Entscheidungsstichwort (Thema)
Verpachtung einer Kleingartenparzelle auf unbestimmt Zeit. Räumungsklage nach vorausgegangener Kündigung. Streit über Dauer des Pachtverhältnisses. Zuständigkeitswert. Beginn der streitigen Zeit. Beschränkung des Kündigungsrechts durch Mieterschutzregelung
Leitsatz (amtlich)
Streiten die Parteien im Rahmen einer Räumungsklage über eine Kleingartenparzelle, die auf unbestimmte Zeit verpachtet worden ist, über die Wirksamkeit einer ausgesprochenen Kündigung, ist mangels anderer hinreichend konkreter Anhaltspunkte die "streitige Zeit" i.S.d. § 8 ZPO in entsprechender Anwendung des § 9 ZPO zu bestimmen.
Normenkette
ZPO §§ 8-9, 511 Abs. 2 Nr. 1; BKleingG § 9
Verfahrensgang
LG München I (Urteil vom 07.07.2004; Aktenzeichen 14 S 853/04) |
AG München |
Tenor
Die Revision des Klägers gegen das Urteil des LG München I, 14. Zivilkammer, v. 7.7.2004 wird zurückgewiesen.
Der Kläger hat die Kosten des Revisionsrechtszuges zu tragen.
Von Rechts wegen
Tatbestand
Der Kläger verpachtete dem Beklagten am 8.4.2002 auf unbestimmte Zeit eine Gartenparzelle, die den Bestimmungen des Bundeskleingartengesetzes unterliegt. Der vom Beklagten zu entrichtende Pachtzins beträgt jährlich 80 EUR. Der Kläger kündigte diesen Vertrag mit Schreiben v. 3.6.2003 zum 30.11.2003 gem. § 9 Abs. 1 Nr. 1 BKleingG wegen nicht unerheblicher Pflichtverletzungen und wiederholte diese Kündigung vorsorglich durch anwaltliches Schreiben v. 22.7.2003. Mit seiner im August 2003 eingereichten Klage hat er die Räumung und Herausgabe der Gartenparzelle zum 30.11.2003 begehrt. Der Kläger hat vor Klageerhebung nicht versucht, die Streitigkeit vor einer durch die Landesjustizverwaltung eingerichteten Gütestelle (vgl. § 15a Abs. 1 Nr. 1 EGZPO i.V.m. Art. 1 Nr. 1 des Bayerischen Schlichtungsgesetzes) einvernehmlich beizulegen.
Das AG hat die Klage als unzulässig abgewiesen, weil der Geldeswert der Streitigkeit 750 EUR nicht übersteige und deshalb vor Klageerhebung ein Schlichtungsverfahren hätte durchgeführt werden müssen. Das Berufungsgericht hat die Berufung des Klägers als unzulässig verworfen, weil der Wert des Beschwerdegegenstandes nicht über 600 EUR hinausgehe. Mit der vom Berufungsgericht zugelassenen Revision verfolgt der Kläger sein Räumungsbegehren weiter.
Entscheidungsgründe
Die Revision ist nicht begründet. Zutreffend ist das Berufungsgericht davon ausgegangen, dass die Berufung nach § 511 Abs. 2 Nr. 1 ZPO unzulässig ist, weil der Wert des Beschwerdegegenstandes bei 280 EUR (3,5x 80 EUR) liegt und damit 600 EUR nicht übersteigt.
1. Ist das Bestehen oder die Dauer eines Pacht- oder Mietverhältnisses streitig, ist für den Zuständigkeitsstreitwert, die Rechtsmittelbeschwer sowie die Beurteilung, ob eine vermögensrechtliche Streitigkeit vor dem AG der obligatorischen Streitschlichtung nach § 15a Abs. 1 Nr. 1 EGZPO unterliegt, nach § 8 ZPO, der auch auf Räumungsklagen nach vorausgegangener Kündigung eines Kleingartenpachtverhältnisses anzuwenden ist (BGH, Beschl. v. 4.7.1996 - III ZR 34/96, BGHR ZPO § 8 Räumungsklage 7), der Betrag der auf die gesamte streitige Zeit entfallenden Pacht oder Miete und, wenn der 25-fache Betrag des einjährigen Entgelts geringer ist, dieser Betrag für die Wertberechnung entscheidend. Die Regelung stellt damit - im Ausgangspunkt unabhängig davon, in welchen Klageantrag das Begehren gekleidet ist, wenn es nur darum geht, dass ein Streit über Dauer oder Bestand der Rechtsbeziehung besteht - auf das Entgelt für einen rechtlich umstrittenen Zeitraum ab.
a) Dabei bereitet es im Allgemeinen keine Probleme, den Beginn der streitigen Zeit festzulegen. Wird die Räumungsklage nach vorausgegangener Kündigung zu einem Zeitpunkt erhoben, zu dem die Kündigung nach der Behauptung der klagenden Partei bereits wirksam geworden ist, beginnt die streitige Zeit mit der Erhebung der Klage (BGH, Beschl. v. 21.6.1955 - V ZR 99/55, MDR 1955, 731; Urt. v. 1.4.1992 - XII ZR 200/91, MDR 1992, 913 = NJW-RR 1992, 1359; Beschl. v. 2.6.1999 - XII ZR 99/99, NJW-RR 1999, 1385). Wird die Feststellung begehrt, dass ein Mietverhältnis infolge fristloser Kündigung seit einem bestimmten Tag nicht mehr bestehe, beginnt die streitige Zeit nicht erst mit der Klageerhebung, sondern mit dem Zeitpunkt der fristlosen Kündigung (BGH, Beschl. v. 13.5.1958 - VIII ZR 16/58, NJW 1958, 1291). Wird - wie hier - die Räumungsklage bereits zu einem Zeitpunkt erhoben, der vor dem behaupteten Wirksamwerden der Kündigung liegt, beginnt die streitige Zeit mit dem Zeitpunkt, zu dem die Wirkungen der Kündigung geltend gemacht werden, hier also bei der auf den 30.11.2003 ausgesprochenen Kündigung am 1.12.2003.
b) Hinsichtlich des Endes der streitigen Zeit ist zu unterscheiden.
aa) Handelt es sich um einen Miet- oder Pachtvertrag von bestimmter Dauer, ist dessen Endzeitpunkt maßgebend. Die streitige Zeit kann ihr Ende auch dadurch finden, dass die Parteien den Vertrag später einverständlich beendet haben (BGH, Beschl. v. 13.5.1958 - VIII ZR 16/58, NJW 1958, 1291), der Beklagte ausgezogen ist und sich auf den Bestand des Mietverhältnisses nicht länger beruft (BGH, Beschl. v. 9.10.1991 - XII ZR 81/91, NJW-RR 1992, 698) oder selbst zu einem späteren Zeitpunkt kündigt (BGH, Beschl. v. 30.9.1998 - XII ZR 163/98, NZM 1999, 21).
bb) Bei Verträgen von unbestimmter Dauer wird in der höchstrichterlichen Rechtsprechung, die bereits durch das Reichsgericht begründet worden ist, und auch weitgehend im Schrifttum auf den Zeitpunkt abgestellt, auf den derjenige hätte kündigen können, der die längere Bestehenszeit behauptet (RGZ 164, 325 [329]; BGH, Beschl. v. 21.6.1955 - V ZR 99/55, MDR 1955, 731; Urt. v. 1.4.1992 - XII ZR 200/91, MDR 1992, 913 = NJW-RR 1992, 1359; Beschl. v. 2.6.1999 - XII ZR 99/99, NJW-RR 1999, 1385; Jonas/ Pohle, ZPO, 16. Aufl. 1938, § 8 Anm. II; Thomas/Putzo, ZPO, 26. Aufl. 2004, § 8 Rz. 5; Baumbach/Lauterbach/Albers/Hartmann, ZPO, 63. Aufl. 2005, § 8 Rz. 7; Hartmann, Kostengesetze, 34. Aufl. 2004, Anh. I § 48 GKG (§ 8 ZPO) Rz. 7; Musielak/Heinrich, ZPO, 4. Aufl. 2005, § 8 Rz. 5; Zöller/Herget, ZPO, 25. Aufl. 2005, § 8 Rz. 5; Wieczorek/Schütze/Gamp, ZPO, 3. Aufl. 1994, § 8 Rz. 23; Schwerdtfeger in MünchKomm/ZPO, 2. Aufl. 2000, § 8 Rz. 19; Anders/Gehle/Kunze, Streitwert-Lexikon, 4. Aufl. 2002, Miete und Pacht Rz. 17; Hillach/Rohs, Handbuch des Streitwerts in Zivilsachen, 9. Aufl. 1995, § 30C II). Dabei kommt es nicht darauf an, ob die beklagte Partei, die eine längere Bestehenszeit behauptet, von einer für sie bestehenden Kündigungsmöglichkeit überhaupt Gebrauch machen will und nur ein zeitlich begrenztes Nutzungsrecht für sich in Anspruch nimmt. Der Umstand, dass die beklagte Partei an dem Vertrag unbestimmter Dauer festhalten will, führt daher nicht, wie die Revision meint, ohne weiteres zu einer Verlängerung der streitigen Zeit und einer damit verbundenen Zugrundelegung eines höheren, lediglich durch das 25-fache des einjährigen Entgelts begrenzten Betrages. Diese Grenze greift vielmehr nur dann ein, wenn die bestimmte Restdauer des Vertrags über 25 Jahre hinausgeht, etwa wenn infolge eines Ausschlusses des Kündigungsrechts erstmals nach 30 Jahren (vgl. § 567 BGB a.F.; § 544 BGB n.F.) gekündigt werden könnte (BGH, Beschl. v. 10.8.1999 - XII ZR 69/99, NJW-RR 1999, 1531).
2. a) Die Rechtsprechung hat allerdings bei Miet- und Pachtverträgen unbestimmter Dauer das Ende der streitigen Zeit für bestimmte Fallkonstellationen über die nächste Kündigungsmöglichkeit hinausreichen lassen. Dies betrifft Fälle, in denen sich der Mieter oder Pächter gegenüber einer Kündigung auf eine Mieterschutzregelung beruft, die das Kündigungsrecht des anderen Teils einschränkt und dem Mieter ein Recht zur Fortsetzung des Mietverhältnisses gibt. Dann kann die streitige Zeit nicht von vornherein nach dem vertraglich oder gesetzlich vorgesehenen frühestmöglichen Kündigungszeitpunkt als dem maßgebenden Endzeitpunkt bemessen werden, weil der Mieter für sich in Anspruch nimmt, das Vertragsverhältnis darüber hinaus fortsetzen zu dürfen (BGH, Urt. v. 1.4.1992 - XII ZR 200/91, MDR 1992, 913 = NJW-RR 1992, 1359, für ein Fortsetzungsverlangen nach Art. 232 § 2 Abs. 5 EGBGB i.d.F. des Einigungsvertrages; v. 31.3.1993 - XII ZR 265/91, MDR 1993, 1204 = DtZ 1993, 243, für die Beendigung eines der Regelung des Art. 232 § 4 EGBGB unterliegenden Nutzungsverhältnisses; RGZ 164, 325 [329 f.] für eine Aufhebungsklage nach dem Mieterschutzgesetz; verneint für den Anspruch auf Widerruf der Kündigung nach § 8 des Geschäftsraummietengesetzes durch BGH, Beschl. v. 21.6.1955 - V ZR 99/55, MDR 1955, 731). Vielmehr dauert in solchen Fällen die streitige Zeit im Sinn des § 8 ZPO bis zu dem Zeitpunkt, den der Mieter als den für ihn günstigsten Beendigungszeitpunkt des Vertrags in Anspruch nimmt (BGH, Urt. v. 1.4.1992 - XII ZR 200/91, MDR 1992, 913 = NJW-RR 1992, 1359 [1360]; v. 31.3.1993 - XII ZR 265/91, MDR 1993, 1204 = DtZ 1993, 243; Beschl. v. 25.10.1995 - XII ZR 7/94, MDR 1996, 305 = NJW-RR 1996, 316; v. 14.4.2004 - XII ZB 224/02, MDR 2004, 931 = BGHReport 2004, 1105 = NZM 2004, 460).
b) Aus dieser Rechtsprechung kann indes nicht entnommen werden, dass die Beschwer des Klägers, wie die Revision es anstrebt, mit dem 25-fachen der Jahrespacht berechnet werden müsste. Insb. ist die streitige Zeit auch nicht deshalb auf einen längeren Zeitraum zu erstrecken, weil der Pächter die Vorstellung haben mag, den Kleingarten grundsätzlich bis zu seinem Lebensende (vgl. § 12 Abs. 1 BKleingG), jedenfalls aber während eines von der Revision nach der Lebenserfahrung für richtig gehaltenen Zeitraums von durchschnittlich 20 Jahren nutzen zu können.
Die Regelung des § 8 ZPO ist auf Fälle zugeschnitten, in denen die streitige Zeit genau bestimmt werden kann (BGH, Urt. v. 1.4.1992 - XII ZR 200/91, MDR 1992, 913 = NJW-RR 1992, 1359 [1359]). Insoweit wird der Wert lediglich durch das 25-fache des Jahresentgelts begrenzt. Demgegenüber kommt dieser Begrenzung nach der insoweit seit langem feststehenden Praxis nicht die Aufgabe zu, den Wert bei Verträgen unbestimmter Dauer oder in Fällen, in denen der Nutzungsberechtigte eine Fortsetzung des Vertragsverhältnisses verlangen kann, zu bestimmen. Schon das Reichsgericht hat in seinem Urteil RGZ 164, 325, 329 f für die Frage, wie die streitige Zeit bei der Beschränkung des Kündigungsrechts durch die Mieterschutzgesetzgebung zu bestimmen ist, nicht allein nach § 8 ZPO, sondern i.V.m. § 3 ZPO beurteilt. Der BGH hat in Fällen eines Fortsetzungsverlangens unter dem Gesichtspunkt, der Beklagte nehme ein zeitlich begrenztes Nutzungsrecht für sich in Anspruch, bei dem der Zeitpunkt der Beendigung ungewiss sei, die Regelung des § 9 ZPO entsprechend herangezogen, die in ihrer bis zum In-Kraft-Treten des Gesetzes zur Entlastung der Rechtspflege v. 11.1.1993 (BGBl. I, 50) am 1.3.1993 geltenden Fassung in Fällen, in denen der künftige Wegfall des Bezugsrechts gewiss, die Zeit des Wegfalls aber ungewiss war, auf den 12 1/2-fachen Betrag des einjährigen Bezugs abgestellt hat, während der 25-fache Betrag bei unbeschränkter oder bestimmter Dauer des Bezugsrechts maßgebend war (BGH, Urt. v. 31.3.1993 - XII ZR 265/91, MDR 1993, 1204 = DtZ 1993, 243; Beschl. v. 25.10.1995 - XII ZR 7/94, MDR 1996, 305 = NJW-RR 1996, 316). Die entsprechende Anwendung des § 9 ZPO wird auch weitgehend im Schrifttum vertreten (Jonas/Pohle, ZPO, 16. Aufl. 1938, § 8 Anm. II; Stein/Jonas/Herbert Roth, ZPO, 22. Aufl. 2003, § 8 Rz. 17; Musielak/Heinrich, ZPO, 4. Aufl. 2005, § 8 Rz. 2, 5; Zöller/Herget, ZPO, 24. Aufl., § 8 Rz. 5; Wieczorek/Schütze/Gamp, ZPO, 3. Aufl. 1994, § 8 Rz. 22, 23; Lappe in MünchKomm/ZPO, 1. Aufl. 1992, § 8 Rz. 20; Anders/Gehle/Kunze, Streitwert-Lexikon, 4. Aufl. 2002, Miete und Pacht Rz. 17). Durch die Neufassung des § 9 ZPO, der in Fällen der beschriebenen Art weiterhin ergänzend zur Bestimmung der streitigen Zeit i.S.d. § 8 ZPO angewendet wird (BGH, Beschl. v. 3.12.1998 - IX ZR 253/98, NZM 1999, 189 [190]; v. 14.4.2004 - XII ZB 224/02, MDR 2004, 931 = BGHReport 2004, 1105 = NZM 2004, 460), ist zwar die Differenzierung zwischen einer unbeschränkten oder bestimmten Dauer eines Bezugsrechts einerseits und dem nur zeitlich ungewissen Wegfall eines Bezugsrechts andererseits zu Gunsten der unterschiedslosen Zugrundelegung des 31/2-fachen Werts des einjährigen Bezugs aufgegeben worden. Hintergrund für diese Neuregelung war es, bei einem Streit um relativ geringfügige Monatsbeträge nicht die sachliche Zuständigkeit der LG zu begründen und insb. die Berufungsfähigkeit ggü. dem früheren Recht einzuschränken (BT-Drucks. 12/1217, 22). Wenn diese Erwägungen des Gesetzgebers auch unmittelbar nur den Anwendungsbereich des § 9 ZPO betreffen, hat der Senat keine Bedenken, ihnen auch im Rahmen der Anwendung des § 8 ZPO, soweit dieser - wie in der hier angesprochenen Frage - keine ausdrückliche Regelung enthält, Rechnung zu tragen. Danach beträgt hier der Wert des Beschwerdegegenstandes 280 EUR (= 3,5x 80 EUR). Eine Beschränkung des eingerichteten Rechtsmittelzuges ohne gesetzliche Grundlage ist in einer solchen Handhabung nicht zu sehen. Die Berufungsfähigkeit wird auch nicht - wie die Revision meint - durch die Einlassung des Pächters über die streitige Zeit in dessen Hände gelegt. Macht dieser nämlich nicht durch die Fassung seiner Anträge, etwa im Wege der Feststellungs(wider)klage, das Bestehen eines Vertragsverhältnisses für einen bestimmten Zeitraum geltend, liegt der Wert bei Zugrundelegung sowohl der nächstmöglichen Kündigung (s. oben 1b bb) als auch der ergänzenden Anwendung des § 9 ZPO für die jeweiligen Fallgestaltungen fest. Im Übrigen ist die Berufung in Fällen, in denen der Wert des Beschwerdegegenstandes 600 EUR nicht übersteigt, zuzulassen, wenn die Rechtssache grundsätzliche Bedeutung hat oder die Fortbildung des Rechts oder die Sicherung einer einheitlichen Rechtsprechung eine Entscheidung des Berufungsgerichts erfordert (§ 511 Abs. 2, 4 ZPO).
Fundstellen
BGHR 2005, 860 |
NJW-RR 2005, 867 |
ZAP 2005, 818 |
AnwBl 2005, 52 |
WuM 2005, 351 |