BGH Urteil vom 24.03.2004 - VIII ZR 44/03 | VerwalterPraxis Gold | Immobilien

Leitsatz (amtlich)

Für die Beantwortung der Frage, ob die anrechenbare Wohnfläche einer Mietwohnung von der im Mietvertrag angegebenen Fläche in erheblicher Weise abweicht, können im Regelfall auch im frei finanzierten Wohnraum die Bestimmungen der §§ 42-44 II. BV als Maßstab herangezogen werden.

Normenkette

BGB § 536 Abs. 1 S. 1

Verfahrensgang

LG Köln (Urteil vom 29.01.2003; Aktenzeichen 10 S 237/02)

AG Bergisch Gladbach

Tenor

Auf die Revision der Kläger und die Anschlussrevision der Beklagten wird das Urteil der 10. Zivilkammer des LG Köln v. 29.1.2003 aufgehoben.

Die Sache wird zur neuen Verhandlung und Entscheidung, auch über die Kosten des Revisionsverfahrens, an das Berufungsgericht zurückverwiesen.

Von Rechts wegen

Tatbestand

Die Beklagte mietete von den Klägern ab dem 1.10.1997 nach Besichtigung der Räumlichkeiten eine im Dachgeschoss gelegene 4-Zimmer-Maisonette-Wohnung in R. , G. -Straße . Bei dem Obergeschoss der Wohnung handelt es sich um einen ausgebauten Spitzboden. Im Mietvertrag v. 1.10.1997 heißt es in § 1: "Wohnfläche: 110 m2". Die monatliche Miete betrug 1.550 DM.

Im Jahr 2001 ließ die Beklagte die Wohnung ausmessen. Tatsächlich beträgt die Wohnfläche 89 m2 unter Anrechnung der Dachschrägen im Spitzboden bzw. 109,03 m2 bei einer Addition der reinen Grundrissflächen beider Geschosse. Dabei entfallen auf den unteren Teil der Wohnung 69,03 m2 und auf die Grundrissfläche des ausgebauten Spitzbodens 40 m2.

Die Beklagte minderte die Miete für die Monate August bis November 2001 um monatlich 460 DM oder 235,19 EUR, für die Monate Dezember 2001 bis März 2002 um monatlich 360 DM oder 184,07 EUR.

Mit ihrer Klage verlangen die Kläger Zahlung der einbehaltenen Beträge i. H. v. 1.677,03 EUR.

Das AG hat der Klage stattgegeben. Auf die hiergegen gerichtete Berufung hat das LG die Beklagte zur Zahlung von 466,63 EUR verurteilt und die Klage im Übrigen abgewiesen. Mit der vom Berufungsgericht zugelassenen Revision verfolgen die Kläger weiterhin ihr ursprüngliches Zahlungsbegehren. Die Beklagte hat Anschlussrevision mit dem Ziel einer Klageabweisung insgesamt eingelegt.

Entscheidungsgründe

Die Revision und die Anschlussrevision haben Erfolg. Sie führen zur Aufhebung des Berufungsurteils und zur Zurückverweisung der Sache an das Berufungsgericht.

Das Berufungsgericht, dessen Urteil in NZM 2003, 278 veröffentlicht ist, hat zur Begründung ausgeführt:

Die Beklagte sei zur Minderung der Miete auf Grund der tatsächlichen Wohnfläche von 89 m2 statt der im Mietvertrag aufgeführten Größe von 110 m2 berechtigt. Dabei habe es sich nicht nur um eine unverbindliche Beschreibung gehandelt, sondern um eine vertraglich vereinbarte Beschaffenheit. Die abweichende Wohnfläche beeinträchtige die Tauglichkeit der Wohnung zum vertragsgemäßen Gebrauch mehr als nur unerheblich. Es komme nicht darauf an, ob die Beklagte in dem von ihr ausgeübten konkreten Mietgebrauch durch die Mindergröße beeinträchtigt gewesen sei. Eine Flächendifferenz von mehr als 19 % berechtige zu einer monatlichen Minderung von 295,91 DM oder 151,30 EUR, somit insgesamt von 1.210 EUR für den hier maßgeblichen Zeitraum. Im Übrigen bleibe die Beklagte zur Zahlung verpflichtet. Soweit diese hilfsweise unter dem Gesichtspunkt einer vermeintlichen Mietpreisüberhöhung mit Rückzahlungsansprüchen von monatlich 84,30 DM für die Zeit ab dem 1.10.1997 die Aufrechnung erklärt habe, hätte sie, da die Aufrechnungsforderung die Klageforderung übersteige, angeben müssen, in welcher Reihenfolge - bezogen auf die Einzelnen Monate - sie die von ihr gezahlten Mieten zurückfordere.

II.

Diese Ausführungen halten rechtlicher Nachprüfung nicht stand.

1. Die Kläger haben keinen Anspruch auf Zahlung der restlichen Miete für die Monate August 2001 bis einschließlich März 2002, wenn die Beklagte die Miete zu Recht nach § 537 Abs. 1 S. 1 BGB a. F. (für den Monat August 2001) und § 536 Abs. 1 S. 1 BGB n. F. (für die Folgezeit) gemindert hat.

Soweit die Beklagte sich darauf beruft, die tatsächliche Größe der gemieteten Wohnung bleibe erheblich hinter der im Mietvertrag angegebenen Fläche zurück, kann dies einen Mangel der Mietsache darstellen, der den Mieter zu einer Mietminderung berechtigt, wenn die Abweichung mehr als 10 % beträgt (BGH, Urt. v. 24.3.2004 - VIII ZR 295/03, unter II 2, z.V.b.). Dies hat das Berufungsgericht zutreffend ausgeführt.

a) Die Feststellung des Berufungsgerichts, bei der Angabe der Wohnfläche im Mietvertrag handele es sich nicht um eine unverbindliche Beschreibung, ist aus Rechtsgründen nicht zu beanstanden und wird auch von der Revision nicht angegriffen.

b) Ein Sachmangel liegt jedoch nur vor, wenn der nach dem Vertrag vorausgesetzte Gebrauch beeinträchtigt ist (Eisenschmid in Schmidt-Futterer, Mietrecht, 8. Aufl., § 536 BGB Rz. 16). Dies ist dann der Fall, wenn der tatsächliche Zustand der Mietsache von der vertraglich vereinbarten Beschaffenheit nachteilig abweicht. Zur Größe der Wohnung ist in § 1 des Mietvertrages vereinbart: "Mietwohnfläche: 110 m2". Der Begriff der "Wohnfläche" ist auslegungsbedürftig. Ausdrückliche Vereinbarungen der Parteien oder eine Bezugnahme auf andere Regelungen und ihre Berechnung liegen nicht vor. Ein allgemeiner, völlig eindeutiger Sprachgebrauch für den Begriff der Wohnfläche hat sich nicht entwickelt (BGH v. 22.12.2000 - VII ZR 310/99, BGHZ 146, 250 [254 f.] = MDR 2001, 503 = BGHReport 2001, 108; Urt. v. 11.7.1997 - V ZR 246/96, MDR 1997, 1012 = NJW 1997, 2874 = WM 1997, 2176 unter II 2b aa; Urt. v. 30.11.1990 - V ZR 91/89, MDR 1991, 515 = NJW 1991, 912 = WM 1991, 519 unter II 4; anders für einen hier nicht einschlägigen Sonderfall BGH, Urt. v. 15.5.1991 - VIII ZR 123/90, MDR 1991, 1134 = NJW-RR 1991, 1120 = WM 1991, 1266 unter II 1aa) und wird auch von den Parteien nicht vorgetragen. Wie sie den Begriff der "Wohnfläche" verstanden haben, ist daher vom Gericht nicht festgestellt. Eine verbindliche Regelung zur Berechnung der Flächen von preisfreiem Wohnraum fehlt.

aa) Grundsätzlich ist der Begriff der "Wohnfläche" im Wohnraummietrecht auch bei frei finanziertem Wohnraum anhand der Bestimmungen der vorliegend für preisgebundenen Wohnraum noch anwendbaren §§ 42 bis 44 II. Berechnungsverordnung (BV), die ab dem 1.1.2004 durch die auf Grund § 19 Abs. 1 S. 2 WoFG erlassene Verordnung zur Berechnung der Wohnfläche v. 25.11.2003 (BGBl. I, 2346) im Wesentlichen gleich lautend ersetzt worden sind, auszulegen und zu ermitteln (so auch Börstinghaus in Schmidt-Futterer, Mietrecht, 8. Aufl., § 558 Rz. 65; Kraemer, DWW 1998, 365 [371]). Zwar beziehen sich die genannten Vorschriften ihrem Wortlaut nach nur auf den öffentlich geförderten Wohnraum und nicht auch auf den frei finanzierten Wohnungsbau. Sie führen jedoch in der Praxis zu sachgerechten Ergebnissen und werden in größerem Umfang auch für die Ermittlung der Wohnflächen im preisfreien Wohnraum herangezogen (Langenberg, NZM 2003, 177 [179]). Die Vorgaben, nach denen auf Grund der II. BV und der Wohnflächenverordnung die Wohnfläche zu berechnen ist, sind nicht durch die Preisbindung des Wohnraums bedingt und stehen damit in keinem inneren Zusammenhang. Für eine entsprechende Heranziehung dieser Vorschrift spricht auch, dass die DIN 283 Teil 2, die bis 1983 im frei finanzierten Wohnungsbau anwendbar war, im Wesentlichen mit §§ 42 bis 44 II. BVO und den Bestimmungen der Wohnflächenverordnung übereinstimmt. Der Umstand, dass die DIN 283 seinerzeit zurückgezogen wurde, lässt sich nicht gegen ihre inhaltliche Richtigkeit verwenden. Der Grund der Aufhebung lag allein darin, dass ein Bedürfnis für eine Regelung zur Berechnung der Wohnfläche bei preisfreiem Wohnraum irrtümlich verneint wurde (Nachweise bei Langenberg, NZM 2003, 177 [179]).

Es liegt auf der Hand, dass auch im frei finanzierten Wohnungsbau ein erhebliches praktisches Bedürfnis für die Anwendung eines allgemein anerkannten Maßstabes für die Wohnflächenberechnung im Mietrecht besteht. Diesem Interesse kann durch die Heranziehung der II. Berechnungsverordnung in angemessener Weise Rechnung getragen werden. Im Regelfall werden deshalb ihre Vorschriften auch für Fälle der vorliegenden Art maßgebend und eine entsprechende stillschweigende Vereinbarung der Vertragsparteien im Zweifel anzunehmen sein.

bb) Soweit die Vorschriften der DIN 283 einerseits und der §§ 42 bis 44 II. BV sowie der Wohnflächenverordnung andererseits geringfügig voneinander abweichen und bei der Ermittlung der Wohnfläche im Einzelfall unter Umständen zu unterschiedlichen Ergebnissen führen, kann dahinstehen, welche Berechnungsmethode anzuwenden ist. Nach den genannten Vorschriften sind die Grundflächen von Räumen und Raumteilen übereinstimmend mit einer lichten Höhe von mindestens 1 Meter und unter 2 Metern zur Hälfte anrechenbar; Räume und Raumteile mit einer lichten Höhe von weniger als 1 Meter sind nicht zu berücksichtigen. Unstreitig beläuft sich im vorliegenden Fall die danach unter Berücksichtigung der Dachschrägen im Spitzboden ermittelte Wohnfläche nicht auf 110 m2, sondern nur auf 89 m2, so dass ein zur Minderung berechtigender Mangel vorläge.

cc) Die angestellten Erwägungen schließen es allerdings nicht aus, dass die Parteien dem Begriff der Wohnfläche im Einzelfall eine von den obigen Ausführungen abweichende Bedeutung beimessen. Ebenso ist es möglich, dass ein anderer Berechnungsmodus örtlich üblich oder nach der Art der Wohnung nahe liegender ist. Es erscheint bei einer Maisonette-Wohnung mit Dachschrägen im ausgebauten Spitzboden auch denkbar, als Wohnfläche die reine Grundfläche der Wohnung nach der DIN 277 (DIN 277 - Grundflächen und Rauminhalte von Bauwerken im Hochbau, Ausgabe 1973/1987) anzusetzen, ohne dabei einen Abzug von Flächen mit einer lichten Höhe unter 2 Meter vorzunehmen (so für gewerblich genutzte Flächen der Normenausschuss Bauwesen im Deutschen Institut für Normung e. V., zitiert nach Isenmann, NZM 1998, 749; dagegen Langenberg, NZM 2003, 177 [179]; Schießer, MDR 2003, 1401 [1403]). Die tatsächliche Grundfläche der angemieteten Wohnung beträgt unstreitig 109,03 m2, so dass - eine Vereinbarung über die Berechnung nach der reinen Grundfläche unterstellt - gegenüber der angegebenen Fläche von 110 m2 allenfalls eine unerhebliche Abweichung vorläge, die nicht zur Minderung berechtigt (§ 536 Abs. 1 S. 2 BGB n. F. und § 537 Abs. 1 S. 2 BGB a. F.).

c) Da die nach §§ 133, 157 BGB gebotene Auslegung, wie die Vertragspartner den Begriff der "Wohnfläche" verstanden haben, im bisherigen Prozessverlauf nicht ausreichend erörtert worden ist und die Sache aus anderen, noch auszuführenden Gründen ohnehin zurückverwiesen werden muss, erscheint es sachgerecht, die erforderliche Vertragsauslegung - ggf. nach ergänztem Parteivorbringen - dem Tatrichter zu übertragen. Dabei wird eine bestehende örtliche Verkehrssitte, die Wohnfläche nach einer der oben genannten Bestimmungen zu berechnen, zu berücksichtigen sein (BGH, Urt. v. 30.11.1990 - V ZR 91/89, MDR 1991, 515 = NJW 1991, 912 = WM 1991, 519 unter II 4; vgl. für Berlin KG IBR 2001, 202). Sollte eine Mietminderung wegen einer zu geringen Wohnungsgröße grundsätzlich in Betracht kommen, wird das LG zusätzlich zu bedenken haben, dass die Beklagte hinsichtlich einer Forderung der Kläger für die Monate August bis November 2001i. H. v. 100 DM monatlich die Aufrechnung erklärt hat mit Rückforderungsansprüchen wegen zu viel gezahlter Mieten für die Zeit bis Juli 2001.

Entgegen der Ansicht der Revision scheitern Ansprüche der Beklagten nicht daran, dass die Flächenabweichung ihr etwa bekannt oder infolge grober Fahrlässigkeit unbekannt geblieben wäre (§ 539 BGB a. F.). Selbst wenn die Beklagte gewusst hätte, dass die lichte Höhe unter Dachschrägen nach den aufgeführten Vorschriften nicht oder nur zum Teil berücksichtigt wird, konnte von ihr nicht erwartet werden, allein nach dem optischen Eindruck die anrechenbare Wohnfläche gemäß DIN 283 oder § 44 II. BVO auch nur annähernd einzuschätzen (Kraemer, DWW 1998, 365 [371]; Kinne, GE 2003, 100 [102]).

2. Die Anschlussrevision ist kraft Gesetzes statthaft und auch im Übrigen zulässig (§ 554 ZPO).

Soweit das Berufungsgericht die Hilfsaufrechnung der Beklagten mangels hinreichender Bestimmtheit für unzulässig gehalten hat, kann dem LG ebenfalls nicht gefolgt werden.

a) Die Beklagte hat in der Berufungsinstanz ausgeführt, auf Grund der tatsächlich geringeren Wohnfläche habe sie eine Miete von 17,79 DM/m2 gezahlt, die die ortsübliche Vergleichsmiete um mehr als 20 % übersteigt. Ihr ständen deshalb Rückzahlungsansprüche von monatlich 84,30 DM für die gesamte Mietvertragszeit ab dem 1.10.1997 zu. Der Bestimmtheitsgrundsatz des § 253 Abs. 2 ZPO, der auch für die Prozessaufrechnung gilt (BGH v. 7.11.2001 - VIII ZR 263/00, BGHZ 149, 120 [124] = MDR 2002, 410 = BGHReport 2002, 171), ist gewahrt. Die Beklagte hat ihre zur hilfsweisen Aufrechnung gestellten Gegenforderungen im Einzelnen dargelegt und beziffert. Entgegen der Ansicht des Berufungsgerichts ist ein Schuldner nicht gehalten, nun noch ausdrücklich darzulegen, in welcher Reihenfolge mit den Forderungen aufgerechnet werden solle. Trifft der Schuldner keine derartige Bestimmung, so ergibt sich aus der Auslegungsregel der §§ 396 Abs. 1 S. 2, 366 Abs. 2 BGB materiell-rechtlich die Rangordnung der zur Aufrechnung gestellten Gegenforderungen. Dabei gilt § 396 Abs. 1 S. 2 BGB auch, wenn sowohl der Gläubiger als auch der Schuldner mehrere Forderungen geltend machen (Schlüter in MünchKomm/BGB, 4. Aufl., § 396 Rz. 1; Soergel/Zeiss, BGB, 12. Aufl., § 396 Rz. 1). Die Vorschrift betrifft zudem nicht nur eine Mehrheit von selbstständigen Forderungen, sondern ist auch bei der Aufrechnung mit mehreren Mietzinsraten anwendbar (Bamberger/Roth/Dennhardt, BGB, 2003, § 396 Rz. 1; zur entsprechenden Anwendung des § 366 BGB für diesen Fall BGH v. 20.6.1984 - VIII ZR 337/82, BGHZ 91, 375 [379] = MDR 1985, 50). Mangels einer ausdrücklichen Erklärung der aufrechenden Prozesspartei ist davon auszugehen, dass die Geltendmachung ihrer Forderungen im Prozess der materiell-rechtlich vorgegebenen Rangordnung folgt.

Im Übrigen hat die Beklagte in ihrer Begründung der Anschlussrevision deutlich gemacht, in welcher Reihenfolge ihre behaupteten Gegenforderungen hilfsweise zur Aufrechnung gestellt werden sollen. Eine derartige Klarstellung in der Revisionsinstanz ist zulässig (BGH BGHZ 11, 192 [195]; vgl. Musielak/Foerste, ZPO, 3. Aufl., § 253 Rz. 28).

b) Das Berufungsgericht hat - aus seiner Sicht folgerichtig - nicht geprüft, ob die von der Beklagten ab dem 1.10.1997 gezahlte Miete unter Berücksichtigung des Vorbringens in der Revisionsinstanz und der im Urteil des Senats v. 28.1.2004 (BGH, Urt. v. 28.1.2004 - VIII ZR 190/03, z.V.b.) dargelegten Grundsätze unangemessen hoch i. S. d. § 5 Abs. 2 WiStG war mit der Folge, dass ihr im Umfang einer eventuellen Teilnichtigkeit der Mietpreisvereinbarung Rückforderungsansprüche nach § 812 Abs. 1 S. 1 BGB zustünden. Mit diesen könnte die Beklagte hilfsweise gegen die Klageforderung aufrechnen, wenn die Mietminderung ganz oder teilweise nicht berechtigt wäre. Der Senat ist insoweit an einer eigenen Entscheidung gehindert, weil es hierzu weiterer Feststellungen über die tatbestandlichen Voraussetzungen des § 5 Abs. 2 WiStG bedarf. Gemäß § 563 Abs. 1 S. 1 ZPO ist die Sache unter Aufhebung des Berufungsurteils (§ 562 Abs. 1 ZPO) daher zur neuen Verhandlung und Entscheidung an das Berufungsgericht zurückzuverweisen.