Brandenburgisches OLG Urteil vom 07.09.2021 - 3 U 105/20

Gründe

I. Die Klägerin macht als Vermieterin eines wegen Zahlungsverzug zum 31.05.2019 gekündigten Gewerbemietverhältnisses mit einer festen Mietzeit bis zum 30.06.2023 über einen Lebensmittelmarkt in ... Zahlungsansprüche auf rückständigen Mietzins, Schadensersatz wegen Mietausfalls und Schadensersatz wegen unterbliebener Schönheitsreparaturen und Instandsetzungsarbeiten in Höhe von insgesamt 84.324,53 EUR nebst Zinsen sowie vorgerichtliche Rechtsanwaltsgebühren geltend. Vereinbart war eine Miete von 9.719,92 EUR brutto warm. Diese setzt sich zusammen aus 6.888 EUR Kaltmiete, 780 EUR Vorauszahlungen auf die Betriebskosten, 520 EUR Vorauszahlungen auf die Heizkosten zuzüglich der Umsatzsteuer in Höhe von 1.551,92 EUR.

Wegen des weiteren Sachverhaltes wird auf den Tatbestand des angefochtenen Urteils Bezug genommen.

Das Landgericht hat der Klage mit Urteil vom 09.07.2020 vollumfänglich stattgegeben.

Der Kläger habe von März bis Mai 2019 Anspruch auf rückständigen Mietzins in Höhe von 29.159,76 EUR (3 × 9.719,92 EUR). Bis zum 30.06.2019 stehe ihm eine Nutzungsentschädigung aus § 546 a BGB in Höhe der vertraglich geschuldeten Miete einschließlich Nebenkostenvorauszahlungen zu. Die Mietsache sei erst am 06.07.2019 zurückgegeben worden. Für die Zeit von Juli bis Oktober 2019 bestehe ein Schadensersatzanspruch auf den geltend gemachten Mietausfallschaden, da der Beklagte durch die Nichtzahlung der Miete die fristlose Kündigung verursacht habe. Der Kläger habe hinreichend vorgetragen und dargelegt, dass er trotz Bemühungen das Objekt bislang nicht habe weitervermieten können. Es bestehe deshalb ein Schadensersatzanspruch in Höhe der vereinbarten Kaltmiete zuzüglich der vereinbarten (umlagefähigen) Betriebskosten in Höhe von 780 EUR (insgesamt 4 × 7.648 EUR = 30.592 EUR).

Darüber hinaus bestehe ein Anspruch auf Schadensersatz in Höhe von 14.852,85 EUR wegen nicht durchgeführter Schönheitsreparaturen. Die Vereinbarung in § 12 Nr. 3 des Mietvertrages sei im Gewerberaummietverhältnis wirksam, da sie gerade keine starren Fristen enthalte. Der Beklagte habe die Erforderlichkeit der Schönheitsreparaturen nicht substantiiert angegriffen und sei auch zu deren Durchführung aufgefordert worden.

Aufrechenbare Gegenansprüche stünden dem Beklagten nicht zu. Dem stehe bereits § 7 des Mietvertrages entgegen. Auch seien die in den Räumlichkeiten verbliebenen Gegenstände nicht in das Eigentum des Vermieters übergegangen. Der Kläger habe dieses nicht übernehmen wollen, sondern mache nur sein Vermieterpfandrecht geltend, so dass ein Ausgleich nicht geschuldet sei.

Gegen dieses Urteil wendet sich der Beklagte mit seiner Berufung.

Er rügt, das Landgericht habe sich nicht hinreichend mit seinen Gegenansprüchen auseinandergesetzt und sich mit keinem Wort über einen Entschädigungsanspruch aufgrund des Eigentumserwerbes durch den Kläger auseinandergesetzt. Der Kläger habe versucht, die streitgegenständlichen Gegenstände hinter dem Rücken des Beklagten zu versteigern. Zudem habe der Kläger durch den Einbau der Gegenstände Eigentum erworben.

Auch habe er hinreichend dazu vorgetragen, dass die Rückgabe des Mietobjektes am 31.05.2019 angeboten worden sei und der Kläger zum angebotenen Termin nicht erschienen sei.

Er habe auch schriftsätzlich unter Beweisantritt die angeblichen Kosten für die Schönheitsreparaturen bestritten. Das Gericht hätte durch Einholung eines Sachverständigengutachtens die Seriosität des Angebots überprüfen müssen. Gleiches gelte für den angeblich im Objekt verbliebenen Sperrmüll. Hier habe das Gericht den Vortrag des Klägers übernommen, obwohl dieser bestritten worden sei.

Der Kläger habe sich auch nicht ausreichend um eine Weitervermietung bemüht. Er hätte das Objekt auch außerhalb der Lebensmittelbranche anbieten müssen, da es auch als Büro geeignet sei.

Es sei auch nicht nachvollziehbar, dass auch nach Auszug als Schadensersatz Nebenkosten zu zahlen seien.

Der Beklagte beantragt,

unter Aufhebung des angefochtenen Urteils die Klage abzuweisen.

Der Kläger beantragt unter Wiederholung und Vertiefung seines erstinstanzlichen Vortrags,

die Berufung zurückzuweisen.

Wegen des weiteren Parteivorbringens wird auf den Inhalt der zwischen den Parteien gewechselten Schriftsätze nebst Anlagen Bezug genommen.

Der Senat hat den Kläger mit der Terminierung darauf hingewiesen, dass mittlerweile Abrechnungsreife für die Nebenkosten eingetreten sei und Vorauszahlungen deshalb nicht mehr geltend gemacht werden könnten. Der Kläger hat bis zur mündlichen Verhandlung vor dem Senat dem Beklagten gegenüber keine Betriebskostenabrechnung erteilt.

II. Die zulässige Berufung des Beklagten hat teilweise Erfolg, soweit sie die Verurteilung zu Betriebskostenvorauszahlungen betrifft. Im Übrigen ist sie unbegründet.

1. a) Das Mietverhältnis wurde wirksam zum 31.05.2019 wegen Zahlungsverzugs gekündigt (§ 543 Abs. 2 Nr. 3 a BGB). Da der Beklagte unstreitig ab März 2019 keine Miete mehr gezahlt hat, schuldet er für die Monate März bis Mai 2019 die Nettomiete zuzüglich der...