§ 9a Abs. 3 i.V.m. § 27 Abs. 1 Nr. 1 WEG stellt die zentrale Bestimmung im Rahmen der Finanzverwaltung dar. Nach ihr hat der Verwalter das Gemeinschaftsvermögen und somit insbesondere eingenommene Gelder zu verwalten. Dem Verwalter ist somit durch das Gesetz eine Verfügungsbefugnis über diese gemeinschaftlichen Gelder eingeräumt. Allerdings kann er nicht frei schalten und walten, da die eingenommenen Gelder – wie auch das sonstige Gemeinschaftsvermögen – zweckbestimmt ist und der Erfüllung der Aufgaben des Verwalters unter Berücksichtigung des Wirtschaftsplans, Verwaltervertrags und der Beschlüsse dient. Die Verwaltung der gemeinschaftlichen Gelder betrifft sämtliche finanziellen Mittel der Wohnungseigentümergemeinschaft, also
- die Hausgeldzahlungen der Wohnungseigentümer,
- Beiträge zu Sonderumlagen,
- Zuflüsse aus Zinseinnahmen,
- Einnahmen aus der Vermietung und Verpachtung gemeinschaftlicher Einrichtungen,
- Entgelte für die Nutzung gemeinschaftlicher Einrichtungen, wie etwa Waschmarkenerlöse.
1.2.5.1 Vermögenstrennung
Oberstes Gebot im Rahmen der Vermögensverwaltung ist die Vermögenstrennung. Insoweit hat der Verwalter zunächst Gelder von ihm verwalteter Wohnungseigentümergemeinschaften strikt von seinem Geschäfts- und erst recht von seinem Privatvermögen getrennt zu halten. Keinesfalls darf es zu einer Vermögensmischung kommen. In diesem Zusammenhang ist insbesondere mit Blick auf die Maßnahmen der laufenden Erhaltung eine Barkasse zu führen, soweit bestimmte Gegenstände vom Verwalter oder seinen Mitarbeitern selbst angeschafft werden.
Kauf von Kleinmaterial
Kümmert sich der Verwalter regelmäßig auch um Kleinsterhaltungsmaßnahmen wie etwa das Auswechseln von Glühbirnen im oder außerhalb des Gebäudes und erwirbt er insoweit das entsprechende Material vor Ort in einem Baumarkt, ist für derartige Bargeschäfte eine Barkasse zu bilden, sodass es bezüglich der Gelder nicht zu einer Vermischung mit dem Privat- oder Geschäftsvermögen des Verwalters kommt.
Da das Gemeinschaftsvermögen pfändungs- und insolvenzsicher anzulegen ist, verbieten sich Eigenkonten des Verwalters – also solche, bei denen der Verwalter Kontoinhaber und Verfügungsberechtigter ist. Für jeden Zahlungspflichtigen und auch Zahlungsempfänger muss deutlich erkennbar sein, dass es sich um Konten der Wohnungseigentümergemeinschaft handelt.
1.2.5.2 Kontenführung
Im Rahmen der Verwaltung der eingenommenen Gelder hat der Verwalter Bankkonten zu führen. Die folgt aus dem Gebot der Vermögenstrennung und dem Erfordernis der pfand- und insolvenzsicheren Anlage der gemeinschaftlichen Gelder.
Der Verwalter hat für jede von ihm verwaltete Eigentümergemeinschaft ein Girokonto zu führen, über das die Einnahmen und Ausgaben der Gemeinschaft im Rahmen der Verwaltung des gemeinschaftlichen Eigentums abgewickelt werden kann. Gesetzlich zwar nicht vorgeschrieben, allerdings dringend zu empfehlen, ist das Führen eines weiteren Bankkontos für die Erhaltungsrücklage:
- Zum einen ist der Verwalter zur verzinslichen Anlage nicht benötigter Gelder verpflichtet,
- zum anderen wird der Versuchung entgegengewirkt, die Mittel der Erhaltungsrücklage zweckbestimmungswidrig zum Ausgleich von Verwaltungskosten zu verwenden.
Freilich spielt der Aspekt der verzinslichen Anlage im Rahmen der derzeitigen Niedrigzinspolitik, in denen bereits eine Negativverzinsung von Sparguthaben Realität ist, nur eine untergeordnete Rolle. Allerdings ist die Erhaltungsrücklage streng zweckgebunden, weshalb der Verwalter ohne entsprechende Ermächtigung der Wohnungseigentümer auf diese Gelder nicht zum Ausgleich sachfremder Verbindlichkeiten zugreifen darf.
Abberufung und fristlose Kündigung des Verwaltervertrags drohen!
Die zweckbestimmungswidrige Verwendung von Mitteln der Erhaltungsrücklage kann im Einzelfall durchaus als derart schwerwiegende Treuepflichtverletzung des Verwalters angesehen werden. Dies ist jedenfalls dann der Fall, wenn er sich wegen seiner Vergütungsansprüche der Rücklagengelder bedient.[1] Vor Inkrafttreten des WEMoG stellte dies einen wichtigen Grund zur sofortigen Abberufung dar. Das WEMoG hat an dieser Rechtslage nichts geändert, allerdings kann der Verwalter nach § 26 Abs. 3 und 5 WEG ohnehin jederzeit von seinem Amt auch grundlos abberufen werden. Das Vorliegen eines wichtigen Grunds ist allerdings für die Frage bedeutsam, ob der Verwaltervertrag außerordentlich fristlos gekündigt werden kann. Liegt kein wichtiger Grund vor, ist dies nicht möglich und der Vertrag endet 6 Monate nach der Abberufung.
1.2.5.3 Art des Bankkontos
Konteninhaberin ist grundsätzlich die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer. Bei einer Kontoneueröffnung für eine Wohnungseigentümergemeinschaft widerspricht es den Grundsätzen ordnungsmäßiger Verwaltung, ein solches als Treuhandkonto mit Inhaberschaft des Verwalters zu eröffnen.[1] Da sich das Führen von Eigenkonten im Rahmen der Verwaltung des gemeinschaftlichen Verwaltungsvermögens und auch des Gemeinschaftseigentums überhaupt verbietet, hat der Verwalter offene Fremdgeldk...
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