Eigenbedarfskündigung / 7 Anbietpflicht des Vermieters

Strittig ist, ob der Vermieter verpflichtet ist (§ 242 BGB), dem Mieter die frei gewordene, aber für den Vermieter ungeeignete Alternativwohnung bzw. dessen frei werdende Alternativwohnung zur Anmietung anzubieten.^[1] Eine entsprechende Obliegenheit des Vermieters besteht dann, wenn im selben Hausanwesen nach Zugang der Kündigung eine andere Wohnung frei geworden ist und keine Umstände vorliegen, die eine Neubegründung eines Mietverhältnisses mit dem gekündigten Mieter als unzumutbar erscheinen lassen.^[2]

[1] So z. B. LG Hamburg, Urteil v. 17.9.1991, 316 S 65/91, WuM 1992, 192; vgl. auch LG Münster, Urteil v. 22.5.1991, 1 S 45/91, WuM 1991, 691; a. A. LG Frankenthal, Urteil v. 11.10.1989, 2 S 203/89, WuM 1990, 79.

[2] OLG Karlsruhe, RE v. 27.1.1993, 3 REMiet 2/92, DWW 1993, 40.

7.1 Räumliche Begrenzung der Anbietpflicht

Dementsprechend hat der BGH entschieden, dass sich die Anbietpflicht des Vermieters räumlich nur auf leer stehende oder frei werdende Wohnungen im selben Haus oder in derselben Wohnanlage erstreckt.^[1] Eine Anbietpflicht für eine dem Vermieter gehörende, aber mehrere Kilometer entfernte Wohnung hat der BGH ausdrücklich abgelehnt. Wohnungen des Vermieters in demselben Stadt- bzw. Ortsteil kommen daher als Ersatzwohnung nicht infrage.^[2]

Ferner ist die Anbietpflicht auf vergleichbare Wohnungen aus dem Bestand des Vermieters beschränkt.

Praxis-Beispiel

Vergleichbarkeit 1- und 2-Zimmer-Wohnung

Insofern ist aber die Vergleichbarkeit einer frei werdenden 2-Zimmer-Wohnung von ca. 60 qm mit der gekündigten 1-Zimmer-Wohnung von ca. 40 qm Größe nicht von vorneherein ausgeschlossen.^[3]

Dagegen kommt es für die Anbietpflicht nicht darauf an, ob die Wohnung für den Mieter objektiv geeignet ist (z. B. wegen beschwerlicher Treppen). Die Entscheidung, ob der leer stehende Wohnraum für seine Wohnbedürfnisse – ggf. nach Ausstattung mit Einrichtungen (hier: Treppenlift) – geeignet ist, obliegt ausschließlich dem wegen Eigenbedarfs gekündigten Mieter. Die Entscheidung darüber, was für den Mieter angemessen oder interessengerecht ist, kann nicht dem Vermieter überlassen werden, da er es sonst allein in der Hand hätte, über den Umfang seiner vertraglichen Nebenpflicht zu entscheiden.^[4]

[1] BGH, Urteil v. 14.12.2016, VIII ZR 232/15, NJW 2017, 547 f..

[2] Entgegen der Auffassung des LG Berlin, Urteil v. 21.9.1999, 64 S 113/99, ZMR 1999, 825.

[3] BGH, Urteil v. 13.10.2010, VIII ZR 78/10, NJW 2010, 3775.

[4] LG Berlin, Urteil v. 11.3.2020, 64 S 197/18, GE 2020, 670;LG Berlin, Urteil v. 3.2.2009, 65 S 303/08, ZMR 2010, 38; so bereits BVerfG, Beschluss v. 28.1.1992, 1 BvR 1054/91, NJW 1992, 1220; s. a. AG Mainz, Urteil v. 20.10.2006, 87 C 288/05, WuM 2007, 74.

7.2 Zeitliche Begrenzung der Anbietpflicht

Zeitlich ist die Anbietpflicht begrenzt bis zum Ende des Mietverhältnisses. Dies bedeutet, dass dem Mieter nur eine bis zu diesem Zeitpunkt frei werdende Wohnung angeboten werden muss. Anderenfalls würde derjenige Mieter privilegiert, der auch nach dem Ende des Mietverhältnisses in der Wohnung bleibt und es auf einen lang andauernden Rechtsstreit ankommen lässt. Der BGH verneint daher ausdrücklich eine Anbietpflicht für Wohnungen, die erst während des Räumungsprozesses frei werden.^[1] Dies gilt auch dann, wenn die Alternativwohnung bereits kurze Zeit nach Ende des gekündigten Mietverhältnisses frei wird.

Praxis-Beispiel

Keine Anbietpflicht

Hat der Vermieter das Mietverhältnis wegen Eigenbedarfs z. B. zum 28.2.2006 gekündigt und kündigt in demselben Haus ein Mieter eine vergleichbare Wohnung (Alternativwohnung) z. B. zum 31.3.2006, musste der Vermieter diese Wohnung dem gekündigten Mieter nicht anbieten.^[2] Nach Ablauf der Kündigungsfrist, d. h. nach Beendigung des Mietverhältnisses und damit auch der Anbietpflicht, ist der Vermieter auch nach dem Gebot der Rücksichtnahme nicht mehr gehalten, die eigene, bisher von ihm selbst bewohnte Wohnung anzubieten, die denknotwendig erst frei wird, wenn der Vermieter nach dem Auszug des Mieters in die gekündigte Wohnung eingezogen ist.^[3]

Praxis-Beispiel

Anbietpflicht bei fehlendem Bauzeitenplan

Dagegen muss der Vermieter dem gekündigten Mieter eine Wohnung, die nach Erklärung der Kündigung wegen Eigenbedarfs im Hause frei wird, auch dann anbieten, wenn er die Wohnung sanieren will und für ihn mangels Bauzeitenplan nicht absehbar ist, wann die Wohnung zur Vermietung zur Verfügung steht.^[4]

Die Verpflichtung zum Anbieten einer frei stehenden Alternativwohnung soll sogar dann bestehen, wenn der Mieter zunächst erklärt hat, dass er diese Wohnung nicht will. Eine Treuwidrigkeit kann allenfalls dann verneint werden, wenn der Mieter zu keinem Zeitpunkt Interesse daran hatte, die Alternativwohnung anzumieten.^[5]

[1] BGH, Beschlüsse v. 9.7.2003, VIII ZR 311/02 und VIII ZR 276/02, WuM 2003, 463, 464.

[2] BGH, Urteil v. 4.6.2008, VIII ZR 292/07, NZM 2008, 642.

[3] BGH, Beschluss v. 19.7.2017, VIII ZR 284/16.

[4] LG Köln, Beschluss v. 3.5.2013, 10 S 51/12, ZMR 2013, 721.

[5] LG Berlin, Urteil v. 16.4.2015, 67 S 14/15, DWW 2015, 187.

7.3 Angebot zu angemessenen Bedingungen

Die Anbietpflicht beruht darauf, dass der Mieter bei einer Kündigun...