Brandenburgisches OLG Urteil vom 07.09.2016 - 4 U 171/10

Entscheidungsstichwort (Thema)

Grundstückskaufvertrag: Schadenersatzanspruch wegen arglistigen Verschweigens einer Feuchtigkeitsproblematik; Darlegungs- und Beweislast des Käufers

Normenkette

BGB §§ 280, 311 Abs. 2 Nr. 1, § 434 Abs. 1 S. 2, § 437 Nr. 3

Verfahrensgang

LG Potsdam (Urteil vom 22.09.2010)

Tenor

Die Berufung der Kläger gegen das Urteil der 4. Zivilkammer des LG Potsdam vom 22.09.2010 wird zurückgewiesen.

Die Kosten des Berufungsverfahrens haben die Kläger zu tragen.

Dieses Urteil sowie das angefochtene Urteil sind vorläufig vollstreckbar. Die Kläger können die Vollstreckung abwenden durch Sicherheitsleistung in Höhe von 110 % der aufgrund der Urteile vollstreckbaren Beträge, wenn nicht die Beklagten vor der Vollstreckung Sicherheit in Höhe von 110 % des jeweils zu vollstreckenden Betrages leisten.

Gründe

I. Die Kläger nehmen die Beklagten aufgrund eines notariellen Kaufvertrages vom 11.11.2005 auf Schadensersatz wegen Mängeln des verkauften Hausgrundstücks...straße 20 in F. in Anspruch. Die erstinstanzlich erhobene Widerklage der Beklagten auf Erstattung vorgerichtlicher Rechtsanwaltskosten ist nicht Gegenstand des Berufungsverfahrens.

Die Beklagten errichteten in den Jahren 1992/1993 auf dem Grundstück...straße 20 in F. ein Einfamilienhaus, für das nach der ursprünglichen Planungsdokumentation vom 16.07.1991 eine Kellerabdichtung gegen drückendes Wasser vorgesehen war. Bereits während der Bauphase drang Wasser in den Keller des Gebäudes ein, weshalb die Beklagten wiederholt eine Abnahme verweigerten. Die mit der Bauausführung beauftragte N. GmbH nahm Nachbeschichtungsarbeiten vor, woraufhin die Beklagten, die sich durch die Sachverständigen T. und Q. des Verbandes P. e.V. beraten ließen, am 27.10.1993 die Abnahme erklärten. Am 15.01.1994 kam es erneut zu einem Wassereinbruch. Ob und ggf. welche Maßnahmen infolge dieses Wassereinbruchs getroffen worden sind, ist zwischen den Parteien streitig.

Im Jahr 2003 bemerkten die Beklagten in einem der Kellerräume, dem sog. Arbeitsraum/Büro, in den Wandbereichen Feuchtigkeitserscheinungen. Der Sachverständige Q., durch den sich die Beklagten erneut beraten ließen, führte diese auf Kondenswasser infolge unzureichender Belüftung zurück.

Mit notariell beurkundetem Kaufvertrag vom 11.11.2005 veräußerten die Beklagten das Hausgrundstück an die Kläger. In § 5 dieses Vertrages wurde folgende Regelung getroffen:

"Das in § 1 bezeichnete Grundeigentum wird verkauft, wie es steht und liegt sowie besichtigt ist, ohne Gewähr für Größe, Güte und Beschaffenheit. Den Käufern ist der Zustand des Grundeigentums bekannt."

Nachdem die Kläger das Haus bezogen hatten, stellten sie Mauerschäden fest, die sie auf Feuchtigkeitsprobleme zurückführten. Mit Schreiben vom 18.12.2005 erklärten sie, sie fühlten sich von den Beklagten getäuscht, da diese auf wiederholte Fragen immer wieder versichert hätten, dass keine versteckten Mängel im und am Hause vorlägen, sich im Keller vielmehr nur Belüftungsprobleme ergeben hätten.

Mit Rechtsanwaltsschreiben vom 04.01.2006 erklärten die Kläger die Anfechtung des Kaufvertrages, schlugen jedoch nach Einholung eines Gutachtens des Ingenieurbüros Sc... vom 17.01.2006 mit weiterem Schreiben vom 25.01.2006 vor, die dort vorgeschlagenen Mängelbeseitigungsmaßnahmen zu Kosten von 19.402,73 EUR durch einen Innungsbetrieb nach Wahl der Beklagten vornehmen und sodann die ausgesprochene Anfechtung hinfällig werden zu lassen. Mit Anwaltsschreiben vom 09.01.2007 erklärten die Kläger, dass sie im Interesse einer außergerichtlichen gütlichen Einigung Anfechtung und Rücktritt nicht aufrechterhalten würden.

Im Jahr 2007 kam es nach starken Regenfällen zu einem erheblichen Wassereinbruch mit der Folge, dass Wasser auf der Kellersohle stand und gleichzeitig auf einer Höhe von 15 cm oberhalb des Fußbodens durch die Wände im Wirtschaftsraum und im Werkraum eindrang. Die Kläger beauftragten den Sachverständigen Sch... mit einem weiteren Gutachten, das dieser nach Besichtigungen am 19.07.2007 und 22.08.2007 unter dem 28.09.2007 erstattete.

Auf der Grundlage dieses Gutachtens forderten die Kläger die Beklagten mit weiterem Anwaltsschreiben vom 19.10.2007 unter Bezugnahme auf die Anfechtungserklärung zur Rückzahlung des Kaufpreises Zug um Zug gegen Rückübertragung des Grundstücks auf, unterbreiteten jedoch gleichzeitig ein auf Zahlung von 200.000,- EUR durch die Beklagten an die Kläger gerichtetes Vergleichsangebot. Mit Schriftsatz vom 06.01.2008 erhoben die Kläger sodann die auf Schadensersatz gerichtete Klage.

Die Kläger haben behauptet, die Beklagten hätten ihnen bekannte Mängel der Abdichtung des Kellers bewusst verschwiegen. Bereits die Bodenplatte sei nicht wie ursprünglich geplant aus WU-Beton errichtet, sondern es sei mit Wissen und Wollen der Beklagten wasserdurchlässiger Beton der Güte B 15 bei gegen Rissbildung unzureichender Stahlmattenbewehrung verbaut worden; darüber hinaus sei die Gebäudesohle 40 cm tiefer gegründet als ursprünglich geplant. Von den ursprünglichen Feu...