Ersatzmieter – Rechte und Pflichten / 4 Vereinbarung über den Eintritt des Nachmieters

Will der Vermieter dem Mieter entgegenkommen und ihm trotz Fehlens eines entsprechenden Rechtsanspruchs gestatten, das Mietverhältnis auf einen Nachmieter zu übertragen, kann dies durch dreiseitigen Vertrag (Vermieter, alter Mieter, neuer Mieter) oder durch zweiseitigen Vertrag der Mieter geschehen, dem der Vermieter seine (nicht formbedürftige) Zustimmung erteilt.^[1] Soll das Mietverhältnis aufgehoben und mit dem Nachmieter ein neuer Mietvertrag geschlossen werden, kann dies durch Abschluss eines Mietaufhebungsvertrags zwischen dem Vermieter und dem alten Mieter erfolgen.

Jedoch kommt beim Auszug des Mieters vor Beendigung des Mietverhältnisses weder durch die Zusendung der Wohnungsschlüssel noch infolge deren Annahme durch den Vermieter ein Mietaufhebungsvertrag oder eine vorzeitige Entlassung des Mieters aus dem Mietverhältnis zustande.^[2] Vielmehr setzt ein Mietaufhebungsvertrag voraus, dass sich die Parteien über den genauen Zeitpunkt der Beendigung des Mietverhältnisses geeinigt haben.^[3]

Praxis-Tipp

Mietaufhebungsvertrag statt Eintrittsvereinbarung

Im Sinne der Rechtsklarheit (z. B. bezüglich der Fristen für die Kündigung und Durchführung von Schönheitsreparaturen) ist der Abschluss eines schriftlichen Mietaufhebungsvertrags mit dem alten Mieter und der Abschluss eines neuen Mietvertrags mit dem Nachfolger einer Eintrittsvereinbarung vorzuziehen. Will der Vermieter nicht das Risiko eines Leerstehens der Räume und des Mietausfalls tragen, ist zu empfehlen, einen Aufhebungsvertrag unter der aufschiebenden Bedingung zu schließen, dass ein neuer Mieter die Räume anmietet. Das Risiko eines erfolgreichen Verlaufs des Folgemietvertrags verbleibt jedoch beim Vermieter.^[4]

Durch eine Eintrittsvereinbarung, wonach der neue Mieter "mit allen Rechten und Pflichten" in den Vertrag eintritt, übernimmt dieser nicht ohne Weiteres Mietschulden des alten Mieters, sofern dies nicht ausdrücklich vereinbart ist.^[5]

Soweit der Mieter keinen Anspruch auf vorzeitige Entlassung aus dem Mietverhältnis hat, sollte sich der Vermieter auch die freie Auswahl der Nachfolger ausdrücklich vorbehalten.

Hinweis

Formularklausel über Aufwandspauschale in Mietaufhebungsvertrag

Wirksam ist eine Formularklausel in einem auf Wunsch des Mieters abgeschlossenen Mietaufhebungsvertrag, die den Mieter verpflichtet, für den erhöhten Verwaltungs- und Vermietungsaufwand infolge der vorzeitigen Vertragsauflösung eine Pauschalabgeltung in Höhe von einer Monatsmiete (netto/kalt) ohne besonderen Nachweis des Vermieters zu zahlen.^[6]

Unwirksam ist dagegen eine bereits im Mietvertrag enthaltene Formularklausel, da sie nach Auffassung des OLG Karlsruhe^[7] – im Gegensatz zur o. g. Klausel – dem Mieter konkludent den Nachweis abschneidet, dass dem Vermieter infolge der vorzeitigen Beendigung des Mietverhältnisses Kosten überhaupt nicht oder nur in geringerer Höhe entstanden sind.

Praxis-Beispiel

Unwirksame Formularklausel

"Sollte das Mietverhältnis auf Wunsch des Mieters vor Ablauf der Vertragszeit bzw. der gesetzlichen Fristen einverständlich beendet werden, zahlt der Mieter als pauschale Abgeltung der Kosten der vorzeitigen Beendigung des Mietverhältnisses an den Vermieter den Betrag der zuletzt vereinbarten Kaltmiete für einen Monat."

Unbeschadet dessen ist eine solche Klausel – wenn nicht besondere Umstände vorliegen – für den Mieter i. S. d. § 305c Abs. 2 BGB überraschend und damit nicht Vertragsbestandteil geworden.^[8]

[1] OLG Düsseldorf, Urteil v. 8.5.2007, I-24 U 128/06, ZMR 2008 S. 122.

[2] OLG Köln, Urteil v. 9.7.1997, 27 U 5/97, ZMR 1998 S. 91; LG Düsseldorf, Urteil v. 28.3.1995, 24 S 289/94, DWW 1996 S. 281; v. 16.5.1995, 24 S 661/94, DWW 1996 S. 279.

[3] LG Gießen, Urteil v. 2.4.1997, 1 S 514/96, WuM 1997 S. 370.

[4] LG Saarbrücken, Urteil v. 15.11.1996, 13 B S 113/96, WuM 1997 S. 37.

[5] OLG Frankfurt/M., Urteil v. 9.7.1987, 1 U 166/86, WuM 1988 S. 13.

[6] OLG Hamburg, RE v. 17.4.1990, 4 U 222/89, DWW 1990 S. 174.

[7] Beschluss v. 15.2.2000, RE-Miet 1/99, DWW 2000 S. 128.

[8] OLG Karlsruhe, Beschluss v. 15.2.2000, RE-Miet 1/99, DWW 2000 S. 128.