Tenor
1. Die Berufung des Beklagten gegen das Urteil des Landgerichts Potsdam vom 02.04.2019, Az. 13 O 52/17, wird zurückgewiesen.
2. Auf die Anschlussberufung der Klägerin wird der Beklagte verurteilt, weitere 361 EUR nebst Zinsen in Höhe von 5 Prozentpunkten über dem Basiszinssatz seit dem 19.04.2017 zu zahlen.
3. Der Beklagte hat die Kosten des Berufungsverfahrens zu tragen.
4. Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar. Das in Ziffer 1 genannte Urteil des Landgerichts Potsdam ist ohne Sicherheitsleistung vorläufig vollstreckbar.
Gründe
I. Die Parteien streiten um Ansprüche aus einem beendeten Gewerbemietverhältnis aufgrund eines Mietvertrages, der am 10.08.2010 geschlossen und durch die Vermieterin am 05.01.2017 fristlos wegen Zahlungsverzugs gekündigt wurde. Der Beklagte räumte das Mietobjekt am 28.02.2017, eine Neuvermietung erfolgte zum 01.08.2017.
Die Klägerin hat erstinstanzlich als Vermieterin und Eigentümerin des Mietobjektes zuletzt noch die Zahlung von monatlich 59,50 EUR brutto (50 EUR netto) für die Nutzung zweier Parkplätze für den Zeitraum von Januar 2014 bis Juni 2017 sowie als Kündigungsfolgeschaden einen Betrag in Höhe von 2.097,24 EUR begehrt.
Sie hat vorgetragen, zwischen den Parteien sei mündlich ein Mietvertrag über die Nutzung zweier Parkplätze zu einer Miete von 25 EUR netto pro Parkplatz vereinbart worden. Sie hat die Auffassung vertreten, der Beklagte habe ihr als Kündigungsfolgeschaden die bisherige Miete bis zur Neuvermietung in Höhe von insgesamt 2.097,24 EUR zu ersetzen.
Die Klägerin hat zuletzt beantragt,
den Beklagten zur Zahlung von 2.499,00 EUR nebst Zinsen sowie zur Zahlung weiterer 2.097 EUR nebst Zinsen zu verurteilen.
Der Beklagte hat beantragt,
die Klage abzuweisen.
Widerklagend hat er beantragt,
die Klägerin zu verurteilen, an ihn 6.754,20 EUR nebst Zinsen zu zahlen.
Ein Mietvertrag über die Parkplätze sei nicht geschlossen worden. Er habe die Stellplätze auch nicht für eigene Fahrzeuge genutzt. Die Kündigung habe gegen Treu und Glauben verstoßen, da ihm nur ein geringfügiger Vertragsverstoß vorzuwerfen sei. Er habe die Rückbuchung der - zur Kündigung führenden - Monatsmieten für Dezember 2016 und Januar 2017 nur deshalb vorgenommen, weil er kurz zuvor eine Betriebskostenabrechnung erhalten habe, die er für unberechtigt gehalten habe. Zudem sei die Klägerin bezüglich des Kündigungsfolgeschadens ihrer Schadenminderungspflicht nicht nachgekommen. Der in der Internetanzeige zur Neuvermietung geschaltete Mietpreis sei zu hoch gewesen.
Bezüglich der Widerklage hat er die Auffassung vertreten, die Klägerin sei zur Rückzahlung der in den Jahren 2011 bis 2016 geleisteten Betriebs- und Heizkostenvorauszahlungen verpflichtet.
Das Landgericht hat mit dem angefochtenen Urteil nach Beweisaufnahme durch Zeugenvernehmungen der Klage in Höhe von 1.900 EUR bezüglich der Parkplatznutzung und weiterer 1.223,20 EUR bezüglich des Kündigungsfolgeschadens stattgegeben. Die weitergehende Klage und die Widerklage hat es abgewiesen.
Zur Begründung hat es ausgeführt, es sei zwar nicht erwiesen, dass die Parteien einen Mietvertrag geschlossen hätten. Es bestehe aber ein Anspruch auf Nutzungsersatz aus §§ 987 Abs. 1, 990 BGB in Höhe des Nettobetrages von 50 EUR monatlich für den geltend gemachten Zeitraum von Januar 2014 bis Februar 2017, also für 36 Monate.
Es stehe nach der Beweisaufnahme zur Überzeugung des Gerichts fest, dass der Beklagte die mit den Nummern 10 und 11 gekennzeichneten Stellplätze genutzt habe. Er sei bei der Nutzung auch nicht gutgläubig hinsichtlich eines zu seinen Gunsten bestehenden Besitzrechtes gewesen, da er darauf hingewiesen worden sei, dass die Parkplätze angemietet werden könnten. Insofern habe er nicht annehmen können, dass die Parkplätze zur freien Verfügung gestanden hätten.
Die Klägerin habe auch Anspruch auf Ersatz des Kündigungsfolgeschadens. Die fristlose Kündigung wegen Zahlungsverzugs sei wirksam (§ 543 Abs. 1 S. 1 Nr. 3 a BGB). Zum Kündigungszeitpunkt sei der Beklagte mit der Zahlung von zwei Monatsmieten in Verzug gewesen. Der Klägerin sei es auch nicht nach § 242 BGB verwehrt gewesen zu kündigen.
Als Kündigungsfolgeschaden könne die Klägerin den Betrag verlangen, den der gekündigte Mieter bei Fortbestand des Mietverhältnisses hätte zahlen müssen. Es ergebe sich ein Betrag von monatlich 305,80 EUR. Dieser sei für den Zeitraum von März bis Juni 2017 begründet.
Gegen dieses Urteil wendet sich der Beklagte mit seiner Berufung, soweit er zur Zahlung verurteilt worden ist. Die Abweisung der Widerklage ist nicht Gegenstand der Berufung.
Der Beklagte wendet ein, ein Anspruch aus §§ 987, 990 BGB bestehe bereits deshalb nicht, da keine Vindikationslage vorgelegen habe. Er habe die Stellplätze nicht unberechtigt genutzt. Aus der Nutzung der Stellplätze in Kenntnis und sogar auf eigenes Betreiben der Klägerin ergebe sich ein Recht zum Besitz. Die Klägerin selbst habe die Parkplätze mit Stützpfosten versehen, auf die dann nicht nur der Beklagte, sondern auch andere Mieter ihre "Kennzeichen"...