BVerfG Beschluss vom 12.11.2003 - 1 BvR 1424/02 | VerwalterPraxis Gold | Immobilien

Verfahrensgang

LG Köln (Urteil vom 28.06.2002; Aktenzeichen 12 S 407/01)

AG Köln (Urteil vom 31.10.2001; Aktenzeichen 220 C 130/01)

Tenor

Das Urteil des Landgerichts Köln vom 28. Juni 2002 – 12 S 407/01 – verletzt den Beschwerdeführer in seinem Grundrecht aus Artikel 14 Absatz 1 des Grundgesetzes; es wird aufgehoben.
Das Verfahren wird an das Landgericht Köln zurückverwiesen.
Im Übrigen wird die Verfassungsbeschwerde nicht zur Entscheidung angenommen.
Das Land Nordrhein-Westfalen hat dem Beschwerdeführer die notwendigen Auslagen zu zwei Dritteln zu erstatten.
Der Wert des Gegenstandes der anwaltlichen Tätigkeit wird auf 16.000 € (in Worten: sechzehntausend Euro) festgesetzt.

Tatbestand

Die Verfassungsbeschwerde betrifft die Frage der Anforderungen an eine so genannte Verwertungskündigung des Mietverhältnisses gemäß § 573 Abs. 2 Nr. 3 BGB.

Der Beschwerdeführer, der seinerzeit gewerbsmäßig Einkünfte durch den Kauf und Verkauf von Grundstücken erzielte, erwarb im Jahre 1989 ein Hausgrundstück zu einem Kaufpreis von 260.000 DM. Dieses war schon damals an den Beklagten des Ausgangsverfahrens vermietet. Die monatliche Kaltmiete für das Hausgrundstück beträgt seit dem 1. Juni 2000 2.552,69 DM (1305,17 €). In dem Mietvertrag ist die Anwendbarkeit der Vorschriften über die Wohnraummiete vereinbart. Nach dem Vortrag des Beklagten im fachgerichtlichen Verfahren wird in einigen Räumen des Hauses Selbsthilfe angeboten, andere Räume seien dem Selbsthilfeprinzip des Vereins gemäß zu günstigen Konditionen an Dritte untervermietet.
Seit dem Jahre 1997 war der Beschwerdeführer bemüht, das Hausgrundstück zu veräußern, fand aber wegen des bestehenden Mietvertrages mit dem Beklagten keinen Käufer. Im Jahre 1999 ließ er ein Sachverständigengutachten über den Verkehrswert des Grundstücks erstellen. Nach diesem Gutachten hatte das Grundstück am 16. August 1999 in vermietetem Zustand einen Verkehrswert von 180.000 DM, in unvermietetem Zustand jedoch einen solchen in Höhe von 897.000 DM bei einem Bodenwertanteil von 531.000 DM. Der Beschwerdeführer ermittelte für das Objekt – bezogen auf den Verkehrswert in Höhe von 897.000 DM – eine Nettorendite in Höhe von 2,07 % für das Jahr 1999 und für das Jahr 2000 von 2,11 %.
Am 3. Februar 2000 sprach der Beschwerdeführer gegenüber dem Beklagten eine fristgerechte Kündigung gemäß § 564 b Abs. 1 und 2 Nr. 3 BGB a.F. zum 31. Januar 2001 aus. Zur Begründung legte er dar, er werde durch die Fortsetzung des Mietverhältnisses an einer angemessenen wirtschaftlichen Verwertung des Grundstücks gehindert und erleide hierdurch erhebliche Nachteile. Da ein Mieterhöhungsverlangen vor den Gerichten erfolglos geblieben sei, sei eine angemessene Rendite von jährlich 5 % für das Hausgrundstück nicht zu erzielen. Vor diesem Hintergrund bleibe ihm keine andere Wahl, als das Hausgrundstück zu veräußern.
Nachdem der Beklagte das Hausgrundstück zum Kündigungszeitpunkt nicht geräumt hatte, erhob der Beschwerdeführer vor dem Amtsgericht Räumungsklage. Zur Begründung trug er unter anderem vor, eine angemessene Verzinsung müsse mindestens 5 % jährlich, mithin eine Jahresmiete in Höhe von 44.850 DM erbringen. Derzeit erziele er aber nur brutto 30.632,28 DM. Aufgrund der Formulierung des Mietvertrages sei es ihm auch verwehrt, die Miete angemessen zu erhöhen. Könne er den Mietvertrag nicht kündigen, werde sein Eigentumsgrundrecht aus Art. 14 Abs. 1 GG verletzt.
Das Amtsgericht wies die Klage mit Urteil vom 31. Oktober 2001 ab und führte aus, die hohe Differenz zwischen einem Verkauf in vermietetem und unvermietetem Zustand belege für sich alleine nicht, dass dem Beschwerdeführer unangemessene wirtschaftliche Nachteile entstünden. Dieser habe nicht dargetan, zu welchem Preis er seinerzeit das Objekt erworben habe. Auch Art. 14 Abs. 1 Satz 1 GG sei nicht verletzt. Die Eigentumsgarantie gehe nicht so weit, dem Vermieter den höchstmöglichen wirtschaftlichen Nutzen zu garantieren. Der Beschwerdeführer habe das Objekt in Kenntnis des Mietvertrages und des Mieters erworben. Anhaltspunkte für die Unangemessenheit der Verwertung seien nicht dargetan.
Die von dem Beschwerdeführer eingelegte Berufung gegen das Urteil wies das Landgericht mit Urteil vom 28. Juni 2002 unter Bezugnahme auf die erstinstanzliche Entscheidung zurück. Weiter führte es aus, der Beschwerdeführer habe zwar mit seinem Berufungsschriftsatz erstmals mitgeteilt, das Objekt vor dreizehn Jahren für 260.000 DM erworben zu haben. Allein die hohe Differenz zwischen dem erzielbaren Erlös in vermietetem und unvermietetem Zustand könne eine Verwertungskündigung aber dennoch nicht rechtfertigen.
Gegen das ihm am 5. Juli 2002 zugestellte Urteil des Landgerichts hat der Beschwerdeführer am 5. August 2002 Verfassungsbeschwerde erhoben, mit der er eine Verletzung seines Grundrechts aus Art. 14 Abs. 1 GG rügt. Er führt aus, das Urteil des Amtsgerichts lasse Auslegungsfehler erkennen, die auf einer grundsätzlich unrichtigen Anschauung der Bedeutung des Art. 14 Abs. 1 GG beruhten. Nach der Entscheidung des Bundesverfassungsgerichts (BVerfGE 79, 283 ≪290≫) sei als Verwertung, die eine Kündigung rechtfertigen könne, grundsätzlich auch der Verkauf des Grundstücks anzusehen. Der Kündigungsschutz stelle sich als faktisches Verkaufshindernis dar, wenn das Missverhältnis zwischen erzielbarem Erlös und Preiserwartung so groß sei, dass ein Verkauf unter diesen Umständen wirtschaftlich sinnlos erscheine. So liege der Fall hier. Die Differenz betrage nahezu 700.000 DM. Derartiges müsse er nicht hinnehmen. Da das Urteil des Landgerichts auf die Entscheidung des Amtsgerichts Bezug nehme, verstoße es seinerseits gegen Art. 14 Abs. 1 GG. Hinzu komme, dass er nach Ausspruch der Kündigung in eine existenzielle Notlage geraten sei. Durch das Finanzamt sei er zwischenzeitlich zu Steuernachzahlungen in Höhe von 1.954.101,64 € verpflichtet worden. Daher sei er nunmehr auch wirtschaftlich gezwungen, das Grundstück zu veräußern.
Die Verfassungsbeschwerde ist dem Justizministerium des Landes Nordrhein-Westfalen und dem Beklagten des Ausgangsverfahrens zugestellt worden. Das Justizministerium hat von einer Äußerung abgesehen, der Beklagte hat sich mit Schriftsatz vom 12. August 2003 geäußert und hält die Verfassungsbeschwerde für unbegründet.

Entscheidungsgründe

II.

Die Kammer nimmt die Verfassungsbeschwerde gegen das Urteil des Landgerichts zur Entscheidung an und gibt ihr nach § 93c Abs. 1 Satz 1 in Verbindung mit § 93a Abs. 2 Buchstabe b BVerfGG statt. Die Annahme der Verfassungsbeschwerde ist zur Durchsetzung des Eigentumsgrundrechts des Beschwerdeführers aus Art. 14 Abs. 1 GG angezeigt (§ 93a Abs. 2 Buchstabe b BVerfGG). Die Voraussetzungen für eine stattgebende Kammerentscheidung liegen vor (§ 93c BVerfGG). Die für die Beurteilung maßgebliche verfassungsrechtliche Frage der Anforderungen an eine so genannte Verwertungskündigung ist durch die Rechtsprechung des Bundesverfassungsgerichts bereits entschieden (vgl. BVerfGE 79, 283 ≪289 ff.≫; 84, 382 ≪384 f.≫).

Die Verfassungsbeschwerde gegen das Urteil des Landgerichts ist zulässig, insbesondere hat der Beschwerdeführer seine verfassungsrechtlichen Rügen bereits im fachgerichtlichen Verfahren geltend gemacht. Soweit er allerdings erstmals mit der Verfassungsbeschwerde eine existenzielle Notlage aufgrund steuerlicher Verpflichtungen geltend macht, kann dieser Umstand im Verfahren der Verfassungsbeschwerde keine Berücksichtigung finden, da er im fachgerichtlichen Verfahren nicht vorgetragen wurde und Entscheidungen der Fachgerichte nur daraufhin überprüfbar sind, ob sie nach dem damaligen Klagevortrag verfassungsgemäß sind (vgl. BVerfGE 79, 283 ≪291≫).
Die angegriffene Entscheidung des Landgerichts verletzt den Beschwerdeführer in seinem Grundrecht aus Art. 14 Abs. 1 GG.
a) Nach der ständigen Rechtsprechung des Bundesverfassungsgerichts ist die Gestaltung des Verfahrens, die Feststellung und Würdigung des Sachverhalts, die Auslegung des einfachen Rechts und seine Anwendung auf den einzelnen Fall Sache der dafür allgemein zuständigen Gerichte und der Nachprüfung durch das Bundesverfassungsgericht grundsätzlich entzogen. Die Schwelle eines Verstoßes gegen objektives Verfassungsrecht, den das Bundesverfassungsgericht zu korrigieren hat, ist erst erreicht, wenn die Entscheidung der Zivilgerichte Auslegungsfehler erkennen lässt, die auf einer grundsätzlich unrichtigen Anschauung von der Bedeutung eines Grundrechts beruhen und auch in ihrer materiellen Bedeutung für den konkreten Rechtsfall von einigem Gewicht sind (vgl. BVerfGE 18, 85 ≪92 f.≫; 42, 143 ≪148 f.≫; 67, 213 ≪223≫). Dies ist hier der Fall.
b) Das Landgericht hat seinem Urteil vom 28. Juni 2002 die in dem Verkehrswertgutachten ermittelten Beträge zugrunde gelegt und ausgeführt, “auch die Differenz des damaligen Kaufpreises von 260.000 DM zu dem von dem Gutachter (…) ermittelten Verkehrswert in vermietetem Zustand von 180.000 DM ist nicht geeignet, eine Verwertungskündigung zu rechtfertigen”. Diese nicht weiter begründete Feststellung des Landgerichts – das Amtsgericht, auf dessen Urteil das Landgericht im Übrigen Bezug nimmt, hatte sich mit dieser Problematik mangels Vortrags des Beschwerdeführers nicht zu befassen – wird der Bedeutung des Art. 14 Abs. 1 Satz 1 GG nicht gerecht. Die Tatsache, dass der Eigentümer den Mietvertrag abgeschlossen hat und damit auch auf die Belange des Mieters Rücksicht nehmen muss, rechtfertigt es zwar, ihm nicht schon bei jedwedem wirtschaftlichen Nachteil einen Anspruch auf Räumung zu gewähren. Die Einbußen dürfen jedoch keinen Umfang annehmen, welcher die Nachteile weit übersteigt, die dem Mieter im Falle des Verlustes der Wohnung erwachsen (vgl. BVerfGE 79, 283 ≪289 f.≫). Insbesondere dürfen die Fachgerichte bei ihrer Handhabung des einfachen Rechts die Eigentumsbeschränkungen nicht in einer Weise verstärken, die auch dem Gesetzgeber bei der inhaltlichen Ausgestaltung des Eigentums im Rahmen von Art. 14 Abs. 1 Satz 2 GG untersagt wäre. Dies verpflichtet sie zu berücksichtigen, dass Eigentümer vermieteter Wohnungen wegen deren sozialer Funktion in verstärktem Umfang Einschränkungen der Verfügungsbefugnisse hinzunehmen haben. Auf der anderen Seite sind Privatnützigkeit und Verfügungsbefugnis als Kern des Eigentumsrechts zu beachten. Dazu gehört auch die Freiheit, das Eigentum zu veräußern. Diese wird nicht nur durch Bestimmungen beschränkt, welche ausdrücklich die Veräußerung erschweren oder (teilweise) verbieten. Auch Kündigungsschutzvorschriften können in die Substanz des Eigentums eingreifen, wenn ihre Handhabung den Verkauf als wirtschaftlich sinnlos erscheinen lässt (vgl. BVerfGE 79, 283 ≪290≫). Demgemäß bedarf es von Verfassungs wegen stets einer Prüfung anhand aller Umstände des Einzelfalls, ob der Verkauf möglicherweise als wirtschaftlich sinnlos erscheinen muss und sich der Kündigungsschutz als faktisches Verkaufshindernis darstellt, wenn der in vermietetem Zustand erzielbare Erlös nicht nur ganz erheblich unter dem in unvermietetem Zustand erreichbaren Verkaufspreis liegt, sondern auch wesentlich unter den für die Wohnung erbrachten Aufwendungen (BVerfG, Beschluss der 1. Kammer des Ersten Senats, NJW 1991, S. 3270 ≪3271≫; vgl. auch Sonnenschein, in: Staudinger, Bürgerliches Gesetzbuch, §§ 564 – 580a BGB ≪Mietrecht 2≫, 13. Bearbeitung ≪1997≫, § 564b, Rn. 131; Blank/ Börstinghaus, Miete ≪2000≫, § 564 b, Rn. 122). Die Vorschrift des § 573 Abs. 2 Nr. 3 BGB, die der Vorschrift des § 564b Abs. 2 Nr. 3 BGB a.F. im Wesentlichen entspricht, lässt mit ihrem offenen Tatbestand eine solche Prüfung aller maßgeblichen Umstände des Einzelfalls zu.
c) Gemessen hieran hätte sich das Landgericht nicht mit der bloßen Feststellung begnügen dürfen, die Differenz von Ankaufspreis und dem ermittelten Verkehrswert, die jedenfalls nicht ganz unerheblich ist, rechtfertige eine Verwertungskündigung nicht. Weder hat das Landgericht hierfür eine tragfähige Begründung gegeben noch hat es die widerstreitenden Interessen des Beklagten und jene des Beschwerdeführers nachvollziehbar miteinander abgewogen. Schon der Vergleich der in vermietetem und unvermietetem Zustand errechneten Verkehrswerte, insbesondere aber die Differenz zwischen dem erstmals im Berufungsverfahren mitgeteilten Anschaffungswert und dem Verkehrswert in vermietetem Zustand, erreicht in vorliegendem Fall ein Ausmaß, das jedenfalls eine eingehende Begründung für die Unwirksamkeit der Kündigung erfordert hätte (vgl. auch BVerfG, Beschluss der 1. Kammer des Ersten Senats, NJW 1991, S. 3270 ≪3271≫).
Andererseits erscheint der Erfolg der Räumungsklage mit Blick auf Art. 14 Abs. 1 GG nicht zwingend geboten. Das Landgericht ist namentlich nicht gehindert zu berücksichtigen, dass der Beschwerdeführer mit Mieterträgen von netto jährlich ca. 9.700 € gemessen an dem eingesetzten Kapital in Höhe von ca. 133.000 € eine jährliche Rendite von deutlich über 7 % zu erzielen vermag und dass der Beschwerdeführer das Objekt in Kenntnis des Mieters und des Mietvertrages und damit in Kenntnis der eingeschränkten Möglichkeiten der Mieterhöhung, die offenbar Anlass und Grund für die Verwertungskündigung waren, erworben hat (vgl. dazu auch Blank/Börstinghaus, Miete ≪2000≫, § 564b, Rn. 122). Schließlich wäre das Landgericht auch nicht gehindert, im Rahmen der zu treffenden Entscheidung Art und Umfang der von dem Beklagten in den letzten Jahren offenbar erbrachten Eigenleistungen durch Renovierungsarbeiten zu berücksichtigen. All diese Umstände obliegen der Würdigung durch die Fachgerichte; Verfassungsrecht hindert ihre Berücksichtigung im Rahmen des § 573 Abs. 2 Nr. 3 BGB nicht. Bereits die außergewöhnlich hohe Differenz zwischen dem Anschaffungs- und dem Verkehrswert macht jedoch eine eingehende Auseinandersetzung des Landgerichts mit den grundrechtlich geschützten Interessen des Eigentümers erforderlich. In diesem Zusammenhang mag sich dann auch die Frage stellen, ob die von dem Beschwerdeführer behaupteten Steuerverbindlichkeiten ein Ausmaß erreichen, das seinen wirtschaftlichen Zusammenbruch zur Folge hätte, könnte er das Hausgrundstück nicht in unvermietetem Zustand veräußern (vgl. BVerfGE 79, 283 ≪290 f.≫).
Da nicht ausgeschlossen werden kann, dass das Landgericht bei hinreichender Berücksichtigung der sich aus Art. 14 Abs. 1 GG ergebenden Vorgaben zu einem anderen Ergebnis gekommen wäre, beruht seine Entscheidung auf dem festgestellten Verfassungsverstoß.

III.

Soweit mit der Verfassungsbeschwerde auch das Urteil des Amtsgerichts beanstandet wird, ist sie nicht zur Entscheidung anzunehmen. Der Beschwerdeführer hat den Kaufpreis für das Hausgrundstück, auf den es mit Blick auf Art. 14 Abs. 1 GG maßgeblich ankommt, erstmals im Verfahren vor dem Landgericht mitgeteilt und ist damit im amtsgerichtlichen Verfahren seiner Vortrags- und Substantiierungslast nicht gerecht geworden. Da die Verfassungsbeschwerde insofern keine Aussicht auf Erfolg hat, kommt eine Annahme zur Entscheidung nicht in Betracht (vgl. BVerfGE 90, 22 ≪24 ff.≫).

IV.

Die Entscheidung über die Auslagenerstattung folgt aus § 34a Abs. 2 BVerfGG unter Berücksichtigung des Umstandes, dass die Verfassungsbeschwerde nur teilweise Erfolg hatte. Die Entscheidung über die Festsetzung des Gegenstandswerts beruht auf § 113 Abs. 2 Satz 3 BRAGO (vgl. dazu BVerfGE 79, 365 ≪366 ff.≫).