Brandenburgisches OLG Urteil vom 13.04.2022 - 4 U 61/21

Verfahrensgang

LG Potsdam (Aktenzeichen 13 O 26/20)

Tenor

Die Berufung der Kläger gegen das Urteil des Landgerichts Potsdam vom 28. Januar 2021 - 13 O 26/20 - wird zurückgewiesen.

Die Kläger haben die Kosten des Berufungsverfahrens zu tragen.

Das Urteil sowie die angefochtene Entscheidung sind vorläufig vollstreckbar. Die Kläger können die Vollstreckung durch die Beklagten gegen Sicherheitsleistung i.H.v. 110 des aufgrund des Urteils vollstreckbaren Betrages abwenden, sofern nicht die Beklagten vor der Vollstreckung Sicherheit i.H.v. 110 % des jeweils zu vollstreckenden Betrages leisten.

Gründe

I. Die Kläger verlangen nach Rücktritt vom Vertrag von den Beklagten die Rückauflassung einer Eigentumswohnung im historischen ... in der ... Straße in B....

Nach dem zwischen den Parteien geschlossenen notariellen Vertrag vom 30. Juni 2015 in Verbindung mit der notariell beurkundeten Baubeschreibung vom 16. Juni 2015 oblag den Klägern eine Bauverpflichtung hinsichtlich der Herstellung/Sanierung eines als "Rohloft" bezeichneten Rohbaus einer Eigentumswohnung sowie des Gemeinschaftseigentums. Die Beklagten verpflichteten sich in dem Vertrag zum Innenausbau des "Rohlofts" einschließlich Kalt- und Warmwasser, Heizung, Abwasser, Strom, Telefon und Breitbandkabelanschluss.

In Bezug auf die Decken war in Ziff. 2.13 der Baubeschreibung vereinbart, dass die Untersichten der Decken aus Holzbalken und dazwischenliegenden Brettern sowie Stahlteilen erhalten bleiben und in unbehandeltem Zustand ohne Brandschutzbeschichtung übergeben werden. Entsprechend war als Käuferleistung in Ziff. 3.3.2 vorgesehen, dass die Untersichten der Decken, soweit nach der Baugenehmigung erforderlich, mit einer Brandschutzbeschichtung versehen werden und entsprechende Fachunternehmererklärungen beizubringen waren. Im Übrigen wird auf den Sachverhalt des landgerichtlichen Urteils Bezug genommen.

Das Landgericht hat die Klage mit Urteil vom 28. Januar 2021 (Blatt 445 ff.) abgewiesen und seine Entscheidung damit begründet, dass offenbleiben könne, ob die Kläger wirksam von dem Kaufvertrag zurückgetreten seien, da jedenfalls nach § 346 Abs. 2 Nummer 2 BGB eine Rückgewähr des Kaufgegenstands nicht in Betracht komme, denn der empfangene Rohbau sei von den Beklagten durch den Ausbau in eine bewohnbare Wohnung im Sinne der Norm umgestaltet worden. Die Beklagten müssten deshalb allenfalls Wertersatz leisten, nicht jedoch das Wohnungseigentum an die Kläger rückauflassen.

Der Klageantrag zu 2, Annahmeverzug "mit der Abgabe der Löschungserklärung", sei mangels wirksamer Rücktrittserklärung unbegründet.

Gegen das ihnen am 3. Februar 2021 zugestellte Urteil haben die Kläger am 2. März 2021 Berufung eingelegt und diese am 6. April 2021 begründet. Die Kläger machen geltend, das Landgericht habe versäumt, das ungeschriebene Tatbestandsmerkmal der Unmöglichkeit der Rückgewähr zu prüfen. Der Wertersatzanspruch nach § 346 Abs. 2 BGB stelle einen Ausgleichsanspruch für den geminderten oder verloren gegangenen Substanzwert dar, solch ein Verlust sei hier jedoch nicht eingetreten. Eine Unmöglichkeit der Herausgabe sei vorliegend nicht gegeben, denn Klagegegenstand sei der Herausgabeanspruch in Form der Rückauflassung, die den Beklagten nach wie vor möglich sei. Die Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs in seiner Entscheidung vom 10. Oktober 2008, in der festgestellt worden sei, dass die grundbuchliche Belastung eines Grundstücks nicht zur Unmöglichkeit der Rückgewähr führe, sondern die Belastung zu löschen sei, sei übertragbar auf diejenigen Fälle, in denen eine Veränderung des Kaufgegenstandes stattgefunden habe. In diesen Fällen habe der Rückgewährschuldner die Sache in den Zustand zu versetzen, in dem diese sich bei der Übergabe befunden habe.

Sie beantragen nach Rücknahme des Berufungsantrags zu 2 in der mündlichen Verhandlung vom 23. März 2022 zuletzt,

unter Abänderung der Entscheidung des Landgerichts Potsdam werden die Beklagten als Schuldner verurteilt, das Eigentum an dem im Grundbuch des Amtsgerichts Brandenburg an der Havel, Blatt ... eingetragenen Sondereigentum Nr. 10, i.V.m. einem 1044/10.000 Miteigentumsanteil an der Wohnungseigentumsanlage 1... B..., ... Straße 4, an die Kläger aufzulassen und die Eigentumsänderung in das Grundbuch zu bewilligen und zu beantragen, Zug um Zug gegen Zahlung in Höhe von 210.000 EUR.

Die Beklagten beantragen,

die Berufung zurückzuweisen.

Sie verteidigen die angefochtene Entscheidung unter Wiederholung und Vertiefung ihres erstinstanzlichen Vortrags.

II. Die zulässige Berufung der Kläger hat in der Sache keinen Erfolg.

Es kann - wie das Landgericht zutreffend entschieden hat - vorliegend offenbleiben, ob ein Rücktrittsgrund vorliegt und die Kläger von dem Vertrag vom 30. Juni 2015 mit den Beklagten wirksam zurückgetreten sind, denn die grundsätzlich nach § 346 BGB infolge eines wirksamen Rücktritts geschuldete Rückgewähr in der Form der hier (allein) begehrten Rückauflassung des Sondereigentums ist nach § 346 Abs. 2 Nr. 2 BGB ausgeschlossen.

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