KG Berlin Beschluss vom 16.10.2000 - 8 RE-Miet 7674/00

Verfahrensgang

LG Berlin (Aktenzeichen 65 S 492/99)

AG Berlin-Mitte (Aktenzeichen 13 C 144/99)

Tenor

Die Klausel:

„Für die malermäßige Instandhaltung während der Dauer des Mietverhältnisses ist der Mieter verantwortlich”

in einem zum Zeitpunkt der Geltung des ZGB geschlossenen Mietvertrag über eine im ehemaligen Ost-Berlin gelegene Wohnung verpflichtet den Mieter bei Beendigung des Mietverhältnisses nicht zur Durchführung von Schönheitsreparaturen. Hat der Mieter während der Mietzeit keine oder nur unzureichende Instandhaltungsarbeiten durchgeführt, so ist er bei Beendigung des Mietverhältnisse zum Schadensersatz nur insoweit verpflichtet, als hierdurch Mängel an der Substanz des Wohnraums verursacht worden sind oder ein erhöhter Aufwand an Arbeit, Anstrich und Kosten wegen übermäßiger Abnutzung bei der Renovierung erforderlich werden, wobei sich der Ersatzanspruch des Vermieters nur auf die insoweit notwendigen Mehrkosten erstreckt.

Tatbestand

I. Die Beklagten waren aufgrund eines am 24.1.1982 geschlossenen Mietvertrages Mieter einer im ehemaligen Ost-Berlin gelegenen 2-Zimmerwohnung nebst Nebenräumen. § 6 des Mietvertrages lautet wie folgt:

1. „Vermieter und Mieter arbeiten, ausgehend vom gemeinsamen Interesse an der bestmöglichen Erhaltung des Wohngrundstücks, bei der Durchführung der ihnen obliegenden Aufgaben vertrauensvoll zusammen.
2. Der Vermieter ist verpflichtet. Schäden aller Art mit Ausnahme derer, die schuldhaft von dem Mieter oder zu seinem Haushalt gehörenden Personen verursacht worden sind, zu beseitigen. Werden Schäden nicht beseitigt, kann eine Vereinbarung getroffen werden, daß der Mieter den Mangel selbst beseitigt oder beseitigen läßt und die zur Wiederherstellung des vertragsgemäßen Zustandes notwendigen Auslagen ersetzt bekommt.
3. Der Mieter verpflichtet sich zur pfleglichen Behandlung der Wohnung, zur sofortigen Anzeige auftretender Mängel und unternimmt alles, um die Vergrößerung des Schadens zu verhindern. Kommt der Mieter bzw. eine zu seinem Haushalt gehörende Person schuldhaft diesen Verpflichtungen nicht nach, hat er den daraus entstehenden Schaden auf seine Kosten beseitigen zu lassen.
4. Für die malermäßige Instandhaltung während der Dauer des Mietverhältnisses ist der Mieter verantwortlich”

Mit der Klage begehrt die Klägerin von den Beklagten wegen bei Beendigung des Mietverhältnisses nicht durchgeführter Schönheitsreparaturen Schadensersatz in Höhe von 6.413,92 DM.

Das Amtsgericht hat die Klage mit der Begründung abgewiesen, dass die Klägerin nicht Vermieterin der Wohnung sei.

Mit der Berufung verfolgt die Klägerin ihren Schadensersatzanspruch weiter. Die Beklagten leugnen weiterhin die Aktivlegitimation der Klägerin und meinen, dass sie nach dem Mietvertrag nicht zur Durchführung von Schönheitsreparaturen, deren Umfang sie bestreiten, verpflichtet seien.

Das Landgericht hält die Klägerin zur Geltendmachung des Schadensersatzanspruchs für berechtigt, meint jedoch, dass sich aus § 6 Ziffer 4 der Mietvertrages unter Berücksichtigung des § 107 Absatz 2 ZGB keine Verpflichtung der Beklagten zur Durchführung von Schönheitsreparaturen und Schadensersatz ergebe. Es hat deshalb dem Senat folgende Rechtsfrage zur Entscheidung vorgelegt:

„Verpflichtet eine Formularklausel entsprechend § 6 Ziff. 4 des vorliegenden Mietvertrages bei einem in der DDR während der Geltung des ZGB geschlossenen Wohnungsmietvertrag den Mieter bei Beendigung des Mietverhältnisses im Falle der Renovierungsbedürftigkeit zur Durchführung von Schönheitsreparaturen oder ist dies im Lichte von § 107 Abs. 2 ZGB – nur dann der Fall, wenn die Wohnung derart beschädigt oder abgewohnt ist, dass die malermäßige Instandhaltung zum Zweck der Neuvermietung erhöhte Aufwendungen erfordert?”

Entscheidungsgründe

II. Die Vorlage ist nach § 541 I 1 ZPO wegen grundsätzlicher Bedeutung zulässig. Sie ist auch für die Entscheidung des Rechtsstreits erheblich, weil entsprechend den Darlegungen des Landgerichts, denen sich der Senat anschließt, davon auszugehen ist, dass die Klägerin Vermieterin der Wohnung war.

Die Vorlagefrage ist wie aus dem Tenor ersichtlich in Übereinstimmung mit der vom Landgericht vertretenen Auffassung zu beantworten, wobei die gewählte Beschlussformulierung lediglich der Klarstellung dienen soll.

Auszugehen ist von folgendem:

Zwar gelten nach Art. 232 § 2 I EGBGB seit dem 3.10.1990 für vor diesem Zeitpunkt unter dem Geltungsbereich des ZGB abgeschlossene Mietverträge die Vorschriften des BGB. Dies bedeutet aber nicht, dass zuvor getroffene vertragliche Regelungen ersatzlos entfielen: diese bleiben vielmehr bestehen (Senat, Rechtsentscheid vom 22.1.1998 – 8 RE-Miet 6765/97 – Grundeigentum 1988, 177 ff. für Kündigungsfristen), wobei eine etwa notwendige Auslegung auf der Grundlage des bis dahin geltenden Rechts zu erfolgen hat. Dies bedeutet hier, dass die Regelungen in § 6 des Mietvertrages unter Berücksichtigung der §§ 98 ff. ZGB auszulegen sind. Insoweit ist zunächst festzuhalten, dass die Ziffern 1 bis 4 des § 6 in etwa die dama...