Eigentümerversammlung (WEMoG) / 2.4 Ort, Tag und Uhrzeit der Eigentümerversammlung

Auch wenn keine entsprechende Vereinbarung der Wohnungseigentümer hinsichtlich Ort, Tag und Uhrzeit der Wohnungseigentümerversammlung existiert, besteht hier keine "Narrenfreiheit", denn prinzipiell müssen jedem der Wohnungseigentümer sowohl Ort, Tag und Uhrzeit der Eigentümerversammlung zumutbar sein. Darüber hinaus ist zu berücksichtigen, dass die Eigentümerversammlung grundsätzlich nicht öffentlich ist. Verstößt der Verwalter bei Einberufung der Versammlung gegen diese Grundsätze, kann er sich als ungeeignet erweisen und riskiert seine Abberufung.^[1]

[1] OLG Hamm, Beschluss v. 12.12.2000, 15 W 109/00, NJW-RR 2001, 516.

2.4.1 Ort der Versammlung

Ort

Grundsätzlich ist die Wohnungseigentümerversammlung am Ort der Wohnanlage durchzuführen.^[1] Dies gilt auch für den Fall, dass die Mehrheit außerhalb des Ortes der Wohnanlage wohnhaft ist.^[2] Bei der Wahl des Ortes der Wohnungseigentümerversammlung ist jedenfalls grundsätzlich zu berücksichtigen, dass nicht jeder Wohnungseigentümer so mobil ist, auch einen von der Wohnanlage weiter entfernten Ort zu erreichen. Und hier ist auf die in der Wohnanlage selbst lebenden Wohnungseigentümer abzustellen und nicht auf diejenigen, die ihre Sondereigentumseinheit lediglich zur Kapitalanlage nutzen – mag es sich hierbei auch um die Mehrheit der Wohnungseigentümer handeln.

• Hat die Versammlung zwar am "Ort" der Wohnanlage stattzufinden, muss sie jedoch nicht in dem Stadtteil durchgeführt werden, in dem die Wohnanlage liegt.^[3]
• Bei der Verwaltung von Ferienobjekten, in denen die Eigentümer nicht regelmäßig wohnen, ist die Eigentümerversammlung auch am Ort der Ferienanlage durchzuführen.^[4]

Telefonkonferenz/virtuelle Eigentümerversammlung

Eine Beschlussfassung der Wohnungseigentümer im Rahmen einer Telefonkonferenz ist nicht möglich.^[5]

Entsprechende Grundsätze gelten auch für virtuelle Eigentümerversammlungen via Internet. Die Wohnungseigentümer können die Möglichkeit der Teilnahme an Eigentümerversammlungen in elektronischer Form jedoch durchaus beschließen.^[6] Den Wohnungseigentümern ist auch die Möglichkeit einer zeitlich befristeten Durchführung von Eigentümerversammlungen in rein virtueller Form eröffnet.^[7] Zu beachten ist aber, dass die Versammlungsniederschrift dennoch die in § 24 Abs. 6 Satz 2 WEG geforderten Unterschriften aufweisen muss.

Raum

Bei der Wahl des Versammlungsraums ist zu berücksichtigen, dass die Wohnungseigentümerversammlung nicht öffentlich ist. So scheiden von vornherein Räume aus, die von anderen Personen als den Wohnungseigentümern ungehindert frequentiert werden können.

• Die Eigentümerversammlung kann nicht im offenen Gastraum einer Gaststätte durchgeführt werden.^[8]
• Gleiches gilt im Sommer für einen Biergarten oder den bewirteten Gaststättenaußenbereich. Wohl aber besteht die Möglichkeit, die Eigentümerversammlung in einem abgetrennten Nebenraum einer Gaststätte durchzuführen.
• Selbstverständlich ist der Wohnwagen des Verwalters auch in kleinen Gemeinschaften kein geeigneter Versammlungsort.^[9]

Geeignete Versammlungsorte sind

• abgeschlossene Nebenräume von Gaststätten,
• Konferenzräume in Hotels,
• gemeinschaftliche Räume in der Anlage selbst^[10],
• je nach Ausstattung und Größe Räume im Verwalterunternehmen,
• Eigentümerversammlungen können durchaus auch im Freien durchgeführt werden, solange der Grundsatz der Nichtöffentlichkeit gewahrt bleibt.^[11]

Stets für neutralen Versammlungsort sorgen

Das Erscheinen am Versammlungsort muss objektiv betrachtet unter Berücksichtigung der Interessen den Eigentümern zumutbar und für diese akzeptabel sein, was bei zerstrittenen Gemeinschaften einen neutralen Ort erfordert.^[12] Insoweit ist die Teilnahme an einer Eigentümerversammlung auf der Terrasse einer Miteigentümerin, mit welcher der andere Eigentümer seit Jahren im Streit liegt, auch dann unzumutbar, wenn die Terrasse zwar im Gemeinschaftseigentum liegt, aber faktisch alleine von der Miteigentümerin genutzt wird.^[13]

Bestehen zwischen einem Wohnungseigentümer und dem Verwalter erhebliche Differenzen, ist die Wohnung des Verwalters ein unzumutbarer Ort für eine Wohnungseigentümerversammlung.^[14] Die auf einer solchen Versammlung gefassten Beschlüsse sind auf Anfechtung hin für ungültig zu erklären. Vergleichbare Grundsätze dürften auch für eine Versammlung im Verwalterbüro gelten.

Wird die Eigentümerversammlung an einem hierfür ungeeigneten Ort durchgeführt, sind die auf der Versammlung gefassten Beschlüsse zwar nicht nichtig, jedoch anfechtbar.^[15]

[1] OLG Köln, Beschluss v. 3.12.2003, 16 Wx 216/03, ZMR 2004, 299.

[2] OLG Köln, Beschluss v. 6.1.2006, 16 Wx 188/05, NJW-RR 2006, 520.

[3] BGH, Beschluss v. 7.3.2002, V ZB 24/01, NZM 2002, 450.

[4] OLG Celle, Beschluss v. 17.11.1997, 4 W 198/97, NZM 1998, 822.

[5] AG Königstein, Beschluss v. 16.11.2007, 27 C 955/07, NZM 2008, 171.

[6] Siehe Ziff. 3 Teilnahme in elektronischer Form.

[7] Siehe ausführlich Kap. 4.

[8] KG Berlin, Beschluss v. 30.4.1997, 24 W 5809/96, NJW-RR 1997, 1171; OLG Frankfurt a. M., Beschluss v. 7.4.1995, 20 W 16/95, NJW 1995, 3395.

[9] OLG Hamm...