Erkennen von Mängeln (ZertVerwV) / 3 Häufige technische Mängel

Typischerweise treten Mängel in folgenden Bereichen auf:

• Fassade,
• Dach,
• Fenster,
• feuchte Keller,
• Schallschutz,
• Haustechnik oder
• Schimmelpilze und Bakterien im Gebäude.

Technische Mängel in Bezug auf Standsicherheit, Wärmeschutz, Brandschutz, Schallschutz oder Dauerhaftigkeit müssen im Regelfall durch entsprechend sachverständige Personen festgestellt werden. Sowohl bei der Abnahme von Neubauten als auch bei umfangreicheren Modernisierungen und Sanierungen ist die Beiziehung solcher externer Fachleute aus technischer Sicht geboten und mindert das Haftungsrisiko der Verwaltung.

3.1 Fassade

Schäden an Fassaden können verschiedenste Ursachen haben. So können u. a. eine falsche Material- oder Produktauswahl beim Putz, eine mangelhafte Bauausführung, ein Wetterereignis wie Schlagregen oder Hagel oder aber schlicht eine altersbedingte Abnutzung zu Schäden führen. In jedem Fall sollte eine Fassade regelmäßig auf Risse, Abplatzungen oder Feuchteschäden geprüft werden, um kostspielige Folgeschäden zu vermeiden, die sich insbesondere auf die Innenräume des Gebäudes auswirken können.

Putz

Handelt es sich um eine verputzte Fassade, ist auf Risse zu achten, die im Fall von Niederschlagswasser zu Durchfeuchtungsschäden führen können. Risse sind nicht völlig zu vermeiden, weshalb die Putznorm DIN 18550-2 ausführt, dass vereinzelte Haarrisse (Rissbreite </= 0,2 mm) nicht zu bemängeln sind. Bei größeren Rissbreiten sollte geprüft werden, ob derartige Stellen feuchtigkeitsdurchlässig sind. Die Ursache eines oder mehrerer Risse (z. B. statisch-konstruktiv oder Verwendung eines ungeeigneten Putzgrundes) sollte von einem Sachverständigen begutachtet und bewertet werden.

Ist auf die Fassade ein Wärmedämmverbundsystem (WDVS) aufgebracht, sind alle Stellen, an denen die Gefahr einer Rissbildung auftreten kann, zu prüfen. Dies gilt insbesondere bei Übergängen oder Anschlüssen (z. B. Gebäudeöffnungen wie Fenster und Türen, Fensterbänke, Terrassen-, Erdreich- oder Dachanschluss etc.).

Korrosion

Sichtbare Eisen- und Stahlkonstruktionen (z. B. bei Brüstungen) benötigen einen Korrosionsschutz. Treten Roststellen auf, sind diese zu behandeln und gegen weitere Korrosionsbildung zu schützen.

Wurden Risse an der Fassade über einen längeren Zeitraum nicht behandelt, sodass Wasser und Feuchtigkeit eindringen konnte, können (nicht sichtbare) Stahlteile zersetzt werden. Durch die Zersetzung wird das Volumen des Stahls vergrößert und es kommt zu Abplatzungen oder Verfärbungen im sichtbaren Außenbereich. Auch hier ist ein Sachverständiger hinzuzuziehen, der die Ursache erforscht und mögliche Sanierungsmaßnahmen vorschlägt.

3.2 Dach

Von einem Verwalter kann nicht verlangt werden, dass er eine Dachbesichtigung selbst durchführt. Regelmäßig sollte aber ein Dachdecker damit beauftragt werden – insbesondere nach Sturm, Starkregen oder Hagel.

Ein Fachbetrieb prüft nicht nur, ob die Dacheindeckung intakt ist, sondern auch, ob die Anschlüsse an Schornsteinen oder Dachfenstern dicht sind. Darüber hinaus sollte sämtliches Laub aus den Dachrinnen und Regenfallrohren entfernt werden, damit diese nicht verstopfen und zu einem Wassereintritt führen.

Feuchtigkeit

Schäden treten vor allem an der Dacheindeckung und dem Tragwerk auf. Sowohl innen als auch außen sollte auf Verfärbungen und Feuchtigkeit geachtet werden. Diese lassen auf eine Undichtigkeit schließen, was nicht nur zu hohen Energiekosten, sondern auf lange Sicht zu Schäden an der Dachkonstruktion führt: durch Schimmel und Fäulnis zersetzt sich das meist aus Holz errichtete Tragwerk und verliert seine Tragfähigkeit. Nur ein Fachmann kann erkennen, ob die Ursache der Feuchtigkeit an einer defekten Dacheindeckung (z. B. nach einem Sturm) liegt, ob die Dampfsperre schadhaft ist oder ob bereits die Errichtung des Tragwerks mangelhaft war, weil z. B. feuchtes Holz verwendet worden ist.

Tiere und Schädlinge

Wird bei der Dachbesichtigung ein Befall durch z. B. den Hausbockkäfer oder Anobien entdeckt, ist ein hierfür öffentlich bestellter und vereidigter Sachverständiger zu beauftragen. Nach DIN 68800-4:2020-02 "Holzschutz – Teil 4: Bekämpfungsmaßnahmen gegen Holz zerstörende Pilze und Insekten und Sanierungsmaßnahmen" ist der Befall nach den anerkannten Regeln der Technik zu behandeln.

Gleiches gilt für einen Befall mit Echtem Hausschwamm. Deren Beseitigung ist aufwändig und in dem WTA-Merkblatt 1-2-05/D "Der Echte Hausschwamm – Erkennung, Lebensbedingungen, vorbeugende Maßnahmen, bekämpfende chemische Maßnahmen, Leistungsverzeichnis" beschrieben. Auch hier ist die Beauftragung eines Sachverständigen unumgänglich.

Siebenschläfer und Marder, aber auch Ratten und Mäuse beschädigen die Dämmung, wenn sie sich einmal im Dach niedergelassen haben. Lauf-, Kratz- und Nagegeräusche, Nagespuren und Pfotenabdrücke lassen die Eindringlinge erkennen. Da z. B. Siebenschläfer unter Artenschutz stehen, dürfen sie nicht getötet werden. Haben sich Tiere im Dach eingenistet, ist ein Kammerjäger zu beauftragen, der die Tiere artgerecht entfernt.

Algen- und Moosbewuc...