KG Berlin Urteil vom 13.10.2003 - 8 U 254/02

Entscheidungsstichwort (Thema)

Geänderte Berechnung der Nutzungsentschädigung; neues Angriffsmittel i.S.d. § 531 ZPO

Verfahrensgang

LG Berlin (Urteil vom 23.08.2002; Aktenzeichen 29 O 227/01)

Tenor

Die Berufung der Klägerin gegen das am 23.8.2002 verkündete Urteil der Zivilkammer 29 des LG Berlin wird zurückgewiesen.

Von den Kosten des Berufungsverfahrens haben die Klägerin 63,14 % und die Beklagte 36,86 % zu tragen.

Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar.

Die Klägerin darf jedoch die Zwangsvollstreckung gegen Sicherheitsleistung i.H.v. 6.500 Euro abwenden, wenn nicht die Beklagte vor der Vollstreckung Sicherheit in derselben Höhe leistet.

Die Beklagte darf jedoch die Zwangsvollstreckung gegen Sicherheitsleistung i.H.v. 2.600 Euro abwenden, wenn nicht die Klägerin vor der Vollstreckung Sicherheit in derselben Höhe leistet.

Die Revision wird nicht zugelassen.

Gründe

I. Die Klägerin verlangt im Berufungsrechtszug als Nutzungsentschädigung für den Zeitraum 1.10.2000 bis 15.1.2001 den Betrag der ortsüblichen Miete und darüber hinaus weiterhin Schadensersatz für nicht durchgeführte Schönheitsreparaturen; i.Ü. begehrt sie weiterhin Abweisung der Widerklage der Beklagten.

Die Beklagte hat die beiden von ihr eingelegten Anschlussberufungen zurückgenommen.

Die Klägerin begründet ihre Berufung wie folgt:

a) Sie verlange als Nutzungsentschädigung für die überlassenen Büroräume im Zeitraum 1.10.2000 bis 15.1.2001 weitere 6.724,43 Euro (13.151,86 DM). Das LG habe zu Unrecht lediglich eine Nutzungsentschädigung i.H.v. 3 DM je qm zzgl. Umsatzsteuer für die gesamte angemietete Fläche von 1.824,56 qm für den genannten Zeitraum zugesprochen; es habe übersehen, dass sie, die Klägerin, Nutzungsentschädigung nicht nur in Höhe der vereinbarten Miete, sondern auch in Höhe des ortsüblichen Mietzinses beanspruchen könne. Die ortsübliche Miete für Büroräume liege nicht bei 3 DM pro qm einschl. Nebenkosten. Vielmehr habe sie, die Klägerin, für den genannten Zeitraum 23 DM pro qm zzgl. Nebenkosten und Umsatzsteuer an den Eigentümer des Grundstücks gezahlt. In dieser Höhe beanspruche sie Nutzungsentschädigung (ohne Nebenkosten). Für den Beweis der Ortsüblichkeit der Miete werde Beweis durch Sachverständigengutachten angetreten.

Der restliche Anspruch berechne sich wie folgt:

Nutzungsentschädigung für 379,71 qm monatlich

(23 DM je qm × 379,71 qm) für 3 Monate 26.199,99 DM

zzgl. 16 % Umsatzsteuer 4.192,00 DM

Zwischensumme 30.391,99 DM

Nutzungsentschädigung für 379,71 qm vom 1.1. bis 15.1.2001 4.225,80 DM

zzgl. 16 % Umsatzsteuer 676,13 DM

Zwischensumme 4.901,93 DM

Summe 35.293,92 DM

abzgl. (bereits zugesprochen) 22.142,06 DM

Summe 13.151,86 DM

6.724,43 Euro.

Das LG habe eine Nutzungsentschädigung in der geforderten Höhe nicht zugesprochen, obwohl sie, die Klägerin, dies begehrt habe. Sie habe zwar mit ihrem Schriftsatz vom 14.12.2001 den Zahlungsanspruch hinsichtlich der Nutzung der Büroräume in der Hauptsache auf § 812 BGB mit der Begründung gestützt, die zwischen den Parteien abgeschlossenen Verträge seien unwirksam; jedoch habe sie ebenfalls in diesem Schriftsatz äußerst hilfsweise den Zahlungsanspruch auch auf den übrigen Vortrag gestützt. Im Übrigen ergebe sich der genannte Zahlungsanspruch auch aus § 812 Abs. 1 S. 1, 1. Alt. BGB, denn die Beklagte habe die 380 qm umfassende Bürofläche, die Gegenstand des Mietvertrages vom 18.6.1999 gewesen sei, bis zum 15.1.2001 genutzt und unstreitig erst an diesem Tag das Mobiliar vollständig aus den Büroräumen entfernt. Für die Höhe des Wertersatzes nach § 818 Abs. 2 BGB sei der objektive Verkehrswert maßgebend, so dass auch unter diesem Gesichtspunkt 23 DM pro qm zzgl. Umsatzsteuer gefordert werden könnten.

b) Darüber hinaus stehe ihr, der Klägerin, ein Schadensersatzanspruch wegen nicht ausgeführter Schönheitsreparaturen i.H.v. insgesamt 16.310,21 Euro (31.900 DM) zu. Die Verpflichtung zur Durchführung von Schönheitsreparaturen ergebe sich aus § 5 Abs. 1 des Untermietvertrags vom 18.5.1999 i.V.m. dem Hauptmietvertrag aus dem Jahre 1995. Die Auslegung des LG sei zu eng, wonach die Verweisung auf den Hauptmietvertrag lediglich die so genannten Verhaltenspflichten des Mieters betreffe. Dagegen spreche die pauschale Verweisung auf den Hauptmietvertrag. Für die vertragsschließenden Parteien als juristische Laien gebe es keinen Unterschied zwischen der Formulierung „der Untermieter wird sich an den Hauptmietvertrag halten” und der Formulierung „der Untermieter wird die Verpflichtungen aus dem Hauptmietvertrag erfüllen”. Die kurze Dauer des Untermietverhältnisses spreche nicht gegen die Vereinbarung bezüglich der Überbürdung der Schönheitsreparaturen. Denn es sei durchaus möglich, dass der Vermieter dem Mieter auch bei einer Vertragsdauer von nur einem Jahr diese Verpflichtung auferlege. Auch die Vereinbarung der Parteien, dass ein Verstoß der Beklagten gegen die Bestimmungen des Hauptmietvertrages sie, die Klägerin, zur fristlosen Kündigung des Untermietverhältnisses berechtige, stütze nicht die Auslegung des LG. Denn der ...