KG Berlin Urteil vom 05.09.2017 - 7 U 136/16

Tenor

Auf die Berufung der Klägerin wird das am 24. Juni 2016 verkündete Urteil der Zivilkammer 22 des Landgerichts Berlin - 22 O 233/15 - teilweise geändert:

Die Beklagten werden verurteilt, eine Auflassungserklärung dahingehend abzugeben, dass die Klägerin als Eigentümerin im Grundbuch des Amtsgerichts S... von D... Blatt ... eingetragen wird.

Die Berufung des Beklagten zu 1) wird als unzulässig verworfen.

Die Berufung des Beklagten zu 2) wird zurückgewiesen.

Die Beklagten haben die Kosten des Rechtsstreits zu tragen.

Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar.

Die Parteien dürfen die Zwangsvollstreckung durch Sicherheitsleistung in Höhe des vollstreckbaren Betrages abwenden, wenn nicht die jeweils andere Partei vor der Vollstreckung Sicherheit in Höhe des beizutreibenden Betrages leistet.

Gründe

A. Die Klägerin begehrt die Rückübertragung eines den Beklagten mit notariellem Vertrag vom 21.7.2011 (UR-Nr. 536/2011 des Notars ... E..., B...), verkauften Wohnungseigentums (Reihenhaus). Wegen der Einzelheiten der vertraglichen Vereinbarungen wird auf die Anlage A 1 Bezug genommen.

Das Landgericht hat die Beklagten zur Abgabe einer (Rück-) Auflassungserklärung Zug um Zug gegen Zahlung von 40.000,00 EUR verurteilt und die Klage im Übrigen abgewiesen. Zur Begründung hat es insbesondere ausgeführt, dass der Grundstückskaufvertrag wegen Verstoßes gegen § 1 Abs. 2 Nr. 2 des Gesetzes zur Bekämpfung der Schwarzarbeit (SchwarzArbG) gemäß § 134 BGB nichtig sei. Wegen der Einzelheiten des Sach- und Streitstandes erster Instanz einschließlich der dort von den Parteien gestellten Anträge sowie der getroffenen Entscheidung und ihrer Begründung wird auf das am 24.6.2016 verkündete Urteil der Zivilkammer 22 des Landgerichts Berlin - 22 O 233/15 - Bezug genommen. Gegen das ihr am 31.8.2016 zugestellte Urteil hat die Klägerin am 23.9.2016 Berufung eingelegt und diese - nach Gewährung der Wiedereinsetzung in den vorigen Stand wegen der Versäumung der Frist zur Begründung der Berufung und der Verlängerung dieser Frist bis zum 30.11.2016 durch Beschluss des Senats vom 22.11.2016 - mit einem am 14.11.2016 bei Gericht eingegangenen Schriftsatz begründet. Der Beklagte zu 1) hat gegen das ihm am 8.9.2016 zugestellte Urteil am 27.9.2016 Berufung eingelegt und diese mit einem am 25.11.2016 bei Gericht eingegangenen Schriftsatz begründet. Der Beklagte zu 2) hat gegen das ihm am 26.8.2016 zugestellte Urteil am 2.9.2016 Berufung eingelegt und diese - aufgrund der mit Schriftsatz vom 19.10.2016 beantragten Fristverlängerung - nach einer durch Verfügung des Vorsitzenden des Senats vom selben Tag bis zum 28.11.2016 verlängerten Frist mit einem am 23.11.2016 bei Gericht eingegangenen Schriftsatz begründet.

Während die Klägerin mit ihrer Berufung die uneingeschränkte Verurteilung der Beklagten zur (Rück-) Auflassung begehrt, erstreben die Beklagten mit ihren Rechtsmitteln die vollständige Abweisung der Klage.

Die Klägerin trägt zur Begründung ihrer Berufung unter Bezugnahme auch auf ihren erstinstanzlichen Vortrag insbesondere vor:

Das Landgericht habe die Rückauflassung zu Unrecht von einer Zahlung in Höhe von 40.000,00 EUR an die Beklagten abhängig gemacht. Es habe das Vorliegen der Voraussetzungen des § 817 S. 2 BGB im Hinblick auf die von ihr quittierte Barzahlung in Höhe von 40.000,00 EUR fehlerhaft verneint. Überhaupt nicht befasst habe sich das Landgericht mit ihrem Vortrag, der Kaufvertrag sei wegen Verstoßes gegen den Wuchertatbestand insgesamt nichtig. Sie sei bei Abschluss des Kaufvertrages fast 81 Jahre alt gewesen und nicht geschäftserfahren. Die ihr physisch und psychisch überlegenen Beklagten hätten sie regelrecht überrumpelt und eingelullt. Es bestehe auch objektiv ein offensichtliches Missverhältnis zwischen der Leistung der Beklagten, die zudem großenteils gar nicht erbracht worden und/oder ihr gegenüber nur vorgetäuscht worden sei und der Gegenleistung in Gestalt der Übereignung ihres Eigenheims. Dessen Verkehrswert habe im Jahr 2011 mindestens 250.000,00 EUR betragen. Sie und ihr zwischenzeitlich verstorbener Ehemann hätten das in ... D... belegene, gepflegte und in einem guten Zustand befindliche Reihenhaus mit einer Wohnfläche von ca. 95 qm und einer Nutzfläche (Keller und Dachboden) von weiteren 75 qm nebst Garten und Terrasse im Jahr 1977 zu einem Kaufpreis in Höhe von 352.000,00 DM erworben. Ihr im Grundbuch eingetragenes Wohnrecht könne bei der Bewertung des Grundstücks keine Rolle spielen, weil die Beklagten ihren vertraglichen Verpflichtungen (Zahlung von Wohngeld, Grundsteuer etc.) nicht nachgekommen seien. Der den Kaufvertrag beurkundende Notar E... habe das Wohnrecht mit 9.000,00 EUR berechnet, so dass man unter Berücksichtigung dieser Anrechnung zu einer Leistung der Beklagten in Höhe von allenfalls 99.000,00 EUR komme. Sie, die Klägerin, habe seit dem 1. August 2011 bis jetzt monatlich 270,00 EUR Wohngeld sowie 400,00 EUR jährliche Grundsteuer gezahlt, also Kosten in Höhe von ca. 20.000,00 EUR gehabt, die nach dem Vertrag die ...