufvertrag als im Gegenseitigkeitsverhältnis stehende Pflicht zu erfüllen gehabt hätte. Danach komme es im Streitfall darauf an, ob die vom Käufer in dem Kaufvertrag vom 3.5.2012 übernommene Verpflichtung zur Zahlung einer Maklerprovision wesensgemäß mit zu diesem Vertrag gehört habe. Das wäre der Fall gewesen, wenn sich die Maklerkosten im üblichen Rahmen gehalten hätten. Davon könne vorliegend aber nicht ausgegangen werden. Die durch § 16 des Kaufvertrags vom 3.5.2012 vom Käufer übernommene Maklerprovision i.H.v. 9,62 % netto und 11,44 % brutto des vereinbarten Kaufpreises übersteige das für Grundstückskaufverträge übliche Maß. Entgegen der Auffassung des LG könne die Maklerklausel in dem Kaufvertrag vom 3.5.2012 auch nicht auf das übliche Maß reduziert werden.

Rz. 6

II. Die gegen diese Beurteilung gerichtete Revision hat keinen Erfolg. Das Berufungsgericht hat die Klage im Ergebnis zu Recht als insgesamt unbegründet angesehen. Zwar ist mit dem Zugang des Schreibens vom 11.6.2012 zwischen dem Beklagten und dem Käufer ein gesetzliches Schuldverhältnis zustande gekommen (dazu unter II 1). Die Pflicht zur Zahlung der Provision des vorkaufsberechtigten Beklagten war auch Bestandteil des zwischen dem Bruder des Beklagten und dem Käufer zustande gekommenen Kaufvertrags (dazu unter II 2). Der Klägerin steht gegen den Beklagten aber deshalb kein Anspruch auf Maklerlohn gem. § 652 Abs. 1 Satz 1 BGB zu, weil die in § 16 des Vertrags vom 3.5.2012 getroffene Provisionsvereinbarung unüblich hoch war und deshalb weder in der vereinbarten Höhe (dazu unter II 3) noch in einem auf das übliche Maß reduziertem Umfang gegenüber dem Beklagten wirkte (dazu unter II 4).

Rz. 7

1. Im Hinblick auf die in § 7 des Kaufvertrags vom 3.5.2012 vereinbarte sofortige Übertragung des Erbteils hatte der Beklagte sein Vorkaufsrecht als Miterbe nach § 2035 Abs. 1 Satz 1 BGB gegenüber dem Käufer auszuüben. Für die Ausübung dieses Vorkaufsrechts galt dasselbe wie für die Ausübung des Vorkaufsrechts gegenüber dem Verkäufer gem. § 2034 BGB (vgl. BGH, Urt. v. 14.3.1962 - V ZR 2/62, WM 1962, 722, 723; Staudinger/Löhnig, BGB [2016], § 2035 Rz. 2; MünchKomm/BGB/Gergen, 6. Aufl., § 2035 Rz. 2b; NK-BGB/Ann, 4. Aufl., § 2035 Rz. 5). Nach § 2036 Satz 1 BGB wird der Käufer von der Haftung für die Nachlassverbindlichkeiten mit der Übertragung des Anteils auf den Miterben frei. Die Ausübung des Vorkaufsrechts des Miterben wirkt nur obligatorisch. Mit der Ausübung des Vorkaufsrechts entstand zwischen dem Beklagten und dem Käufer ein gesetzliches Schuldverhältnis. Auf dieses sind grundsätzlich die §§ 463 bis 473 BGB anzuwenden, weil die §§ 2032 ff. BGB insoweit keine weitergehenden Regelungen enthalten (NK-BGB/Ann, a.a.O., § 2035 Rz. 5 i.V.m. § 2034 Rz. 14). Danach war der Käufer verpflichtet, den vom Bruder des Beklagten erhaltenen Erbanteil auf den Beklagten zu übertragen. Im Gegenzug hatte der Beklagte dem Käufer den für den Erbanteil bezahlten Kaufpreis und die durch den Kaufvertrag entstandenen Kosten sowie etwa durch die Ausübung des Vorkaufsrechts entstandene Kosten einschließlich der Kosten einer Rückübertragung zu erstatten (vgl. BGH, Urt. v. 8.5.1952 - IV ZR 163/51, BGHZ 6, 85, 88; Urt. v. 21.10.1954 - IV ZR 128/54, BGHZ 15, 102, 104; BVerwGE 24, 87, 88 f.; BFH DB 2014, 2389 Rz. 14; Staudinger/Löhnig, a.a.O., § 2035 Rz. 3 bis 3d; MünchKomm/BGB/Gergen, a.a.O., § 2035 Rz. 3 i.V.m. § 2034 Rz. 35 bis 39; Palandt/Weidlich, BGB, 75. Aufl., § 2034 Rz. 9; NK-BGB/Ann, a.a.O., § 2035 Rz. 5 i.V.m. § 2034 Rz. 14; Soergel/M. Wolf, BGB, 13. Aufl., § 2035 Rz. 4).

Rz. 8

2. Die Provisionszahlungspflicht des Vorkaufsberechtigten setzt nach § 464 Abs. 2 BGB voraus, dass sie Bestandteil des Hauptvertrags zwischen dem Verkäufer und dem Erstkäufer ist; der bloße Maklervertrag des Verkäufers oder des Erstkäufers mit dem Makler reicht nicht aus (vgl. BGH, Urt. v. 14.12.1995 - III ZR 34/95, BGHZ 131, 318, 321; Urt. v. 11.1.2007 - III ZR 7/06, WM 2007, 696 Rz. 9 = VersR 2007, 393; Staudinger/Arnold, BGB [2015], §§ 652, 653 Rz. 118). Diesem Erfordernis entspricht die in § 16 des Kaufvertrags vom 3.5.2012 getroffene Regelung.

Rz. 9

3. Das Berufungsgericht hat rechtsfehlerfrei angenommen, dass die in diesem Vertrag getroffene Regelung sich nicht im üblichen Rahmen gehalten hat und daher den Beklagten nicht verpflichtete.

Rz. 10

a) Nach der Rechtsprechung des BGH, die auch im Schrifttum Zustimmung gefunden hat, gehören Bestimmungen in Kaufverträgen über die Verteilung der Maklerkosten, die sich nicht im üblichen Rahmen halten, wesensgemäß nicht zum Kaufvertrag und verpflichten daher den Vorkaufsberechtigten nicht (vgl. BGH WM 2007, 696 Rz. 10 f.; Staudinger/Arnold, a.a.O., §§ 652, 653 Rz. 120; Staudinger/Mader/Schermaier, BGB [2014], § 464 Rz. 17 und 25; Westermann in MünchKomm/BGB, 7. Aufl., § 464 Rz. 7 i.V.m. § 463 Rz. 25; Soergel/Wertenbruch, a.a.O., § 464 Rz. 27; Ibold, Maklerrecht, 3. Aufl., Rz. 100 f., jeweils m.w.N.). Entsprechend dem Rechtsgedanken des § 465 BGB, wonach eine Vereinbarung des Verkäufers mit dem Käufer, durch die der Kauf von der Nichtausübung des Vorkaufsrechts abhängig gemacht oder dem Verkäufer für den Fall der Ausübung des Vorkaufsrechts der Rücktritt vorbehalten wird, dem Vorkaufsberechtigten gegenüber unwirksam ist, ist in Fällen der Vereinbarung einer unüblich hohen Maklerprovision kein Raum für eine Anwendung des § 464 Abs. 2 BGB (vgl. Staudinger/Arnold, a.a.O., §§ 652, 653 Rz. 120; Ibold, a.a.O., Rz. 100). Dagegen besteht nach § 464 Abs. 2 BGB ein Provisionsanspruch auch gegenüber dem Vorkaufsberechtigten, wenn der Verkäufer ein eigenes Interesse an der Provisionszahlung des Käufers hat und die getroffene Provisionsvereinbarung sich im üblichen Rahmen hält (vgl. Staudinger/Arnold, a.a.O., §§ 652, 653 Rz. 120 und Staudinger/Mader/Schermaier, a.a.O., § 464 Rz. 17 und 25). Ob diese Voraussetzungen erfüllt sind, kann eine Auslegung der getroffenen vertraglichen Vereinbarungen erforderlich machen.

Rz. 11

b) Das Berufungsgericht hat angenommen, dass die in § 16 des Kaufvertrags vom 3.5.2012 getroffene Provisionsvereinbarung unüblich hoch war und deshalb wesensmäßig nicht zum Kaufvertrag zwischen dem Verkäufer und dem Käufer gehörte. Das LG ist davon ausgegangen, dass in Berlin eine Maklerprovision von 6 % nebst 19 % Umsatzsteuer hierauf üblich ist. Das hat das Berufungsgericht ersichtlich auch seiner Entscheidung zugrunde gelegt. Diese auf tatrichterlichem Gebiet liegende Beurteilung kann in der Revisionsinstanz nur darauf überprüft werden, ob sie gegen gesetzliche Auslegungsregeln oder die Denkgesetze verstößt, erfahrungswidrig ist oder wesentlichen Tatsachenstoff außer Acht lässt (st.Rspr.; vgl. BGH, Urt. v. 18.12.2014 - VII ZR 350/13, BGHZ 204, 19 Rz. 14; Urt. v. 19.12.2014 - V ZR 32/13, NJW-RR 2015, 521 Rz. 20; Urt. v. 17.9.2015 - I ZR 47/14, GRUR 2016, 526 Rz. 11 = WRP 2016, 489 - Irreführende Lieferantenangabe, jeweils m.w.N.). Die gegen sie gerichteten Rügen der Revision greifen nicht durch.

Rz. 12

aa) Die Revision rügt ohne Erfolg, das Berufungsgericht habe willkürlich und denkgesetzwidrig angenommen, die im Kaufvertrag vom 3.5.2012 vereinbarte Provision übersteige das übliche Maß auch dann, wenn man unberücksichtigt lasse, dass sich dieser Vertrag nicht auf das gesamte Grundstück, sondern lediglich auf den hälftigen Anteil bezogen habe. Der Umstand, dass der Käufer nicht das gesamte Grundstück erworben habe, sei für die Frage, ob die vereinbarte Maklerprovision das übliche Maß überstiegen habe, ohne Bedeutung gewesen, und die Klägerin habe ihre Provision nicht aus dem Wert des Gesamtgrundstücks berechnet. Das Berufungsgericht wollte mit seiner - wenig präzisen - Formulierung zum Ausdruck bringen, auch der Umstand, dass sich der Kaufvertrag lediglich auf den hälftigen Grundstücksanteil bezogen habe, lasse die Maklerkosten nicht als im üblichen Rahmen liegend erscheinen. Dieses Ergebnis hält revisionsrechtlicher Nachprüfung stand.

Rz. 13

bb) Anders als die Revision meint, lässt sich die Höhe der Provision nicht damit rechtfertigen, dass die Klägerin zusätzliche Leistungen erbracht hat, die über die übliche Tätigkeit eines Maklers hinausgingen. Das Berufungsgericht ist rechtsfehlerfrei davon ausgegangen, die Beschaffung eines Grundrisses gehöre ebenso zu den typischen Leistungen eines Maklers wie die Erstellung einer Mieterliste und die Erstellung eines Verkehrswertgutachtens.

Rz. 14

(1) Die Revision macht dazu vergeblich geltend, aus den Aufzeichnungen und Unterlagen eines Maklers, der Verträge über den Erwerb von Grundstücken oder grundstücksgleichen Rechten vermittle oder nachweise, müssten sich nach § 10 Abs. 3 Nr. 1 MaBV allein Lage, Größe und Nutzungsmöglichkeiten des Grundstücks, Art, Alter und Zustand des Gebäudes, Ausstattung, Wohn- und Nutzfläche, Zahl der Zimmer, Höhe der Kaufpreisforderung einschließlich zu übernehmender Belastungen sowie Name, Vorname und Anschrift des Veräußerers ergeben. Dagegen seien keine Pläne und detaillierten Mieterlisten samt vertragserheblichen Daten vorzuhalten und es sei auch kein Verkehrswert festzustellen. Ein Makler müsse seinen Auftraggeber zwar regelmäßig über alle ihm bekannten Umstände aufklären, die für die Entschließung des Auftraggebers von Bedeutung sein könnten. Ihn träfen aber generell nicht die Pflichten eines Anlagevermittlers. Er dürfe daher vom Veräußerer erhaltene Informationen grundsätzlich ungeprüft weitergeben, wenn er sie mit der erforderlichen Sorgfalt eingeholt und sondiert habe. Auch müsse er für seinen Auftraggeber regelmäßig keine Ermittlungen vornehmen.

Rz. 15

(2) Die Bestimmung des § 10 Abs. 3 Nr. 1 MaBV regelt allein Buchführungs- und Aufzeichnungspflichten des Maklers. Der Umfang der in dieser Hinsicht bestehenden Pflichten sagt nichts darüber aus, welche Leistungen Makler darüber hinaus typischerweise sonst noch erbringen, um Geschäfte erfolgreich zu vermitteln. Inwieweit die von der Revision angeführten Leistungen zur typischen Maklertätigkeit gehörten, die durch den üblichen Provisionsanspruch abgegolten ist, konnte das Berufungsgericht aus eigener Kenntnis aufgrund der Befassung mit maklerrechtlichen Streitigkeiten beurteilen.

Rz. 16

cc) Soweit das Berufungsgericht angenommen hat, die Beratung durch die Klägerin über die Besonderheiten eines Erbteilskaufvertrags, die Herstellung des Kontakts zu einer Rechtsanwältin und die Führung der Kommunikation zwischen dieser und dem Verkäufer rechtfertigten keine Überschreitung des üblichen Maßes der Provision, fehlt dem Berufungsurteil auch nicht jegliche Begründung. Die Entscheidungsgründe eines Urteils müssen nach der Bestimmung des § 313 Abs. 3 ZPO, der gem. § 540 Abs. 2 ZPO für Berufungsurteile entsprechend gilt, lediglich eine kurze Zusammenfassung der Erwägungen enthalten, auf denen die getroffene Entscheidung in tatsächlicher und rechtlicher Hinsicht beruht. In Berufungsurteilen ist nach § 540 Abs. 1 Satz 1 Nr. 2 ZPO eine kurze Begründung für die Abänderung, Aufhebung oder Bestätigung der angefochtenen Entscheidung zu geben.

Rz. 17

In der mündlichen Verhandlung vor dem Senat hat der Revisionskläger geltend gemacht, bei einem Erbteilskaufvertrag sei eine höhere Maklerprovision gerechtfertigt, als sie bei einem Grundstückskaufvertrag beansprucht werden könne. Mit diesem Angriff ist die Revision ausgeschlossen. Wenn sie geltend machen will, das Berufungsgericht habe Sachvortrag der Klägerin in den Tatsacheninstanzen übergangen, muss sie dies in einer innerhalb der Frist gem. § 551 Abs. 2 Satz 2 bis 6 ZPO einzureichenden schriftlichen Revisionsbegründung in einer den Erfordernissen des § 551 Abs. 3 Satz 1 Nr. 2 Buchst. a und b ZPO entsprechenden Weise darlegen (vgl. Ball in Musielak/Voit, ZPO, 13. Aufl., § 551 Rz. 11 m.w.N.). Dies ist nicht geschehen. Den nicht gehaltenen und durch Bezugnahme auf die entsprechenden Fundstellen in den Schriftsätzen bezeichneten Vortrag kann sie in der mündlichen Revisionsverhandlung nicht mehr nachholen (Ball in Musielak/Voit, a.a.O., § 551 Rz. 12).

Rz. 18

4. Ohne Erfolg rügt die Revision schließlich, das Berufungsgericht hätte - wie zuvor das LG - einen Anspruch der Klägerin auf Zahlung der üblichen Maklerprovision bejahen müssen.

Rz. 19

a) Eine Herabsetzung der Maklerprovision der Klägerin auf einen üblichen Betrag in entsprechender Anwendung des § 655 BGB kommt nicht in Betracht. Nach dieser Vorschrift kann der für den Nachweis der Gelegenheit zum Abschluss oder für die Vermittlung eines Dienstvertrags vereinbarte Maklerlohn, der sich im Einzelfall als unverhältnismäßig hoch erweist, auf Antrag des Schuldners durch Urteil auf den angemessenen Betrag herabgesetzt werden. Diese Regelung ist, nachdem zunächst eine auf alle Maklerverträge bezogene Vorschrift beabsichtigt gewesen war, erst durch den Reichstag in das Bürgerliche Gesetzbuch eingefügt worden (vgl. Erste, zweite und dritte Beratung des Entwurfs eines Bürgerlichen Gesetzbuchs im Reichstage, Berlin 1896, Stenographische Berichte, zweite Beratung des Entwurfs, Seite 303 bis 306 zu § 643b BGB; Planck/Oegg, BGB, 4. Aufl. (1928), § 655 Anm. 1). Im Hinblick auf die bewusste Beschränkung des Anwendungsbereichs der Norm auf einen Maklervertrag über die Vermittlung von Dienstverträgen und den Ausnahmecharakter der Vorschrift scheidet eine analoge Anwendung auf alle Maklerverträge und damit auch auf den vorliegenden Maklervertrag aus (vgl. OLG Naumburg, NJW-RR 2013, 564, 566; Staudinger/Arnold, a.a.O., §§ 652, 653 Rz. 54 und § 655 Rz. 15; Erman/Werner, BGB, 14. Aufl., § 655 Rz. 3; Soergel/Engel, a.a.O., § 655 Rz. 2; Kotzian-Marggraf in Bamberger/Roth, BeckOK/BGB, Stand 1.2.2016, § 655 Rz. 2; NK-BGB/Wichert, 2. Aufl., § 655 Rz. 6; Koch, Der Provisionsanspruch des Immobilienmaklers, 2. Aufl., S. 167; differenzierend Roth in MünchKomm/BGB, 7. Aufl., § 655 Rz. 9; a.A. Schwerdtner/Hamm, Maklerrecht, 6. Aufl., Rz. 767).

Rz. 20

b) Auch eine Herabsetzung der vereinbarten Maklerprovision auf eine übliche Höhe nach den Grundsätzen, die bei einem Verstoß gegen ein preisrechtliches Verbotsgesetz gelten, scheidet aus. Nach der Rechtsprechung des BGH hat ein Verstoß gegen Preisvorschriften gem. § 134 BGB die Nichtigkeit der Entgeltregelung im Allgemeinen nur in dem Umfang zur Folge, in dem der zulässige Preis überschritten wird; im Übrigen bleibt der zulässige Preis geschuldet (vgl. BGH, Urt. v. 18.3.2010 - III ZR 254/09, NJW 2010, 3222 Rz. 16). Begründet wird dies mit der Ausnahmeregelung in § 134 Halbs. 2 BGB, wonach das Rechtsgeschäft nur (insgesamt) nichtig ist, wenn sich nicht aus dem Gesetz ein anderes ergibt (vgl. BGH, Beschl. v. 11.1.1984 - VIII ARZ 13/83, BGHZ 89, 316, 319; Urt. v. 4.8.2000 - III ZR 158/99, BGHZ 145, 66, 76; Urt. v. 11.10.2007 - VII ZR 25/06, NJW 2008, 55 Rz. 14). Die Preisvorschriften sollen nur vor der Vereinbarung überhöhter Vergütungen schützen. Sie sollen den Schutz aber nicht in ihr Gegenteil verkehren, indem der gesamte Vertrag nichtig ist. Damit ist die vorliegende Fallkonstellation nicht vergleichbar, weil eine unüblich hohe Maklerprovision wesensmäßig nicht zum Kaufvertrag gehört, eine Reduzierung auf einen üblichen Betrag auch nicht zum Schutz des Vorkaufsberechtigten veranlasst ist und die Gesamtnichtigkeit des Geschäfts nicht in Rede steht.