Fahrradständer: Errichtung (Beschluss) / Bauliche Veränderung und deren Kosten

Bezüglich baulicher Veränderungen des Gemeinschaftseigentums ist zunächst zu berücksichtigen, dass sämtliche Maßnahmen, die über die Erhaltung hinausgehen, bauliche Veränderungen darstellen, also insbesondere auch Modernisierungsmaßnahmen. Des Weiteren ist der Grundsatz zu berücksichtigen, dass die Kosten der Baumaßnahme diejenigen Wohnungseigentümer tragen, die sie beschließen. Sich enthaltende Wohnungseigentümer oder diejenigen, die mit Nein stimmen, sind zur Kostentragung nicht verpflichtet, sie dürfen allerdings auch keine Nutzungen aus der baulichen Veränderung ziehen.

Von diesem Grundsatz gibt es 2 praxisrelevante Ausnahmen:

1. Die Maßnahme wird mit einer Mehrheit von mehr als 2/3 der abgegebenen Stimmen und der Hälfte der Miteigentumsanteile beschlossen und ist nicht mit unverhältnismäßigen Kosten verbunden (§ 21 Abs. 2 Satz 1 Nr. 1 WEG).
2. Die Kosten der Maßnahme amortisieren sich in einem angemessenen Zeitraum (§ 21 Abs. 2 Satz 1 Nr. 2 WEG), wobei hier ein 10-Jahreszeitraum einen wichtigen Anhaltspunkt liefert.

Grundsätzlich wird es im Interesse eines jeden Wohnungseigentümers liegen, dass auch die Kosten baulicher Veränderung von sämtlichen Wohnungseigentümern getragen werden. So nicht ohnehin eine Kostenamortisation eintritt und bereits die einfache Mehrheit zur Kostentragungsverpflichtung aller Wohnungseigentümer führt, sollte das Abstimmungsverfahren in anderen Fällen baulicher Veränderungen als Vornahmemaßnahmen so gewählt werden, dass unliebsame Überraschungen für einzelne Wohnungseigentümer vermieden werden, die zwar für die Maßnahme votieren, aber nicht mehr als den ohnehin auf sie entfallenden Kostenanteil tragen wollen.

Der Beschluss kann unter die Bedingung gestellt werden, dass er nur wirksam wird, wenn es nach dem Stimmverhalten zu einer Kostenbelastung aller Wohnungseigentümer kommt. Votieren danach nicht mehr als 2/3 der abgegebenen Stimmen für die Maßnahme, wird der Beschluss keine Wirkung entfalten.

Erreicht der Beschluss nicht das erforderliche Quorum, wird er aber mehrheitlich gefasst, kann der Verwalter den Beschluss nochmals zur Abstimmung stellen, freilich dann ohne Bedingung, sodass die bauwilligen Wohnungseigentümer die Möglichkeit haben, die bauliche Veränderung durchzusetzen, wenn dann auch mit für sie verbundenen höheren Kostenanteilen.