Heizkostenverordnung (ZertVerwV)

Zusammenfassung

Überblick

Das Thema "Heizkostenverordnung" nennt Anlage 1 zu § 1 Satz 1 ZertVerwV in Ziff. 2.6.1. Der DIHK-Rahmenplan (Stand März 2022) taxiert diesen Prüfungsgegenstand mit S/2.

1 Vorschriften und Regelungen

1.1 Normengeschichte

Die Bundesregierung hat am 23.2.1981 die Verordnung über die verbrauchsabhängige Abrechnung der Heiz- und Warmwasserkosten^[1] erlassen. Sie ist am 1.3.1981 in Kraft getreten. Die HeizkostenV verfolgt vor allem den Zweck, dass der Nutzer sein Nutzungsverhalten energieeinsparend verändert.^[2] Dem jeweiligen Nutzer soll durch eine verbrauchsabhängige Abrechnung der Zusammenhang zwischen dem individuellen Verbrauch und den daraus resultierenden Kosten bewusst gemacht werden.^[3]

Mit der HeizkostenV wird teilweise die Richtlinie 2012/27/EU zur Energieeffizienz, zur Änderung der Richtlinien 2009/125/EG und 2010/30/EU und zur Aufhebung der Richtlinien 2004/8/EG und 2006/32/EG des Europäischen Parlaments und des Rates der Europäischen Union v. 25.10.2012 – "Energieeffizienzrichtlinie" – umgesetzt. Soweit die Energieeffizienzrichtlinie greift, sind die von ihr betroffenen Normen richtlinienkonform auszulegen.

[1] Verordnung über Heizkostenabrechnung – HeizkostenV, BGBl. I 261.

[2] BGH, Urteil v. 16.1.2019, VIII ZR 113/17, ZMR 2019, 325 Rn. 16; BGH, Urteil v. 20.1.2016, VIII ZR 329/14, NZM 2016, 381 Rn. 16.

[3] BGH, Urteil v. 20.1.2016, VIII ZR 329/14, NZM 2016, 381 Rn. 16; BGH, Urteil v. 10.12.2014, VIII ZR 9/14, NZM 2015, 205 Rn. 21.

1.2 Anwendungsbereich

1.2.1 Überblick

Die HeizkostenV geht rechtsgeschäftlichen Bestimmungen vor (§ 2 HeizkostenV). Das bedeutet, dass sie zwingend anzuwenden ist, wenn keine der folgenden Ausnahmen gegeben ist:

Wann die Heizkostenverordnung nicht anzuwenden ist!

Die HeizkostenV ist nicht verpflichtend anzuwenden, wenn eine der folgenden Voraussetzungen gegeben ist:

Einfamilienhaus	§ 1 Abs. 1 HeizkostenV geht von einer Mehrheit von Nutzern aus, was z. B. bei einem Einfamilienhaus nicht der Fall ist.
Zweifamilienhaus	Gebäude mit nicht mehr als 2 Wohnungen, von denen eine der Vermieter selbst bewohnt (§ 2 HeizkostenV).[1]
Gemeinschaftlich genutzte Räume	Gemeinschaftlich genutzte Räume (§ 4 Abs. 3 Satz 1 HeizkostenV) sind z. B. Treppenhäuser, Flure und Keller.
Ausnahmetatbestände des § 11 Abs. 1 HeizkostenV	Ausnahmetatbestände sind u. a. Nr. 1a) besonders energieeffiziente Gebäude: < 15 kWh/(m2 x a); Nr. 1b) Anbringung von Messgeräten ist unmöglich oder unverhältnismäßig teuer; Nr. 1c) Gebäude, das vor 1981 erbaut wurde und in dem der Nutzer den Wärmeverbrauch nicht beeinflussen kann; Nr. 2a) Alters- und Pflegeheime, Studenten- und Lehrlingsheime; Nr. 3a) Räume in Gebäuden, die überwiegend versorgt werden mit Wärme aus Anlagen zur Rückgewinnung von Wärme oder aus Wärmepumpen- oder Solaranlagen oder Nr. 3b) Räume in Gebäuden, die überwiegend versorgt werden mit Wärme aus Anlagen der Kraft-Wärme-Kopplung oder aus Anlagen zur Verwertung von Abwärme, sofern der Wärmeverbrauch des Gebäudes nicht erfasst wird;
Einzelöfen	Zu den Einzelöfen gehören Öl-, Kohle- und Holzofen, strom- bzw. gasbetriebene Etagenheizungen, die nur eine Einheit versorgen, und Nachtspeicherheizungen.

Die Verordnung spricht nicht von Vermieter und Mieter, sondern vom Gebäudeeigentümer, dem Gebäudeeigentümer Gleichgestellten, dem Lieferer und dem Nutzer. Dem Gebäudeeigentümer stehen nach § 1 Abs. 2 HeizkostenV mehrere Personen gleich:

• In Wohnungseigentumsanlagen fingiert § 1 Abs. 2 HeizkostenV, dass die GdWE im Verhältnis zu den Wohnungseigentümern der Gebäudeeigentümer ist.
• Vermietet ein Wohnungseigentümer sein Sondereigentum – seine "Eigentumswohnung" oder mehrere Wohnungen – ist hingegen der Wohnungseigentümer im Verhältnis zum Mieter der Gebäudeeigentümer.

[1] Achtung: § 2 HeizkostenV regelt für den Fall eines vom Vermieter selbst bewohnten Zweifamilienhauses, dass die HeizkostenV rechtsgeschäftlichen Bestimmungen nicht vorgeht. Diese Formulierung bedeutet im gegebenen Fall, dass tatsächlich eine rechtsgeschäftliche Vereinbarung darüber getroffen werden muss, dass die HeizkostenV nicht gilt und von ihr abweichend abgerechnet wird (z. B. nach Wohnfläche).

1.2.2 Wohnungseigentumsanlagen

Die HeizkostenV ist auch in Wohnungseigentumsanlagen anzuwenden. Entgegenstehende Bestimmungen der Wohnungseigentümer sind nach §§ 3 Satz 1 und 2 HeizkostenV unwirksam. Jeder Wohnungseigentümer kann aus diesem Grund nach §§ 2, 3 Satz 1, 4 Abs. 4 HeizkostenV jederzeit gemäß § 18 Abs. 1, Abs. 2 Nr. 1 WEG von der GdWE verlangen, dass

• der anteilige Verbrauch der Nutzer an Wärme und Warmwasser erfasst wird (§ 4 Abs. 1 HeizkostenV),
• die Räume mit geeigneten Ausstattungen zur Verbrauchserfassung versehen werden (§ 4 Abs. 2 Satz 1 HeizkostenV),
• die Kosten der Versorgung mit Wärme und Warmwasser auf der Grundlage der Verbrauchserfassung nach Maßgabe der §§ 7 bis 9 HeizkostenV auf die einzelnen Nutzer verteilt werden (§ 6 Abs. 1 Satz 1 HeizkostenV) und
• sämtliche Umlageschlüssel der HeizkostenV ordnungsmäßig bestimmt werden (§ 6 Abs. 4 Satz 1 HeizkostenV).

1.2.3 Preisgebundener Wohnraum

Die HeizkostenV gilt nach ihrem § 1 Abs. 4 auch für Mietverhältnisse über preisgebundenen Wohnrau...