KG Berlin Urteil vom 10.03.2011 - 8 U 187/10

Leitsatz (amtlich)

Ist ein Mietvertrag über Gewerberäume wirksam gekündigt und renoviert der Vermieter nach dem Auszug des Mieters aber vor Beendigung des Mietverhältnisses die Mieträume, so dass eine Benutzung der Räume während der Zeit der Renovierung ausgeschlossen ist, ist die Miete trotz des Auszugs des Mieters während der Dauer der Renovierung auf Null reduziert.

Verfahrensgang

LG Berlin (Urteil vom 03.11.2011; Aktenzeichen 25 O 409/10)

Tenor

Auf die Berufung der Beklagten wird das am 3.11.2011 verkündete Urteil der Zivilkammer 25 des LG Berlin abgeändert:

Die Beklagten werden als Gesamtschuldner verurteilt, an die Klägerin 6.592,18 EUR nebst Zinsen i.H.v. fünf Prozentpunkten über dem jeweiligen Basiszinssatz aus je 424,28 EUR ab dem 5.11.2009 und 4.12.2009 sowie aus je 1.914,54 EUR seit dem 6.1.2010, 4.2.2010 und 4.3.2010 zu zahlen.

Im Übrigen wird die Klage abgewiesen.

Im Übrigen wird die Berufung der Beklagten zurückgewiesen.

Die Kosten der ersten Instanz tragen die Klägerin zu 30 % und die Beklagten zu 70 %. Die Kosten des Berufungsverfahrens haben die Klägerin zu 26 % und die Beklagten zu 74 % zu tragen.

Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar.

Gründe

Die Berufung der Beklagten ist in dem aus dem Tenor ersichtlichen Umfang begründet.

Die Klägerin hat gegen die Beklagten als Gesamtschuldner gem. §§ 535 Abs. 2, 421 BGB einen Anspruch auf Zahlung des für die Monate November und Dezember 2009 geltend gemachten Restmietzinses i.H.v. jeweils 424,28 EUR sowie einen Anspruch auf Zahlung des für die Monate Januar bis März 2010 geltend gemachten Mietzinses i.H.v. jeweils 1.914,54 EUR.

Die Klägerin hat gegen die Beklagten weder einen Anspruch auf Zahlung des für den Monat Oktober 2009 geltend gemachten Restmietzinses i.H.v. 424,28 EUR, noch hat sie gegen die Beklagten einen Anspruch auf Zahlung der für den Monat April 2010 geltend gemachten Nutzungsentschädigung i.H.v. 1.914,54 EUR. Insoweit hat die Berufung der Beklagten Erfolg.

Die Klägerin hat gegen die Beklagten keinen Anspruch auf Zahlung des für den Monat Oktober 2009 geltend gemachten Restmietzinses i.H.v. 424,28 EUR, da der Mietzins in diesem Zeitraum jedenfalls in der geltend gemachten Höhe gem. § 536 Abs. 1 BGB gemindert war. Die Klägerin hat unstreitig in der Zeit vom 19.10. bis Ende Oktober 2009 in den streitgegenständlichen Räumen Malerarbeiten ausführen lassen. Nach dem unstreitigen Vortrag der Beklagten (Bl. 27) war eine Benutzung der Räume in dieser Zeit völlig ausgeschlossen. Das heißt, während dieser Zeit war die Tauglichkeit der Mietsache zum vertragsgemäßen Gebrauch aufgehoben. Unerheblich ist, dass die Beklagten zu diesem Zeitpunkt bereits aus den Räumen ausgezogen waren, denn auf eine subjektive Beeinträchtigung des Mieters kommt es dabei nicht an. § 536 BGB greift auch dann ein, wenn der Mieter das Mietobjekt tatsächlich nicht oder nicht in der vorgesehenen Weise nutzt (Bub/Treier/Kramer, Handbuch der Geschäfts- und Wohnraummiete, 3. Aufl., III. B, Rz. 1363; BGH, NJW 1958, 785; BGH, WuM 1987, 53; LG Köln WuM 1993, 670; OLG Düsseldorf MDR 1989, 640). Dabei ist entgegen der Auffassung des LG auch unerheblich, ob der Mangel bereits vor Auszug des Mieters bestand, denn das Recht auf Minderung gem. § 536 BGB ist seiner rechtlichen Natur nach kein Anspruch (wie beim Kauf), sondern eine kraft Gesetzes eintretende Änderung der Vertragspflichten (BGH, WuM 1987, 53).

Dabei kann letztlich auch dahin gestellt bleiben, ob die Beklagten gegen die Klägerin überhaupt einen Anspruch auf Durchführung der durchgeführten Malerarbeiten hatten, denn dadurch, dass die Klägerin die Verpflichtung bei sich gesehen (Schreiben des Klägervertreters vom 5.10.209/Bl. 37 d.A.) und die Arbeiten ausgeführt hat, ist es faktisch zu einem vorübergehenden Entzug der Mietsache gekommen.

Die Klägerin hat gegen die Beklagten als Gesamtschuldner gem. §§ 535 Abs. 2, 421 BGB einen Anspruch auf Zahlung des für die Monate November und Dezember 2009 geltend gemachten Restmietzinses i.H.v. jeweils 424,28 EUR.

Der Mietzins war entgegen der Auffassung der Beklagten in den Monaten November und Dezember 2009 nicht gem. § 536 BGB gemindert. Die Minderung scheitert entgegen der Auffassung des LG nicht daran, dass die Beklagten von den behaupteten Mängeln im Bad nicht unverzüglich Anzeige gemacht haben. Gemäß § 536c Abs. 2 Ziff. 2 BGB ist der Mieter nicht berechtigt, die in § 536 BGB bestimmten Rechte geltend zu machen, wenn der Vermieter infolge der Unterlassung der Anzeige nicht Abhilfe schaffen konnte. Der Rechtsverlust gilt nämlich nur so lange, wie der Vermieter infolge der unterlassenen oder verspäteten Anzeige des Mieters nicht für Abhilfe sorgen konnte. Hat der Mieter den Mangel verspätet gemeldet und wird der Vermieter nicht tätig, dann verliert der Mieter zwar seine Rechte für die Zeit vor der Meldung, behält aber seine Rechte aus §§ 536, 536a BGB für den Zeitraum danach (Schmidt/Futterer, Mietrecht, 10. Aufl., § 536c, Rz. 35). Vorliegend haben die Beklagten die vermeintlichen Mängel im Bad mit...