HeizKV: Anwendungsbereich der Heizkostenverordnung / 1.1 Allgemeines

Die HeizKV enthält die einschlägigen Bestimmungen für die Erfassung und die Aufteilung der Kosten sowohl für Wärme als auch für Warmwasser. In § 1 HeizKV ist der Anwendungsbereich der Verordnung geregelt. Danach gilt sie für die Verteilung der Kosten

1. des Betriebs zentraler Heizungsanlagen und zentraler Warmwasserversorgungsanlagen sowie
2. der eigenständig gewerblichen Lieferung von Wärme und Warmwasser, auch aus Anlagen nach Nr. 1 (Wärmelieferung, Warmwasserlieferung)

durch den Gebäudeeigentümer auf die Nutzer der mit Wärme oder Warmwasser versorgten Räume.

Anknüpfungspunkt für die HeizKV ist die Bereitstellung von Heizenergie und Warmwasser. Ob und in welchem Umfang die Nutzung erfolgt, ist in der HeizKV nicht geregelt, sondern richtet sich allein nach vertraglichen Vereinbarungen wie Miet- oder Pachtvertrag oder auch Leihe.

Vereinbarung über Vorauszahlungen auf die Betriebskosten

Vereinbarungen in Mietverträgen sehen zumeist vor, dass der Mieter verpflichtet ist, neben der Miete Vorauszahlungen einerseits für die Betriebskosten und andererseits für die Heiz- und Warmwasserkosten zu leisten. Daraus könnte man schließen, dass es sich bei dieser Kostenart gerade nicht um Betriebskosten handelt, da sie separat ausgewiesen werden. Dennoch gehören die Heiz- und Warmwasserkosten zu den Betriebskosten, denn sie sind in § 1 Abs. 1 BetrKV definiert als die Kosten, die dem Eigentümer oder dem Erbbauberechtigten durch das Eigentum oder Erbbaurecht am Grundstück oder durch den bestimmungsmäßigen Gebrauch des Gebäudes, der Nebengebäude, der Anlagen, der Einrichtungen und des Grundstücks laufend entstehen. § 2 BetrKV enthält eine Aufzählung der einzelnen Betriebskostenarten. Unter § 2 Nr. 4 sind die Heizkosten, unter Nr. 5 die Warmwasserkosten und unter Nr. 6 diejenigen für verbundene Anlagen aufgeführt.

Der Gesetzgeber hat mit den §§ 556, 556a Bürgerliches Gesetzbuch (BGB) die Rechtsgrundlagen für die Vereinbarung und Abrechnung der Betriebskosten geschaffen. Danach können die Vertragsparteien vereinbaren, dass der Mieter die Betriebskosten trägt. Der Vermieter kann die Betriebskosten auf unterschiedliche Weise umlegen. Will der Vermieter die Betriebskosten jährlich abrechnen, so wird üblicherweise eine monatliche Vorauszahlung neben der Miete vereinbart. Der Vermieter kann aber auch ganz auf die Zahlung eines Vorschusses verzichten; will er gleichwohl die Betriebskosten weitergeben bzw. dem Mieter gegenüber abrechnen, so muss er jedenfalls regeln, dass eine jährliche Abrechnung erfolgt und der Mieter die Nachzahlung schuldet.

Inklusivmiete

Soll dagegen nicht abgerechnet werden, kann eine Pauschale für die Betriebskosten festgelegt werden, falls dem nicht andere Bestimmungen entgegenstehen (§ 556 Abs. 2 BGB). Die Umlage von Betriebskosten ist in den §§ 556 ff. BGB nicht zwingend vorgesehen, sodass die Vertragspartner grundsätzlich auch eine "Inklusivmiete" vereinbaren können. Bei einer Inklusivmiete bzw. Bruttowarmmiete wird die Miete als einziger Betrag geschuldet. Für Betriebskosten einschließlich derer für Heizung und Warmwasser fällt neben der Miete dann keine gesonderte Zahlung an.

Hinweis

Vorauszahlung oder Inklusivmiete

Neben der Miete können für die Betriebskosten Vorauszahlungen mit der Verpflichtung zur Abrechnung vereinbart werden oder Pauschalen, über die nicht abgerechnet wird.

Die HeizKV regelt in § 1 die Verteilung der Kosten von Heizung und Warmwasser. Das setzt vom Wortlaut her voraus, dass gerade keine Inklusivmiete vereinbart wird. Dieser Widerspruch – einerseits besteht Vertragsfreiheit der Vertragspartner im Hinblick auf die Mietstruktur gemäß § 556 BGB, andererseits aber die Verpflichtung des Eigentümers, die Kosten von Heizung und Warmwasser zu verteilen – wird durch § 2 HeizKV aufgelöst. Danach haben die Bestimmungen der HeizKV grundsätzlich Vorrang vor anderslautenden rechtsgeschäftlichen Vereinbarungen.

Achtung

Keine Pauschale für Kosten von Heizung und Warmwasser

Die HeizKV sieht zwingend eine verbrauchsabhängige Abrechnung der Kosten für Heizung und Warmwasser vor. Die Vereinbarung einer Pauschale oder einer Bruttowarmmiete verstößt daher gegen die Bestimmungen der HeizKV.^[1]

Zusammenfassung

Die Bestimmungen der HeizKV dienen der Erfassung und Verteilung der Kosten. Sie regeln weder den technischen Betrieb, die Raumtemperatur, die Brennstoffversorgung noch die Beheizungspflicht des Vermieters. Letztere ergibt sich aus den vertraglichen Vereinbarungen zwischen Mieter und Vermieter.

[1] BGH, Urteil v. 19.7.2006, VIII ZR 212/05.