Erstellung von Jahresabrechnung, Wirtschaftsplan und Ver ... / 2.1.2 Ausgaben

2.1.2.1 Betriebskosten

Die Betriebskosten des gemeinschaftlichen Eigentums stellen in aller Regel den größten Ausgabenposten der Gemeinschaft dar. Abhängig vom konkreten Einzelfall, handelt es sich i. d. R. um Versicherungsbeiträge (Gebäudeversicherung, Haus- und Grundbesitzerhaftpflichtversicherung, ggf. Gewässerschadenhaftpflicht), Abfallbeseitigung, Straßenreinigung, Schmutzwassergebühren, Frischwasserversorgung, Allgemeinstrom, Heiz- und Warmwasserkosten, Hausmeistervergütung, Hausreinigung, Gartenpflege, Wartungskosten der Aufzugsanlagen, Gebühren des Kabel-TV, Kosten der Schädlingsbekämpfung.

2.1.2.2 Kosten der Verwaltung

Zu berücksichtigen ist hier in erster Linie das Verwalterhonorar.

Soweit der Verwaltungsbeirat einen Anspruch auf Aufwandsentschädigung hat, ist der voraussichtlich entstehende Kostenaufwand auf Grundlage des Durchschnitts der letzten 3 Jahre zu schätzen. Hat der Verwaltungsbeirat (zusätzlich) Anspruch auf ein Honorar, ist dieses ebenfalls zu berücksichtigen. Aus Transparenzgründen dürfen Aufwandsentschädigung und/oder Beiratshonorar nicht in der Position "Verwalterhonorar" oder "Sonstiges" versteckt sein. Allerdings kann dies eine Anfechtungsklage nach dem durch das WEMoG reformierte Recht nicht mehr begründen, da der Gesetzgeber gerade formelle Mängel eines Wirtschaftsplans einem Streit der Wohnungseigentümer entziehen wollte.

2.1.2.3 Rechtsverfolgungskosten

Rechtsverfolgungskosten im Hinblick auf die Geltendmachung konkret feststehender und anstehender oder zu erwartender Verfahren^[1] sind zu berücksichtigen und darzustellen. Mit Blick auf die Finanzierung von Verfahren der GdWE bietet es sich alternativ an, eine entsprechende Rücklage zu bilden. Insoweit können dann durch mäßige Beitragsleistungen der Wohnungseigentümer ausreichende finanzielle Mittel zur Finanzierung der Kosten der Verteidigung oder auch der Verfahrensführung angespart werden. Eine derartige Rücklage ist gesondert im Wirtschaftsplan auszuweisen.

[1] BGH, Urteil v. 17.10.2014, V ZR 26/14, NJW 2015, 930.

2.1.2.4 Erhaltungsmaßnahmen

Maßnahmen laufender Erhaltung und Kleinreparaturen werden in aller Regel zur Schonung der Erhaltungsrücklage aus den monatlichen Hausgeldern der Wohnungseigentümer finanziert. Soweit eine beschlossene größere Erhaltungsmaßnahme aus den laufenden Hausgeldern finanziert werden soll, sind die voraussichtlichen Kosten ebenfalls zu berücksichtigen und darzustellen.

2.1.2.5 Bauliche Veränderung

Entsprechendes gilt für beschlossene Maßnahmen der baulichen Veränderung, die nach § 21 Abs. 2 Satz 1 WEG eine Kostentragungsverpflichtung sämtlicher Wohnungseigentümer zur Folge haben (siehe hierzu Kap. B.I.6.6.2). Bei den voraussichtlichen Kosten konkret beschlossener baulicher Veränderungen ist grundsätzlich zu unterscheiden, ob die beschlossene Maßnahme eine Kostenverteilung unter allen Wohnungseigentümern zur Folge hat oder die Kosten lediglich von einzelnen Wohnungseigentümern zu tragen sind. Im Regelfall werden bauliche Veränderungen allerdings kaum im Wirtschaftsplan zu berücksichtigen sein, weil sie Einzelmaßnahmen darstellen, die über die Erhebung einer Sonderumlage finanziert werden. Ob im Fall des § 21 Abs. 2 Satz 1 Nr. 2 WEG einer modernisierenden Erhaltung des Gemeinschaftseigentums insoweit auch ein Zugriff auf die Erhaltungsrücklage infrage kommen kann, ist umstritten, wobei dies nicht gesichert ist (siehe Kap. C.II.1.2.3.1).

2.1.2.6 Darlehensverbindlichkeiten

Hat die Wohnungseigentümergemeinschaft ein Darlehen aufgenommen, sind die entsprechenden Zinsaufwendungen und die Tilgungsraten zu berücksichtigen und darzustellen.

2.1.2.7 Sonstige administrative Kosten

Im Wirtschaftsplan zu berücksichtigen sind auch sonstige administrative Kosten wie etwa die Saalmiete für Eigentümerversammlungen und Kontoführungsgebühren. Steht im Zeitraum der zu planenden Wirtschaftsperiode die Wiederbestellung des Verwalters an, sollte er die Kosten für die Beglaubigung des entsprechenden Versammlungsprotokolls berücksichtigen.