BGH Urteil vom 24.03.2004 - VIII ZR 295/03 | VerwalterPraxis Gold | Immobilien

Entscheidungsstichwort (Thema)

Wohnraummiete. Mangel der Mietsache. Wohnfläche. Flächenmangel. Abweichung der tatsächlichen Wohnfläche von der im Mietvertrag angegebenen Fläche. vertraglich vereinbarte Wohnfläche als vertraglich festgelegte Sollbeschaffenheit der Mietsache. Erheblichkeit. Unterschreitung der vereinbarten Wohnfläche von mehr als 10 %

Leitsatz (amtlich)

Weist eine gemietete Wohnung eine Wohnfläche auf, die mehr als 10 % unter der im Mietvertrag angegebenen Fläche liegt, stellt dieser Umstand grundsätzlich einen Mangel der Mietsache i. S. d. § 536 Abs. 1 S. 1 BGB dar, der den Mieter zur Minderung der Miete berechtigt. Einer zusätzlichen Darlegung des Mieters, dass infolge der Flächendifferenz die Tauglichkeit der Wohnung zum vertragsgemäßen Gebrauch gemindert ist, bedarf es nicht.

Normenkette

BGB § 536 Abs. 1 S. 1

Verfahrensgang

LG Osnabrück (Urteil vom 05.09.2003; Aktenzeichen 12 S 475/03)

AG Bersenbrück

Tenor

Die Revision der Kläger gegen das Urteil der 12. Zivilkammer des LG Osnabrück v. 5.9.2003 wird zurückgewiesen.

Die Kosten des Revisionsverfahrens haben die Kläger zu tragen.

Von Rechts wegen

Tatbestand

Die Beklagten mieteten von den Klägern für die Zeit v. 1.2.2001 bis zum 31.5.2003 nach Besichtigung der Räumlichkeiten ein Reihenhaus in B. , S. straße . In § 1 des Mietvertrages heißt es:

"Die Wohnfläche wird mit 126,45 Quadratmetern vereinbart".

Die monatliche Miete betrug zunächst 1.300 DM, ab dem 1.2.2002 682,57 EUR. Die monatliche Nebenkostenvorauszahlung belief sich auf 58,80 EUR. Nach § 5 des Mietvertrages erfolgte die Abrechnung der Betriebskosten nach dem Verhältnis der Wohnfläche.

Die Beklagten entrichteten für den Monat Februar 2003 eine um 87,57 EUR geminderte Miete, für die Monate März 2003 bis Mai 2003 wurde keine Miete gezahlt. Zur Begründung gaben die Beklagten an, eine Nachmessung der Räumlichkeiten im Dezember 2002 habe ergeben, dass die Gesamtfläche des Reihenhauses entgegen der Angaben im Mietvertrag nur 106 m2 betrage. Damit ständen ihnen Rückforderungsansprüche jedenfalls in Höhe der einbehaltenen Miete zu, mit denen die Aufrechnung erklärt werde.

Mit der Klage verlangen die Kläger Zahlung der Mietrückstände für die Monate Februar bis Mai 2003i. H. v. insgesamt 2.311,68 EUR.

Das AG hat der Klage stattgegeben. Auf die hiergegen gerichtete Berufung der Beklagten hat das LG die Klage abgewiesen. Mit der vom Berufungsgericht zugelassenen Revision verfolgen die Kläger ihr Klagebegehren weiter.

Entscheidungsgründe

Das Berufungsgericht hat zur Begründung ausgeführt:

Den Klägern stehe der geltend gemachte Zahlungsanspruch auf rückständige Miete nicht zu, da die Beklagten wegen eines Mangels der Mietsache zu Recht gemindert hätten und der sich ergebende Restbetrag durch Aufrechnung erloschen sei. Der Umstand, dass die Wohnfläche des Reihenhauses tatsächlich nur 106 m2 betrage, stelle einen Mangel dar. Die Angabe der Größe des Objekts im Mietvertrag sei als rechtsverbindliche Feststellung zu werten, von der die unstreitige tatsächliche Größe des Hauses um 16 % und damit erheblich abweiche. Bereits dieser Flächenmangel beeinträchtige die Tauglichkeit der Mietsache für die Ausübung des vertragsgemäßen Gebrauches und den Nutzwert der Mietsache. Auch die Vorschrift des § 539 BGB a. F. stehe der Minderung nicht entgegen.

II.

Diese Ausführungen halten einer rechtlichen Überprüfung stand, so dass die Revision zurückzuweisen ist.

Zu Recht hat das Berufungsgericht den Klägern die geltend gemachte Restmiete von 87,57 EUR für den Monat Februar 2003 versagt und gegen die begründete Mietzinsforderung für die Monate März bis Mai 2003 von jeweils 635,03 EUR, insgesamt 1.905,09 EUR, die Aufrechnung der Beklagten wegen überzahlter Mieten in den Monaten Februar 2001 bis Januar 2003 durchgreifen lassen. Das Berufungsgericht hat mit Rücksicht auf eine Grundfläche des Mietobjekts von nur 106 m2 zutreffend das Vorhandensein eines Mangels bejaht. Die Beklagten können daher die vertraglich geschuldete Miete mindern und Rückzahlung der insoweit in der Vergangenheit zu viel gezahlten Miete verlangen mit der Folge, dass ihnen gegen die Klageforderung aufrechenbare Gegenansprüche in gleicher Höhe zustehen.

1. Rechtsfehlerfrei hat das Berufungsgericht als tatsächliche Größe des gemieteten Reihenhauses eine Fläche von 106 m2 zu Grunde gelegt. Die Beklagten haben das Wohnhaus unter Berücksichtigung der vorhandenen Dachschrägen und einer hälftigen Anrechnung des überdachten Teils der Terrasse ausmessen lassen, dabei wurde die Wohnfläche mit 106 m2 errechnet. Den Vortrag der Beklagten zur tatsächlichen Größe des Objekts haben die Kläger nicht angegriffen.

Allerdings weist die Revision darauf hin, dass der Begriff der "Wohnfläche" auslegungsbedürftig und nach dem allgemeinen Sprachgebrauch nicht eindeutig ist (BGH, Urt. v. 30.11.1990 - V ZR 91/89, MDR 1991, 515 = WM 1991, 519, unter II 4; Urt. v. 22.12.2000 - VII ZR 310/99, MDR 2001, 503 = BGHReport 2001, 108 = WM 2001, 482, unter II 2). Sie meint, die Parteien hätten sich mit der Formulierung im Mietvertrag "die Wohnfläche wird mit 126,45 Quadratmetern vereinbart" auf einen bestimmten Berechnungsmodus verständigt, der zu einer Wohnfläche von 126,45 m2 führe. Für diese Annahme fehlt es jedoch nach den Darlegungen des LG an Anhaltspunkten. Danach haben die Kläger einen konkreten Tatsachenvortrag, wie es zu einer solchen Abrede gekommen sein soll, nicht erbracht; gegen das Vorbringen der Kläger spreche ihr eigener Hinweis, man habe die Größenangaben aus vorherigen Verträgen des Voreigentümers des Hauses übernommen. Diese Erwägungen des Berufungsgericht sind aus Rechtsgründen nicht zu beanstanden. Übergangenen Sachvortrag der Kläger, wonach sich die Vertragspartner insb. auf eine Einbeziehung der beiden als Hobby- und Fitnessräume nutzbaren Kellerräume in die Wohnflächenberechnung geeinigt hätten, vermag die Revision nicht aufzuzeigen.

2. a) Weist eine gemietete Wohnung tatsächlich eine Wohnfläche auf, die erheblich unter der im Mietvertrag angegebenen Fläche liegt, so kann dieser Umstand einen Mangel der Mietsache nach § 536 Abs. 1 S. 1 BGB n. F. und einen Fehler nach § 537 Abs. 1 S. 1 BGB a. F. darstellen (OLG Dresden v. 15.12.1997 - 3 AR 90/97, OLGReport Dresden 1998, 309 = MDR 1998, 643; OLG Karlsruhe NZM 2002, 218; KG GE 2002, 257; OLG Frankfurt GE 2003, 184; Kraemer in Bub/Treier, Handbuch der Geschäfts- und Wohnraummiete, 3. Aufl., III B Rz. 1359 f.; Schmidt-Futterer/Eisenschmid, Mietrecht, 8. Aufl., § 536 Rz. 44; Emmerich/Sonnenschein, Miete, 8. Aufl., § 536 Rz. 22; Palandt/Weidenkaff, BGB, 63. Aufl., § 536 Rz. 22; Staudinger/Emmerich, 2003, § 536 Rz. 38, 39; einschränkend Lammel, Wohnraummietrecht, 2. Aufl., § 536 Rz. 49; a. A. Herrlein/Kandelhard, Mietrecht, 2. Aufl., § 536 Rz. 30). Die vereinbarte Fläche ist Teil der vertraglich festgelegten Sollbeschaffenheit der Mietsache. Zwar kann eine vertragliche Vereinbarung der Mietfläche den Sinn haben, die wahre Größe dem Streit zu entziehen und die Wohnfläche unabhängig von den tatsächlichen Umständen verbindlich festzulegen. Hierfür fehlt es jedoch - wie bereits ausgeführt - an Anhaltspunkten.

b) Umstritten ist, ob der Mieter zusätzlich darlegen muss, dass infolge der Flächendifferenz die Tauglichkeit der Wohnung zum vertragsgemäßen Gebrauch gemindert ist (dafür OLG Dresden v. 15.12.1997 - 3 AR 90/97, OLGReport Dresden 1998, 309 = MDR 1998, 643; LG Berlin NZM 1999, 412; LG Düsseldorf DWW 1999, 153; LG Freiburg WuM 1988, 263; LG Kleve WuM 1988, 13; LG Würzburg WuM 1984, 213; Feuerlein, GE 2002, 1110; dagegen OLG Karlsruhe NZM 2002, 218; OLG Frankfurt GE 2003, 184 [bei 25 % Abweichung]; LG Köln ZMR 2003, 429; Kraemer, WuM 2000, 515 [522]; Kraemer, NZM 1999, 156; NZM 2000, 1121; Blank, WuM 1998, 467; Pauly, WuM 1998, 469; Emmerich/Sonnenschein, Miete, 8. Aufl., § 536 Rz. 22; Schmidt-Futterer/Eisenschmid, Mietrecht, 8. Aufl., § 536 Rz. 44; für Gewerberaum: Schul/Wichert, ZMR 2002, 633 [638]). Dies ist nicht erforderlich.

Bei einem erheblichen Flächenmangel spricht bereits eine tatsächliche Vermutung für eine Beeinträchtigung der Gebrauchstauglichkeit, die der Mieter nicht gesondert belegen muss. Zwar ist der Gegenmeinung zuzugeben, dass für den Mieter in erster Linie der bei der Besichtigung gewonnene Eindruck von der Wohnung, ihrer Lage, ihres Zuschnitts und der Zimmeraufteilung maßgeblich ist. Sie verkennt jedoch, dass die vereinbarte Fläche ein wesentliches Merkmal für den Nutzwert der angemieteten Wohnung ist (Blank, WuM 1998, 467 [469]). So wird bereits bei der Inserierung in aller Regel die Wohnungsgröße der angebotenen Wohnung angegeben, um Interessenten eine Vergleichbarkeit verschiedener Wohnungen zu erleichtern und um die Miete pro m2 errechnen zu können. Hat ein Wohnungssuchender mehrere Wohnungen, deren Mietzins und Ausstattung ähnlich sind, zur Auswahl, wird er sich in vielen Fällen für die größere Wohnung entscheiden. Während des Mietverhältnisses ist die Wohnfläche in aller Regel - so auch im Vorliegenden Fall - Berechnungsgrundlage für die Verteilung von Betriebskosten und deren Erhöhung (vgl. §§ 6 Abs. 2 S. 2 Ziff. 1 und 2, 7 Abs. 1 S. 2, 8 Abs. 1, 9a Abs. 1 HeizKostVO, § 556a Abs. 1 S. 1 BGB n. F.). Ebenso ist die Wohnungsgröße ein Faktor bei der Ermittlung der ortsüblichen Vergleichsmiete im Rahmen eines Mieterhöhungsverlangens nach § 558 Abs. 2 BGB n. F. und § 2 Abs. 1 S. 1 Nr. 2 MHG. Schon aus diesen Gründen kann dem Mieter durch die Angabe einer überhöhten Wohnfläche im Mietvertrag ein unmittelbarer wirtschaftlicher Schaden entstehen; dies ist auch nicht dadurch ausgeschlossen, dass er möglicherweise nachträglich eine Neuberechnung der Betriebskosten unter Berücksichtigung der geringeren Wohnfläche verlangen kann. Liegt die tatsächliche Wohnfläche erheblich unter der vertraglich vereinbarten, so ist auch die Tauglichkeit der Wohnung gemindert, ohne dass es auf einen Nachweis einer konkreten Beeinträchtigung des Mieters durch die Flächenabweichung ankommt. Denn die Tauglichkeit der Wohnung zum vertragsgemäßen Gebrauch setzt voraus, dass die Wohnung mit der vertraglich vereinbarten Größe nutzbar ist (OLG Karlsruhe NZM 2002, 218; LG Köln ZMR 2003, 429; Kraemer, NZM 1999, 156 [161]). Auch ist unerheblich, wenn dem Mieter - wie hier den Beklagten vor der Nachmessung im Dezember 2002 - die geringere Wohnfläche nicht aufgefallen ist.

c) Ein abweichendes Flächenmaß ist i. S. d. § 536 Abs. 1 S. 3 BGB n. F. und des § 537 Abs. 1 S. 2 BGB a. F. dann erheblich, wenn die tatsächliche Fläche um mehr als 10 % hinter der vertraglich vereinbarten Größe zurückbleibt (OLG Karlsruhe NZM 2002, 218; LG Köln ZMR 2003, 429; Miete, 8. Aufl., § 536 Rz. 22; Kinne, GE 2003, 100 jeweils m. w. N.). Ein zur Minderung berechtigender Sachmangel wird auch bei einem Vertrag über den Kauf oder die Errichtung eines Hauses bzw. einer Eigentumswohnung im Falle einer Unterschreitung der vereinbarten Wohnfläche von mehr als 10 % anerkannt (BGH, Urt. v. 11.7.1997 - V ZR 246/96, MDR 1997, 1012 = NJW 1997, 2874, unter II 2; vgl. auch Urt. v. 8.1.2004 - VII ZR 181/02, EBE/BGH 2004, 111, unter II 1, III 1b). Gründe für eine andere Bemessung der Wesentlichkeitsgrenze im Mietrecht liegen nicht vor (Blank, WuM 1998, 467 [468]; Kraemer, NZM 1999, 156 [158]). Die Revision bringt zwar zutreffend vor, dass bei einem Wohnungskauf die Größe für die mit dem Kauf bezweckte Wertschöpfung anders als im Mietrecht von Bedeutung ist. Dies rechtfertigt es jedoch - wie ausgeführt - nicht, eine Flächenabweichung von mehr als 10 % für die Tauglichkeitsminderung nach § 536 Abs. 1 S. 3 BGB n. F. (§ 537 Abs. 1 S. 2 BGB a. F.) noch als unerheblich anzusehen. Für den Mieter ist die tatsächliche Wohnungsgröße ein wesentliches Merkmal für den Nutzwert der angemieteten Wohnung und für die Beurteilung der Höhe des geforderten Mietpreises.

d) Der Höhe nach ist die Minderung entsprechend der prozentualen Flächenabweichung gerechtfertigt (Kraemer, NZM 1999, 156 [161]). Die Berechnung des Berufungsgerichts wird von der Revision nicht angegriffen und ist auch sonst nicht zu beanstanden.