Grundstücksrecht (ZertVerwV) / 2.4 Erbbauzins

Grundsätzlich haftet bei Aufteilung des Erbbaurechts in Wohnungserbbaurechte für den Gesamterbbauzins und die ihn sichernde Gesamtreallast jeder Wohnungserbbauberechtigte dem Eigentümer gegenüber als Gesamtschuldner. Wegen der damit verbundenen Risiken für den einzelnen Wohnungserbbauberechtigten ist es in der Praxis erforderlich, den Erbbauzins auf die einzelnen Wohnungserbbaurechte zu verteilen und damit die gesamtschuldnerische Haftung zu beseitigen. Die dadurch geschmälerte Haftungsgrundlage erfordert entsprechend § 876 Satz 2 BGB in rechtlicher Hinsicht einen Vertrag mit dem Grundstückseigentümer und die Zustimmung der am Grundstück Realberechtigten.

Die Wohnungseigentümer können insoweit eine Vereinbarung darüber treffen, wie der Erbbauzins an den Grundstückseigentümer abzuführen ist. Insoweit kann die Gemeinschaftsordnung regeln, dass der anteilig geschuldete Zins über den Verwalter eingezogen und insgesamt an den Grundstückseigentümer abgeführt wird.^[1]

Wertsicherung

Eine automatische Wertsicherung des Erbbauzinses ist nach § 9 Abs. 1 Satz 1 ErbbauRG i. V. m. § 1105 Abs. 1 Satz 2 BGB möglich. Zunächst ordnet die Bestimmung des § 9 Abs. 1 Satz 1 ErbbauRG bezüglich des Erbbauzinses die entsprechende Anwendung der Vorschriften über die Reallasten an. Nach § 1105 Abs. 1 Satz 2 BGB kann als Inhalt der Reallast vereinbart werden, dass die zu entrichtenden Leistungen sich ohne Weiteres an veränderte Verhältnisse anpassen, wenn anhand der in der Vereinbarung festgelegten Voraussetzungen Art und Umfang der Belastung des Grundstücks bestimmt werden können. Zulässig sind nach § 4 Satz 1 Preisklauselgesetz (PrKG) Preisklauseln in Erbbaurechtsbestellungsverträgen mit einer Laufzeit von mindestens 30 Jahren. Erbbaurechte mit kürzeren Laufzeiten unterliegen im Hinblick auf die Wertsicherung den Voraussetzungen der §§ 1, 3 PrKG. Erlaubt sind auf diese Weise echte, automatische Gleitklauseln, nach denen ohne Zutun der Beteiligten die Höhe des Erbbauzinses bei Eintritt der vereinbarten Bedingungen geändert wird.^[2]

Ohne eine solche Wertsicherungsklausel gelingt eine Erhöhung des Erbbauzinses nur aufgrund schuldrechtlicher Vereinbarung und Eintragung einer entsprechenden Anpassungsvormerkung in das Grundbuch. Hier hat der Grundstückseigentümer das Erhöhungsverlangen geltend zu machen, und zwar gegenüber dem jeweiligen Wohnungserbbauberechtigten, hinsichtlich dessen die maßgeblichen Voraussetzungen eingetreten sind.^[3]

[1] OLG München, Beschluss v. 23.7.2015, 34 Wx 139/15, ZWE 2016, 18.

[2] Elzer/Lambert, SWK-WEG, Wohnungserbbaurecht Rn. 33.

[3] Elzer/Lambert, SWK-WEG, Wohnungserbbaurecht Rn. 34.