Entscheidungsstichwort (Thema)
Redlicher Erwerb. Kauf eines unbelasteten Gartengrundstücks. Veräußerung durch staatlichen Verwalter. Befugnis des staatlichen Verwalters zum Verkauf. Verstoß gegen Rechtsordnung der DDR. fahrlässige Unkenntnis. sich aufdrängende Zweifel hinsichtlich des Vorliegens der zweiten Verkaufsalternative der Verwalterverordnung
Leitsatz (amtlich)
Den Erwerber eines staatlich verwalteten Grundstücks trifft der redlichkeitsausschließende Vorwurf fahrlässiger Unkenntnis von der fehlenden Verkaufsberechtigung des Verwalters, wenn sich ihm Zweifel daran aufdrängen mussten. Allein der Umstand, dass die erste Verkaufsalternative der Verwalterverordnung nicht vorlag, nötigte noch nicht zum Mißtrauen über das Bestehen der zweiten Alternative (wie Urteil vom 27. Juni 2001 – BVerwG 8 C 26.00 –).
Normenkette
VermG § 4 Abs. 3 Buchst. a; Verwalterverordnung vom 11. Dezember 1968 § 1 Abs. 1-2
Verfahrensgang
VG Gera (Entscheidung vom 14.03.2000; Aktenzeichen 3 K 1140/96 GE) |
Tatbestand
I.
Mit der Revision wendet sich der Beigeladene gegen die erstinstanzlich erkannte Rückgabe des im Grundbuch von S., Blatt 1612, Flur 10, als Flurstück Nr. 1327/2 mit 632 m² eingetragenen Grundstücks, einem Teil eines ursprünglichen Gartengrundstücks, das vormals im Grundbuch von S., Blatt 98 als Flurstück Nr. 1327 mit einer Fläche von 2760 m² eingetragen war. Ursprünglicher Eigentümer des noch ungeteilten Grundstücks war Otto S. Er ist zum 31. Dezember 1947 für tot erklärt worden und wurde von Martha S. (seiner Witwe) und Ruth H. (seiner Tochter) beerbt. Heute besteht die Erbengemeinschaft nach Otto S. aus der Klägerin und ihrer Schwester.
Martha S. kehrte von einem Besuch in Berlin-West im September 1952 nicht in die DDR zurück. Ruth H. hatte die DDR unter Beachtung der polizeilichen Meldevorschriften verlassen. Ausweislich des Grundbuchs wurde das Grundstück in staatliche Verwaltung genommen und zuletzt der VEB Kommunale Wohnungsverwaltung S. am 22. September 1965 als Verwalter eingetragen.
Die Kommunale Wohnungsverwaltung verkaufte das Grundstück, aus dem später das hier streitige Flurstück Nr. 1327/2 vermessen worden ist, mit vom Liegenschaftsdienst des Rates des Bezirkes G. beurkundeten Grundstückskaufvertrag vom 20. Dezember 1971 unter anderem an den Beigeladenen, der zuvor das Grundstück zusammen mit den weiteren Erwerbern gepachtet hatte, zum Preis von insgesamt 300 M. In dem Vertrag heißt es, dass das Grundstück außer mit dem Verwaltervermerk nicht belastet sei sowie dass der Rat des Kreises S. durch gesonderte Erklärung bestätigt habe, dass die Erbanteile der Martha S. und Ruth H. der staatlichen Verwaltung unterlägen und der staatliche Verwalter zum Verkauf des Grundstücks berechtigt sei. Die Umschreibung im Grundbuch erfolgte am 4. Februar 1972.
Unter dem 20. Oktober 1982 schlossen die Erwerber vor dem Staatlichen Notariat S. zum Zwecke der Auseinandersetzung einen weiteren Vertrag, in dem sie die bestehende Miteigentumsgemeinschaft an dem inzwischen trennvermessenen Grundstück aufhoben und das hier streitige Flurstück 1327/2 dem Beigeladenen als Alleineigentümer übertrugen.
Mit Schreiben vom 27. August 1990 machte Ruth H. vermögensrechtliche Ansprüche unter anderem an dem Gartengrundstück geltend. Mit Bescheid vom 28. September 1994 lehnte der Saale-Holzland-Kreis den Antrag auf Rückübertragung ab. Zur Begründung führte er aus, dass das Grundstück auf redliche Weise erworben worden sei. Den Widerspruch wies das Thüringer Landesamt zur Regelung offener Vermögensfragen mit Widerspruchsbescheid vom 23. Mai 1996 des Inhalts zurück, dass der Anspruch der Widerspruchsführerin auf Entschädigung festgestellt wurde. Zur Begründung heißt es, der Verkauf des Grundstücks durch den staatlichen Verwalter stelle eine schädigende Maßnahme gemäß § 1 Abs. 1 Buchst. c VermG dar, jedoch sei die Rückübertragung wegen redlichen Erwerbs ausgeschlossen. Der staatliche Treuhänder sei zur Veräußerung des Grundstücks berechtigt gewesen.
Mit ihrer Klage hat die Klägerin ausgeführt, dass die Voraussetzungen nach der Verwalterverordnung nicht vorgelegen hätten, weil die betroffenen Eigentümer die DDR nicht ungesetzlich verlassen hätten. Die Erwerber hätten erkennen können, dass der im Grundbuch eingetragene Eigentümer Otto S. bereits lange zuvor für tot erklärt worden sei und dass er deshalb die DDR nicht ungesetzlich habe verlassen können.
Das Verwaltungsgericht hat die Klage hinsichtlich des hier streitigen Flurstücks zur gesonderten Verhandlung und Entscheidung abgetrennt und den Beklagten mit Urteil vom 14. März 2000 verpflichtet, das Eigentum an dem Flurstück 1327/2 an die Erbengemeinschaft nach Otto Moritz S. zurückzuübertragen. Zur Begründung hat es im Wesentlichen ausgeführt, dass es sich bei der im Jahre 1971 erfolgten Veräußerung durch die Kommunale Wohnungsverwaltung um eine schädigende Maßnahme gemäß § 1 Abs. 1 Buchst. c VermG gehandelt habe. Die Rückübertragung sei nicht wegen redlichen Erwerbs ausgeschlossen. Der Erwerb habe nicht im Einklang mit den zum Zeitpunkt des Erwerbs in der Deutschen Demokratischen Republik geltenden allgemeinen Rechtsvorschriften, Verfahrensgrundsätzen oder einer ordnungsgemäßen Verwaltungspraxis gestanden. Der Erwerb habe nicht der Verwalterverordnung entsprochen, da eine Überschuldungslage nicht vorgelegen habe. Der Beigeladene hätte dies auch wissen müssen. Da in dem Kaufvertrag ausdrücklich darauf hingewiesen worden sei, dass das Grundstück lastenfrei auf den Erwerber übergehen solle, hätte der Beigeladene erkennen müssen, dass eine Überschuldungslage als Anlass für den Verkauf nicht habe vorliegen können. Eine Nachforschungspflicht habe dem Beigeladenen insbesondere deswegen oblegen, weil er die Verkaufsverhandlung gerade nicht mit dem Eigentümer, sondern mit dem staatlichen Verwalter geführt hätte, der auch noch im Kaufvertrag ausdrücklich seine Berechtigung zum Verkauf des Grundstücks betont habe. Sei das zu erwerbende Grundstück offensichtlich unbelastet und seien auch sonst keine wirtschaftlichen Gründe für eine Veräußerung des Grundstücks erkennbar, so sei ein besonnen handelnder Erwerber gehalten gewesen, sich nach dem Grund und der Befugnis zur Veräußerung durch den treuhänderischen Verwalter zu erkundigen, anderenfalls nehme er in Kauf, ein fragwürdiges Rechtsgeschäft zu tätigen.
Mit der vom Senat zugelassenen Revision macht der Beigeladene geltend, dass er das streitgegenständliche Flurstück redlich erworben habe.
Er beantragt,
das Urteil des Verwaltungsgerichts Gera vom 14. März 2000 aufzuheben und die Klage abzuweisen.
Der Beklagte stellt keinen Antrag. Er meint, dass die Erwerber keine Pflicht zur Erkundigung nach den Vermögensverhältnissen der damaligen Grundstückseigentümer getroffen habe.
Die Klägerin beantragt,
die Revision zurückzuweisen.
Sie tritt dem angefochtenen Urteil bei.
Entscheidungsgründe
II.
Die Revision ist begründet. Gegenstand des Revisionsverfahrens ist nicht das Vorliegen eines schädigenden Ereignisses im Sinne des § 1 VermG, sondern allein die Frage, ob die Klägerin die Rückübertragung des streitbefangenen Grundstücks an die Erbengemeinschaft nach Otto S. beanspruchen kann. Insoweit beruht das Urteil des Verwaltungsgerichts auf der Verletzung von Bundesrecht (§ 137 Abs. 1 VwGO); denn der Beigeladene hat in redlicher Weise an dem Vermögenswert Eigentum erworben, so dass die Restitution ausgeschlossen ist (§ 4 Abs. 2 Satz 1 VermG).
Entgegen der Ansicht des Verwaltungsgerichts ist der Erwerb nicht unredlich gemäß § 4 Abs. 3 Buchst. a VermG gewesen. Nach dieser Vorschrift ist der Rechtserwerb in der Regel dann als unredlich anzusehen, wenn er nicht im Einklang mit den zum Zeitpunkt des Erwerbs in der Deutschen Demokratischen Republik geltenden allgemeinen Rechtsvorschriften, Verfahrensgrundsätzen oder einer ordnungsgemäßen Verwaltungspraxis stand und der Erwerber dies wusste oder hätte wissen müssen. Zwar durfte das Verwaltungsgericht davon ausgehen, dass der Verkauf des Grundstücks der Rechtsordnung der DDR widersprach (1.), aber der Beigeladene hat von diesem Verstoß weder gewusst noch wissen müssen (2.).
1. Rechtsmängel beim Erwerb liegen zweifach vor:
a) Die Veräußerung des Grundstücks erfolgte laut Kaufvertrag auf der Grundlage der Verwalterverordnung vom 11. Dezember 1968 (GBl der DDR 1969 II S. 1). Diese Verordnung hat jedoch nur die Rechte und Pflichten des Verwalters des Vermögens von Eigentümern bestimmt, welche die DDR ungesetzlich verlassen hatten. Hinsichtlich des Erbanteils der Ruth H., welche die DDR nach den bindenden tatsächlichen Feststellungen des Verwaltungsgerichts nicht ungesetzlich verlassen hatte, konnte die Veräußerung daher nicht auf diese Verordnung gestützt werden. Zwar spricht etliches für das Vorliegen einer Verwaltungspraxis, die besagte, dass auch Vermögenswerte in Gesamthand, bei der nicht alle Miterben die DDR ungesetzlich verlassen hatten, in die Veräußerung durch den staatlichen Verwalter einbezogen werden konnten. Aus Nummer VI 2 der so genannten „2. Hinweise” der Zeitweiligen Arbeitsgruppe des Präsidiums des Ministerrates vom 11. Juni 1969 zum Verkauf von Einfamilienhäusern sowie Wochenend- und Gartengrundstücken (veröffentlicht in der Schriftenreihe des Bundesamtes zur Regelung offener Vermögensfragen Heft 11 S. 107 ≪122≫) ergibt sich, dass bei staatlicher Verwaltung des Vermögens aller Miterben ein Verkauf als Ganzes an den Nutzer erfolgen konnte. Bei einer hierauf gestützten Verwaltungsübung würde es sich aber um keine berücksichtigungsfähige Praxis im Sinne von § 4 Abs. 3 Buchst. a VermG gehandelt haben; denn sie hätte eine gruppengerichtete Diskriminierung von „Westeigentümern” bewirken sollen und wäre daher als objektiv-rechtlicher Maßstab für die Redlichkeitsbeurteilung mit der Folge ungeeignet, dass es in jedem Falle bei einem Verstoß gegen § 1 Abs. 1 der Verwalterverordnung verbleibt (vgl. im Einzelnen Urteil vom 19. Juli 2000 – BVerwG 8 C 20.99 – Buchholz 428 § 4 Abs. 3 VermG Nr. 5 S. 14 ≪17 f.≫).
b) Ein weiterer Rechtsverstoß liegt darin, dass die Verkaufsvoraussetzungen von § 1 Abs. 2 der Verwalterverordnung nicht vorgelegen haben. Der Verwalter durfte hiernach verwaltete Vermögenswerte nur verkaufen, wenn die Höhe der zu befriedigenden Forderungen dem Wert dieser Vermögenswerte gleichkam oder ihn überstieg (erste Alternative) oder wenn die Befriedigung von Forderungen auf andere Weise nicht möglich war (zweite Alternative). Das Verwaltungsgericht hat zutreffend erkannt, dass im Streitfall keine der Alternativen gegeben war. Dagegen ist revisionsgerichtlich nichts zu erinnern.
2. Zu Unrecht hat das Verwaltungsgericht jedoch angenommen, dass der Beigeladene diese Rechtsverstöße hätte kennen müssen.
Als Schuldform kommt nach den ganzen Umständen nur fahrlässige Unkenntnis in Betracht. Das Tatbestandsmerkmal „hätte wissen müssen” in § 4 Abs. 3 Buchst. a VermG ist gleichbedeutend mit dem Schuldvorwurf der Fahrlässigkeit (stRspr; vgl. Urteil vom 13. September 2000 – BVerwG 8 C 33.99 – Buchholz 428 § 4 Abs. 3 VermG Nr. 6). Dieser Begriff ist in § 276 BGB legaldefiniert als die Außerachtlassung der im Verkehr erforderlichen Sorgfalt. Gefordert wird die Beachtung der Sorgfalt, die normalerweise von einem ordentlichen Menschen in der konkreten (damaligen) Lage zu erwarten war. Dabei ist grundsätzlich auf die Verhältnisse des in Betracht kommenden Verkehrskreises Rücksicht zu nehmen, mithin auf das Maß an Umsicht und Sorgfalt, das nach dem Urteil besonnener und gewissenhafter Angehöriger dieses Kreises von dem in seinem Rahmen Handelnden zu fordern ist (BGH, Urteil vom 15. November 1971 – VIII ZR 62/70 – NJW 1972, 150 ≪151≫).
Diese Rechtsgrundsätze hat das Verwaltungsgericht verkannt. Es hat dem Beigeladenen im Einzelnen vorgehalten, keine Nachforschung darüber angestellt zu haben, durch welche Forderungen der Grundstücksverkauf gerechtfertigt erschienen sei. Mit dieser Begründung verletzt die Annahme der Unredlichkeit des Beigeladenen Bundesrecht.
Die Erwägungen des Verwaltungsgerichts über das Maß der von dem Beigeladenen anzuwendenden Umsicht und Sorgfalt sind revisionsgerichtlich in vollem Umfange nachprüfbar (vgl. BGH a.a.O.). Lediglich die Bereiche, die der tatsächlichen Würdigung zuzurechnen sind, bleiben einer Nachprüfung des Revisionsrichters entzogen (stRspr; vgl. Urteile vom 27. Januar 1987 – BVerwG 2 C 9.85 – Buchholz 240 § 12 BBesG Nr. 13 S. 5 ≪7≫ und vom 28. Juni 1990 – BVerwG 6 C 41.88 – Buchholz a.a.O. Nr. 17 S. 16 ≪17≫). Der erkennende Senat hat deshalb zu beurteilen, ob die von der Vorinstanz festgestellten und mit Revisionsgründen nicht angefochtenen Tatsachen den von ihr gezogenen Schluss rechtfertigen, dass der Beigeladene die im Verkehr erforderliche Sorgfalt außer Acht gelassen und mithin fahrlässig gehandelt hat. Dem ist nicht so.
Zu der im Rechtsverkehr mit staatlichen Verwaltern gebotenen Umsicht hat der Senat im Urteil vom 13. September 2000 (a.a.O.) entschieden, dass Verkäufe durch den staatlichen Verwalter zur Lebenswirklichkeit der DDR gehört haben und daher regelmäßig nicht davon ausgegangen werden kann, bei ihnen habe es sich aus Sicht eines durchschnittlichen DDR-Bürgers um ein zweifelhaftes Rechtsgeschäft gehandelt. Der Käufer habe auf die Erklärung anlässlich der Beurkundung des Kaufvertrages vertrauen dürfen, der staatliche Verwalter sei zum Verkauf des Grundstücks nach DDR-Recht berechtigt. Diese Einschätzung damals erlebter Wirklichkeit deckt sich mit Erkenntnissen des Senats über die fehlende Transparenz bei der Behandlung des Vermögens von Personen, welche die DDR verlassen hatten, durch die rigorose Abschottung der Zuständigkeitsbereiche örtlicher Organe der Staatsmacht (vgl. Urteil vom 19. Juli 2000, a.a.O.). Offizielle Erkundigungsmöglichkeiten waren mehr oder minder aussichtslos. Ein Misstrauen in die Verfügungsbefugnis des staatlichen Verwalters konnte sich daher im Allgemeinen für einen besonnen und gewissenhaft handelnden Kaufinteressenten nicht ergeben. Es musste sich vielmehr nur bei Vorliegen besonderer Umstände aufdrängen, die zu Zweifeln nötigten, ob es bei dem Verkauf „mit rechten Dingen” zugehe.
a) Vorliegend musste der Beigeladene keine Nachforschungen über die Vermögensverhältnisse der Eigentümer anstellen. Unabhängig von der Frage, ob der Beigeladene überhaupt die rechtlichen Voraussetzungen für die Verkaufsberechtigung nach der Verwalterverordnung gekannt hat bzw. kennen musste, konnte aus dem Umstand, dass keine Überschuldung des Grundstücks ersichtlich war, nicht ohne weiteres geschlossen werden, dass auch die Voraussetzungen der zweiten Verkaufsalternative von § 1 Abs. 2 Verwalterverordnung hinsichtlich der Vermögenslage der Eigentümer im Übrigen gefehlt hatten. Der strengere Redlichkeitsmaßstab der Vorinstanz überdehnt die genannten Sorgfaltsanforderungen. Im Beurkundungstermin beim Liegenschaftsdienst des Rates des Bezirkes hatte der Rat des Kreises ausdrücklich erklären lassen, dass der staatliche Verwalter zum Verkauf des Grundstücks berechtigt sei. Ein Kaufinteressent durfte daraus den Schluss ziehen, dass die Kontrahierungsberechtigung staatlicherseits nicht nur geprüft, sondern auch anerkannt worden war. Für Misstrauen bestand kein Anhalt. Der Sachverhalt ergibt ferner keinen Hinweis darauf, dass der Beigeladene etwa aus privater Kenntnis Einblick in die Vermögensverhältnisse der Eigentümer gehabt hätte oder aus greifbaren Erkenntnismöglichkeiten anderweitig gewusst hat oder hätte in Erfahrung bringen können, dass den Zwangsverkauf rechtfertigende Schulden fehlten. Vielmehr soll die Kommunale Wohnungsverwaltung einem der Miterwerber beim Kaufangebot gesagt haben, dass die Sparkasse noch Geld zu bekommen habe. Dieses spricht eher für als gegen eine „Überschuldungslage”.
Eine Unredlichkeit des Beigeladenen aus anderen Gründen ist nicht ersichtlich. Soweit sich die Vorinstanz für ihre entgegengesetzte Einschätzung auf den Beschluss vom 3. Februar 1995 – BVerwG 7 B 221.94 – (Buchholz 428 § 4 VermG Nr. 14 S. 33) beruft, zieht sie damit keine für ihre Entscheidung tragfähige Schlussfolgerung. Der genannte Beschluss betraf im Hinblick auf einen sehr hohen Kaufpreis einerseits und eine völlige Lastenfreiheit des Grundstücks andererseits Besonderheiten eines Einzelfalles. Als abstrakter Rechtssatz lässt sich dem Beschluss nur die Aussage entnehmen, dass der Erwerber fahrlässig handelte, wenn er sich nicht von der Veräußerungsbefugnis des Verwalters vergewisserte, obwohl sich ihm Zweifel „aufdrängen” mussten. Das entspricht der Erkenntnis des Senats, dass Zweifel in der Regel nicht geboten waren, sondern sich nur je nach den Umständen des Einzelfalles ergeben konnten.
b) Auch hinsichtlich des anderen oben dargelegten Rechtsverstosses lässt sich ein fahrlässiges Verhalten des Beigeladenen nicht feststellen. Warum der Beigeladene Kenntnis über die Umstände der Übersiedlung der Miterbin Ruth H. nach Berlin-West haben sollte, ist nicht ersichtlich. Es fehlt auch an jedem Anhaltspunkt dafür, dass sich ihm insoweit Zweifel aufdrängen mussten.
Die Kostenentscheidung beruht auf § 154 Abs. 1, § 162 Abs. 3 VwGO.
Unterschriften
Dr. Pagenkopf, Sailer, Krauß, Golze, Postier
Veröffentlichung
Veröffentlicht am 27.06.2001 durch Sieber Justizangestellte als Urkundsbeamtin der Geschäftsstelle
Fundstellen