Eigentümerwechsel – Kündigungsverzicht kann auch für Erwerber gelten

1 Leitsatz

Die Parteien eines Grundstückskaufvertrags können i. S. d. § 328 BGB mit unmittelbarer Drittwirkung zugunsten des Grundstücksmieters vereinbaren, dass der Käufer den Mietvertrag nicht wegen Eigenbedarfs kündigen werde. Aus Sicht des Mieters handelt es sich bei einem solchen Verzicht des Käufers auf gesetzliche Kündigungsgründe um ein Vertragsangebot seines neuen Vermieters, das er gem. § 151 BGB ohne ausdrückliche Erklärung gegenüber den Parteien des Kaufvertrags annehmen kann.

2 Normenkette

§§ 151, 328, 550, 566, 573 Abs. 2 Nr. 2 BGB

3 Das Problem

Eine mietvertragliche Vereinbarung, wonach der Vermieter das Mietverhältnis grundsätzlich nicht auflösen, sondern nur dann kündigen kann, wenn "wichtige berechtigte Interessen" vorliegen, beschränkt die ordentliche Kündigung des Vermieters auf besondere Ausnahmefälle. In diesem Fall müssen für eine Kündigung Gründe vorliegen, die über das normale, für einen Eigenbedarf ausreichende berechtigte Interesse hinausgehen (BGH, Urteil v. 16.10.2013, VIII ZR 57/13, GE 2013 S. 1584). Dies gilt grundsätzlich auch für einen Rechtsnachfolger, z. B. den Käufer der Wohnung, sofern keine Anhaltspunkte dafür vorliegen, dass die damaligen Parteien des Mietverhältnisses die Kündigungsbeschränkung konkludent nur für den Zeitraum hätten vereinbaren wollen, in dem die Wohnung im Eigentum des Verkäufers stand (LG Berlin, Urteil v. 28.7.2015, 63 S 86/14, GE 2015 S. 1405). Diese Grundsätze können auch dann gelten, wenn die Kündigungsbeschränkung nicht im Mietvertrag verankert ist, sondern lediglich beim Verkauf der Wohnung zwischen Käufer und Verkäufer vereinbart wurde. Eine solche Kündigungsschutzklausel im Kaufvertrag stellt nämlich einen Vertrag zugunsten Dritter i. S. v. § 328 BGB dar, auf den sich der Mieter berufen kann (BGH, Urteil v. 14.11.2018, VIII ZR 109/18, WuM 2019 S. 19).

4 Die Entscheidung

Nach einem Beschluss des LG Berlin handelt es sich aus Sicht des Mieters bei einem solchen Verzicht des Käufers auf gesetzliche Kündigungsgründe um ein Vertragsangebot seines neuen Vermieters, das er gem. § 151 BGB ohne ausdrückliche Erklärung gegenüber den Parteien des Kaufvertrags annehmen kann. Kommen Mieter und Käufer auf diese Weise überein, dass der Käufer (neuer Vermieter) das Mietverhältnis nicht wegen Eigenbedarfs kündigen dürfe, handelt es sich um eine im untrennbaren Zusammenhang mit dem Mietvertrag stehende Vereinbarung. Diese kann gem. § 566 BGB auch einen nachfolgenden Erwerber des Grundstücks binden, auch wenn sie außerhalb der Mietvertragsurkunde getroffen wurde. Liegt einem nachfolgenden Erwerber des Grundstücks der zwischen erstem Verkäufer und Käufer geschlossene Grundstückskaufvertrag vor, in welchem der Kündigungsverzicht zugunsten des Mieters vereinbart wurde, ist der Erwerber an den Kündigungsverzicht gebunden. Er kann sich insbesondere nicht schon deshalb auf einen Mangel der Schriftform (§ 550 BGB) berufen, weil der Mieter der Änderung des Mietvertrags nicht schriftlich, sondern gem. § 151 BGB ohne ausdrückliche Erklärung zugestimmt hat.

5 Entscheidung

LG Berlin, Beschlüsse v. 18.4.2019 und 18.6.2019, 64 S 220/18, WuM 2020 S. 653