Haftung von Verwalter, GdWE und Wohnungseigentümern (Zer ... / 2 Haftung der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer

2.1 Haftung gegenüber den Wohnungseigentümern

2.1.1 Pflichtverletzungen des Verwalters

Zentrales Haftungssubjekt im Bereich des Wohnungseigentums stellt die GdWE dar. Seit Inkrafttreten des WEMoG am 1.12.2020 obliegt nach § 18 Abs. 1 WEG der GdWE die Verwaltung des Gemeinschaftseigentums. Insoweit obliegen sämtliche Verwaltungsmaßnahmen, die das gemeinschaftliche Eigentum betreffen, der GdWE. Im Innenverhältnis zu den Wohnungseigentümern ist sie auch zur Organisation der Beschlussfassung und sodann zur Beschlussausführung verpflichtet. Auch wenn dem Verwalter im Gesetz ausdrücklich Pflichten zugewiesen werden, wie dies u. a. in § 24 Abs. 1 WEG bezüglich der Einberufung von Wohnungseigentümerversammlungen oder in § 28 Abs. 1 Satz 2 WEG bezüglich der Erstellung des Wirtschaftsplans der Fall ist, stellt dies nur eine interne Kompetenzzuweisung zwischen dem Verwalter und der Gemeinschaft dar. Sie ändert nichts daran, dass die Pflicht gegenüber den einzelnen Wohnungseigentümern der GdWE obliegt und diese in Anspruch zu nehmen ist, wenn der Verwalter keine Wirtschaftspläne erstellt.

Da der Verwalter nur noch als Ausführungsorgan der Eigentümergemeinschaft fungiert, haftet diese für Pflichtverletzungen des Verwalters entsprechend § 31 BGB. Da der Verwaltervertrag mithin keine Schutzwirkung mehr für die Wohnungseigentümer entfaltet, können im Fall von Pflichtverletzungen auch keine Ansprüche mehr direkt gegen den Verwalter geltend gemacht werden. Diese sind vielmehr gegen die GdWE zu richten, die einen entsprechenden Regressanspruch gegen den Verwalter hat.

Praxis-Beispiel

Nicht erfolgte Beschlussdurchführung

Im Bereich der Fassade der Wohnanlage sind Feuchtigkeitsschäden vorhanden. Erste Feuchteerscheinungen zeigen sich in der Wohnung des Eigentümers W. Die Wohnungseigentümer beschließen entsprechende Erhaltungsmaßnahmen. Nachdem der Verwalter den Beschluss auch nach einem halben Jahr noch nicht ausgeführt hat, zeigen sich massive Feuchtigkeitsschäden in der Wohnung des W; sein Mieter hat die Miete gemindert.

W kann hier nicht den Verwalter wegen der ihm entstandenen Schäden in Anspruch nehmen, er hat sich an die GdWE zu wenden. Diese haftet und hat anschließend einen entsprechenden Regressanspruch gegen den Verwalter.

2.1.2 Aufopferung (Einwirkungen auf ein Sondereigentum)

2.1.2.1 Voraussetzungen

§ 14 Abs. 3 WEG verleiht dem Wohnungseigentümer einen Anspruch auf Geldausgleich, wenn er Einwirkungen auf sein Sondereigentum dulden muss, die über das zumutbare Maß hinausgehen. Ein entsprechender Aufopferungsanspruch besteht insoweit nicht nur gegenüber der GdWE, sondern auch gegenüber einzelnen Wohnungseigentümern, da § 14 Abs. 2 Nr. 2 WEG jeden Wohnungseigentümer auch gegenüber anderen Wohnungseigentümern verpflichtet, Einwirkungen zu dulden, die aufgrund Gesetz, Vereinbarung oder Beschluss bestehen. Ist also etwa den Wohnungseigentümern in der Gemeinschaftsordnung die Verpflichtung auferlegt worden, die im Bereich ihrer Sondereigentumseinheit verlaufenden Rohrleitungen auf eigene Kosten instand zu setzen und muss im Rahmen einer Maßnahmendurchführung das benachbarte Sondereigentum in Anspruch genommen werden, trifft die Zahlungspflicht den erhaltungsverpflichteten Wohnungseigentümer.

2.1.2.2 Rechtsfolge

Der Gesetzgeber entlehnt den Aufopferungsanspruch der Wohnungseigentümer dem § 906 Abs. 2 Satz 2 BGB.^[1] Insoweit ist zwar kein Verschulden erforderlich, allerdings muss der Schaden des betreffenden Wohnungseigentümers eine Sonderopfergrenze überschreiten. Es besteht also kein Anspruch auf Ersatz jedes adäquat-kausal verursachten Schadens, sondern nur auf eine angemessene Entschädigung. Diese kann im Einzelfall jedoch durchaus vollem Schadensersatz entsprechen. Gemäß § 906 Abs. 2 Satz 2 BGB kann jedenfalls nicht Schadensersatz, sondern lediglich ein nach den Grundsätzen der Enteignungsentschädigung zu bestimmender Ausgleich verlangt werden, wonach nur der unzumutbare Teil der Beeinträchtigung auszugleichen ist.^[2] Denn § 14 Abs. 3 WEG verleiht den Wohnungseigentümern einen Anspruch auf angemessenen Geldausgleich nur dann, wenn die zu duldende Einwirkung auf das Sondereigentum über das zumutbare Maß hinausgeht. Ob diese Voraussetzung vorliegt, bestimmt sich nicht nach der konkreten Nutzung der Sondereigentumseinheit. Vielmehr ist auf einen verständigen durchschnittlichen Wohnungseigentümer einer Sondereigentumseinheit in deren konkreter Beschaffenheit, Ausgestaltung und Zweckbestimmung abzustellen. Auszugleichen ist die Einbuße, die bei durchschnittlicher Benutzung einer Sondereigentumseinheit typischerweise entsteht. Hypothetische Benutzungsmöglichkeiten und andere Besonderheiten des Einzelfalls bleiben außer Betracht.

Der Ausgleichsanspruch wird nur für den Teil der Beeinträchtigung gewährt, der unzumutbar ist.^[3] Damit ist er betragsmäßig regelmäßig niedriger als ein Schadensersatzanspruch und als Billigkeitsentschädigung grundsätzlich nach den Grundsätzen der Enteignungsentschädigung zu bemessen.^[4] Bei selbstgenutztem Wohneigentum ist der Anspruch an der Höhe einer hypothetischen Mietminderung auszurichten und nicht etwa am persönlichen Empfinden der Bewohner.^[5]

Insbesondere aber bei Eingriffen in die ...