BGH Urteil vom 18.01.2007 - III ZR 146/06 | VerwalterPraxis Gold | Immobilien

Leitsatz (amtlich)

Zu den Sorgfaltspflichten des Maklers bei der Übernahme von Informationen des Verkäufers über das Objekt in das Maklerexposé.

Normenkette

BGB § 280 Abs. 1, § 652

Verfahrensgang

OLG Hamm (Urteil vom 02.03.2006; Aktenzeichen 18 U 127/05)

LG Dortmund (Entscheidung vom 06.04.2005; Aktenzeichen 22 O 24/05)

Tenor

Die Revision der Kläger gegen das Urteil des 18. Zivilsenats des OLG Hamm vom 2.3.2006 wird zurückgewiesen.

Die Kläger haben die Kosten des Revisionsrechtszugs zu tragen.

Von Rechts wegen

Tatbestand

[1] Die Kläger verlangen von der Beklagten Schadensersatz wegen Pflichtverletzung aus einem mit ihr geschlossenen Maklervertrag.

[2] Die von den Verkäufern mit einem Makleralleinauftrag zur Veräußerung einer Eigentumswohnung in C. betraute Beklagte übersandte am 31.10.1998 den an einem Erwerb interessierten Klägern eine von ihr gefertigte - auch den Hinweis auf eine von den Erwerbern zu zahlende Maklercourtage enthaltende - "Baubeschreibung". Darin war die Wohnfläche mit 92,2 m2 angegeben, bei den "Zimmern" war ein ca. 35 m2 großes Dachstudio aufgeführt. Eine der Beklagten von den Verkäufern zur Verfügung gestellte und von ihr an die Kläger weitergegebene Wohnflächenberechnung weist 65,02 m2 aus; handschriftlich ist hinzugesetzt: "plus 27,06 m2 Atelier ...".

[3] Die Verkäufer hatten ihrerseits im Jahre 1985 vom Bauträger in dem betreffenden Haus das mit einer Größe von 65,02 m2 ausgewiesene und dementsprechend in der Teilungserklärung berücksichtigte Wohnungseigentum im Dachgeschoss erworben. Vereinbarungsgemäß war zu diesen Räumen ein ausgebauter Raum im Spitzboden hinzugekommen; aus "Einfachheitsgründen" war - statt einer Änderung der Miteigentumsanteile - nachträglich zugunsten des betreffenden Sondereigentums ein Sondernutzungsrecht an dem "Studio" im Spitzboden begründet und im Grundbuch eingetragen worden.

[4] Nachdem die Kläger durch notariellen Vertrag vom 27.11.1998 das betreffende Wohnungseigentum von den Verkäufern erworben und die Maklerprovision an die Beklagte gezahlt hatten, stellte sich heraus, dass der Spitzbodenraum ohne die erforderliche Baugenehmigung ausgebaut worden war. Die Kläger verklagten daraufhin die Verkäufer auf Ersatz ihres Schadens, den sie mit 46.322,85 EUR bezifferten. Der Prozess endete mit einem Vergleich, aufgrund dessen die Verkäufer den Klägern 5.000 EUR zahlten. Wegen der Differenz von 41.322,85 EUR nebst Zinsen nehmen die Kläger im vorliegenden Rechtsstreit die Beklagte in Anspruch. LG und OLG haben die Klage abgewiesen. Mit der vom OLG zugelassenen Revision verfolgen die Kläger ihren Klageanspruch weiter.

Entscheidungsgründe

[5] Die Revision ist nicht begründet.

[6] Das Berufungsgericht hat mit Recht einen Schadensersatzanspruch der Kläger gegen die Beklagte wegen positiver Vertragsverletzung des Maklervertrags verneint.

[7] Nach Auffassung des Berufungsgerichts hat die Beklagte dadurch, dass sie die Wohnfläche der Eigentumswohnung unter Einbeziehung des Studios im Spitzboden in ihrem Exposé mit 92,2 m2 angegeben hat, ohne nachzuprüfen, ob die Flächenangabe zutraf und ob für den Ausbau des Spitzbodens eine Baugenehmigung vorlag, keine Pflichten aus dem Maklerverhältnis verletzt. Zwar sei der Makler verpflichtet, seinem Auftraggeber alle Tatsachen, die sich auf die Bedingungen des konkreten Geschäfts beziehen und die für den Willensentschluss seines Vertragspartners wesentlich sein könnten, richtig mitzuteilen. Diese Pflicht beziehe sich aber regelmäßig nur auf solche Umstände, die dem Makler bekannt seien. Vorliegend habe die Beklagte, was sich auch für die Kläger hätte aufdrängen müssen, mit der Angabe von 92,2 m2 Wohnfläche nur eine von den Verkäufern stammende Information weitergegeben. Die Beklagte sei nicht gehalten gewesen, die Wohnflächenangabe der Verkäufer auf ihre Richtigkeit zu überprüfen. Eine Erkundigungs- und Nachprüfungspflicht bestehe für den Makler in der Regel nicht. Ihre Behauptung, der handschriftliche Zusatz über die zusätzliche Wohnfläche im Spitzboden stamme von der Beklagten, hätten die Kläger nicht bewiesen. Ein Ausnahmefall, in dem der Makler verpflichtet wäre, die an den Kunden weitergegebenen Angaben des Partners des abzuschließenden Hauptvertrages zu überprüfen und eigene Nachforschungen anzustellen, liege hier nicht vor. Weder habe die Beklagte den Eindruck erweckt, die Angaben beruhten auf ihren eigenen Ermittlungen oder seien von ihr auf ihre Richtigkeit überprüft, noch sei den Erklärungen der Beklagten - auch verbunden mit dem Umstand, dass sie ihren Firmenstempel auf die ursprüngliche Wohnflächenberechnung gesetzt hat - zu entnehmen gewesen, dass sie sich den Inhalt der weitergegebenen Wohnflächenberechnung zu Eigen machen wollte. Es handele sich auch nicht um den Fall, dass der Maklerkunde dem Makler deutlich gemacht hat, es komme ihm auf den ihm mitgeteilten Umstand besonders an. Der Maklerkunde habe es selbst in der Hand, dem Makler deutlich zu machen, dass er eine Überprüfung der Wohnflächengröße im konkreten Einzelfall - ggf. gegen ein vereinbartes zusätzliches Entgelt - wünsche. Aus der Rechtsprechung des BGH, wonach den Makler die Pflicht treffen könne, fehlerhafte Angaben richtig zu stellen, ergebe sich für den Streitfall nichts Gegenteiliges. Diese Rechtsprechung betreffe nur die Richtigstellung von Aussagen über das Kaufobjekt, die der Makler ohne hinreichende Tatsachengrundlagen selbst getroffen habe.

[8] Die Beklagte habe hier auch nicht darauf hinweisen müssen, dass sie die Wohnflächenangaben und insb. die Frage einer Baugenehmigung für den Spitzbodenausbau nicht selbst überprüft habe. Zweifel an einer hinreichenden Grundlage für die Information über die Wohnfläche hätten sich der Beklagten allenfalls aufgrund der ihr bekannten Vorgeschichte um die Entstehung des Sondernutzungsrechts an den Räumlichkeiten auf dem Spitzboden, insb. des Umstands des erst nachträglichen Ausbaus des Spitzbodens, "aufdrängen können". Der Beklagten könne insoweit allenfalls zum Vorwurf gemacht werden, dass sie das Objekt mit der Wohnflächenangabe angeboten habe, ohne "eine verbliebene Restungewissheit" zur Frage des Vorliegens einer Baugenehmigung ausgeschlossen zu haben. Auf diese "Restungewissheit" habe die Beklagte die Kläger aber nicht besonders hinweisen müssen. Den Klägern seien diese Umstände ebenfalls bekannt gewesen. Diese hätten die gleichen Informationen vom Käufer erhalten wie die Beklagte; die Beklagte habe mithin ggü. den Klägern keinen Wissensvorsprung besessen, den es zu offenbaren gegolten habe. Insoweit habe es den Erwerbern obgelegen, sich Gewissheit über die bauordnungsrechtliche Genehmigung der Nutzung des Spitzbodens als Wohnraum zu verschaffen.

II.

[9] Diese Beurteilung hält in den entscheidenden Punkten der rechtlichen Nachprüfung stand.

[10] 1. Zutreffend hat das Berufungsgericht seiner Beurteilung die nach der Rechtsprechung des BGH für den vorliegenden Fragenkreis geltenden Grundsätze zugrunde gelegt.

[11] a) Danach steht der Makler zu seinem Auftraggeber als dessen Interessenvertreter in einem besonderen Treueverhältnis, aus dem sich für ihn bei der Erfüllung seiner Aufgaben bestimmte Nebenpflichten ergeben. Eine sachgemäße Interessenwahrung gebietet regelmäßig, den Auftraggeber über alle dem Makler bekannten Umstände aufzuklären, die für die Entschließung des Auftraggebers von Bedeutung sein können (vgl. BGH, Urt. v. 8.7.1981 - IVa ZR 244/80, MDR 1982, 212 = NJW 1981, 2685 f.; v. 28.9.2000 - III ZR 43/99, MDR 2001, 263 = NJW 2000, 3642). Diese Verpflichtung trifft den Makler im Allgemeinen auch dann (nach beiden Seiten), wenn er nicht nur einseitiger Interessenvertreter einer der beiden zusammenzuführenden Vertragsseiten ist, sondern - wie auch im Streitfall - im zulässigen Rahmen (vgl. dazu Senatsbeschlüsse v. 26.3.1998 - III ZR 206/97, MDR 1998, 763 = NJW-RR 1998, 992, 993; v. 30.4.2003 - III ZR 318/02, MDR 2003, 923 = BGHReport 2003, 852 = NJW-RR 2003, 991) sowohl zu dem Verkäufer als auch dem Kaufinteressenten in Vertragsbeziehung getreten ist. Wie weit die Unterrichtungspflicht zu ziehen ist, hängt von den Umständen des einzelnen Falles ab.

[12] b) Der Makler verletzt u.a. seine Pflichten, wenn er Eigenschaften des Objekts behauptet oder sonstige - eigene oder sich zu Eigen gemachte - Informationen über dieses erteilt, ohne sich die dafür erforderlichen Grundlagen verschafft zu haben. Steht ihm eine solche hinreichende Grundlage nicht zur Verfügung, muss er zumindest diesen Umstand offen legen (Senatsurteil vom 28.9.2000a.a.O. m.w.N.). Der BGH hat in dem zitierten Urteil für den dort zugrunde liegenden Sachverhalt eine gewisse Parallele zu den Verpflichtungen eines Anlagevermittlers im Rahmen eines stillschweigenden Auskunftsvertrags gezogen. Anders, als dies teilweise in der maklerrechtlichen Fachliteratur verstanden worden ist (vgl. Hiller ZMR 2001, 203; Thode WuB IV A. § 276 BGB 2.01; Breiholdt IBR 2001, 93), hat er aber nicht generell auf die Nebenpflichten des Maklers die für den Anlagevermittler entwickelten Grundsätze (vgl. Senat, Urt. v. 13.5.1993 - III ZR 25/92, MDR 1993, 956 = NJW-RR 1993, 1114 f.; v. 13.1.2000 - III ZR 62/99, MDR 2000, 405 = NJW-RR 2000, 998) übertragen.

[13] Es gilt also für den Makler weiterhin, dass er Informationen, die er von dem Veräußerer erhalten hat, grundsätzlich ungeprüft weitergeben darf (BGH, Urt. v. 16.9.1981 - IVa ZR 85/80, MDR 1982, 299 = NJW 1982, 1147). Das setzt allerdings voraus, dass der Makler die betreffenden Informationen - insb., wenn er diese in einem eigenen Exposé über das Objekt herausstellt - mit der erforderlichen Sorgfalt eingeholt und sondiert hat; dazu gehört, dass der Makler keine Angaben der Verkäuferseite in sein Exposé aufnimmt, die nach den in seinem Berufsstand vorauszusetzenden Kenntnissen ersichtlich als unrichtig, nicht plausibel oder sonst als bedenklich einzustufen sind. Hiervon abgesehen schuldet jedoch der Makler seinem Auftraggeber grundsätzlich keine Ermittlungen; insb. darf er im Allgemeinen auf die Richtigkeit der Angaben des Verkäufers vertrauen (vgl. auch OLG Frankfurt v. 26.9.2001 - 7 U 3/01, OLGReport Frankfurt 2002, 14 = NJW-RR 2002, 778).

[14] 2. Rechtsfehlerfrei hat das Berufungsgericht festgestellt, dass die Beklagte mit der Angabe einer Wohnfläche von 92,2 m2 in dem von ihr erstellten Exposé ("Baubeschreibung") lediglich eine von Verkäuferseite erlangte Information an die Kläger weitergegeben hat.

[15] a) Wie das Berufungsgericht mit Recht angenommen hat, muss, sofern keine besonderen Umstände vorliegen, der Maklerkunde grundsätzlich davon ausgehen, dass die in dem Exposé des Maklers enthaltenen Aussagen über das nachzuweisende oder zu vermittelnde (Kauf-)Objekt nur Angaben der Verkäuferseite wiedergeben. Auch im Blick auf die einzelnen von den Verkäufern der Beklagten ausgehändigten und über diese an die Kläger gelangten Unterlagen rügt die Revision ohne Erfolg, es fehle für die Feststellung des Berufungsgerichts, die Beklagte habe hinsichtlich der Wohnfläche des angebotenen Objekts nur Angaben der Verkäuferseite an die Kläger weitergegeben, an jeder Grundlage.

[16] Einen maßgeblichen Anhaltspunkt in die Richtung, dass die Beklagte mit der Wohnflächenangabe nur Informationen der Verkäufer - wenn auch unter Umständen unter Addition einzelner ihr übermittelter Zahlen - aufgegriffen und im Exposé umgesetzt hat, durfte das Berufungsgericht insb. darin sehen, dass auch der der Beklagten von den Verkäufern ausgehändigte Wirtschaftsplan der Hausverwaltung der Wohnungseigentümergemeinschaft als Grundlage für die Umlage von Nebenkosten für die in Rede stehende Dachgeschosswohnung eine Wohnungsgröße von gut 92 m2 (nämlich mit 92,08 m2 nur geringfügig weniger als die von der Beklagten in ihrem Exposé angegebene Summe von 92,2 m2) ansetzte.

[17] b) Auch soweit die Revision in diesem Zusammenhang anführt, es sei unklar, wer die handschriftlichen Vermerke auf Bauzeichnung und Wohnflächenberechnung angebracht habe, zeigt sie keinen Rechtsfehler in der tatrichterlichen Würdigung des Berufungsgerichts auf, die dahin geht, dass die maßgeblichen Unterlagen insgesamt aus den Händen der Verkäufer kamen und dass es keinen Anhaltspunkt dafür gebe, dass die handschriftlichen Zusätze erst erfolgt wären, als die Beklagte die Unterlagen in Händen hatte. Das geht, wie das Berufungsgericht zutreffend ausgeführt hat, zu Lasten der beweispflichtigen Kläger.

[18] c) Es ist entgegen der Revision auch nicht zu beanstanden, dass das Berufungsgericht aus dem Umstand, dass die Beklagte ihren Firmenstempel auf die Wohnflächenberechnung mit dem handschriftlichen Zusatz gesetzt hatte, nicht geschlossen hat, damit habe die Beklagte sich den Inhalt der Wohnflächenberechnung ggü. den Klägern zu Eigen gemacht. Es ist nach den Ausführungen des Berufungsgerichts auch ausgeschlossen, dass die Kläger aus dem Stempel der Beklagten einen solchen Schluss hätten ziehen dürfen. Soweit die Revision diese Beurteilung als verfahrensfehlerhaft angreift, versucht sie nur, ihre eigene Würdigung in revisionsrechtlich unzulässiger Weise an die Stelle derjenigen des Tatrichters zu setzen.

[19] 3. Nach dem festgestellten Sachverhalt ist dem Berufungsgericht in Anwendung der eingangs genannten Grundsätze auch darin beizupflichten, dass die Beklagte weder bei der Erstellung des Exposes noch bei der Weitergabe der Wohnflächenberechnung verpflichtet war, die - nach dem tatsächlichen Zustand der Wohnung zutreffenden - Flächenangaben und die Frage einer Baugenehmigung für den Spitzboden selbst zu überprüfen oder auf das Unterbleiben einer solchen Prüfung ausdrücklich hinzuweisen. Nicht unbedenklich sind insoweit allerdings die damit verknüpften Ausführungen des Berufungsgerichts in Richtung auf eine etwaige verbliebene diesbezügliche "Restungewissheit".

[20] a) Hätte sich der Beklagten aufgrund der ihr von der Verkäuferseite zur Verfügung gestellten Unterlagen und Informationen aufdrängen müssen, dass das Dachstudio ohne die erforderliche Baugenehmigung ausgebaut worden war, hätte sie dies abklären oder diesbezügliche Bedenken im Exposé ausweisen oder den Klägern gegenüber offenlegen müssen. Gleiches würde gelten, wenn ihr bewusst gewesen wäre, dass vom Vorliegen der erforderlichen Genehmigung nicht ausgegangen werden kann. Eine solche Offenlegung hätte sich für die Beklagte nur erübrigt, wenn sie hätte sicher sein dürfen, dass die Kläger die Situation genauso durchschauten wie sie selbst. Demgegenüber ließe sich eine Einstandspflicht nicht (jedenfalls nicht vollständig, vgl. § 254 BGB) mit dem Argument verneinen, dem Maklerkunden hätten aufgrund der vorhandenen Informationen selbst Zweifel kommen müssen und es wäre seine Sache gewesen, sich Gewissheit zu verschaffen.

[21] b) Soweit das Berufungsgericht mit seinen erwähnten Ausführungen bezüglich möglicher Zweifel an einer hinreichenden Grundlage für die Information über die Wohnfläche ("verbliebene Restungewissheit"), die sich der Beklagten möglicherweise hätten "aufdrängen können", etwas anderes gemeint haben sollte, so ist dies im vorliegenden Zusammenhang gleichwohl unschädlich.

[22] Denn dass vorliegend der Beklagten das "Genehmigungsproblem" bewusst gewesen wäre oder dass sich ihr aufgrund der Vorgeschichte des Bauvorhabens und der ihr von den Verkäufern übergebenen Unterlagen hätte aufdrängen müssen, dass für das Studio im Spitzboden eine nach dem zum Zeitpunkt des Ausbaus geltenden Bauordnungsrecht erforderliche Baugenehmigung nicht erteilt worden war, lässt sich den Feststellungen des Berufungsgerichts nicht entnehmen; dafür gibt es auch aus dem weiteren Parteivortrag keine Anhaltspunkte.