KG Berlin Urteil vom 30.06.2003 - 8 U 317/01

Verfahrensgang

LG Berlin (Urteil vom 07.06.2001; Aktenzeichen 12 O 202/99)

Tenor

Auf die Berufung der Klägerin wird das am 7.6.2001 verkündete Urteil der Zivilkammer 12 des LG Berlin abgeändert und wie folgt neu gefasst:

Die Beklagte wird verurteilt, einer Erhöhung der monatlichen Netto-Kaltmiete für die von ihr aufgrund der Gewerberaummietverträge vom 11.6.1987 und vom 3.6.1991 genutzten Räume (bzw. Vitrine) im Hause K. in Berlin im EG, 528,09 qm, im 1. OG, weitere Nebenflächen von 148 qm, im linken Seitenflügel 3. OG, 219,95 qm, sowie Vitrine auf 46.016,27 Euro (90.000 DM) für die Zeit ab 1.1.1999 bis 31.12.2003 zuzustimmen.

Die Beklagte wird ferner verurteilt, an die Klägerin 38.346,89 Euro nebst 5 % Zinsen von 19.173,45 Euro ab dem 5.1.1999 und von weiteren 19.173,45 Euro ab dem 4.2.1999 zu zahlen.

Die Kosten des Rechtsstreits beider Rechtszüge hat die Beklagte zu tragen.

Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar.

Die Beklagte darf die Vollstreckung durch Sicherheitsleistung i.H.v. 70.000 Euro abwenden, wenn nicht die Klägerin vor der Vollstreckung Sicherheit in gleicher Höhe leistet.

Die Revision wird nicht zugelassen.

Tatbestand

Die Berufung richtet sich gegen das am 7.6.2001 verkündete Urteil der Zivilkammer 12 des LG Berlin, auf dessen Tatbestand und Entscheidungsgründe Bezug genommen wird.

Die Klägerin trägt zur Begründung der Berufung vor:

Für die Frage, wie der „neue Mietzins” zu ermitteln sei, komme es allein darauf an, ob der Mietzins nach der vertraglichen Vereinbarung angepasst oder aber neu festgesetzt werden solle. Entgegen der Auffassung des LG hätte nicht eine Mietzinsanpassung, sondern eine Neufestsetzung entspr. des marktüblichen Mietzinses erfolgen müssen. Nach der Entscheidung des BGH vom 4.6.1975 (NJW 1975, 1557) sei danach zu unterscheiden, ob im Rahmen der vereinbarten Wertsicherungsklausel der Mietzins neu festzusetzen oder bloß anzupassen sei. Der BGH gehe zutreffend davon aus, dass die Parteien bei Abschluss des Mietvertrages den angemessenen, d.h. orts- und marktüblichen Mietzins vereinbaren würden und entspr. bei vereinbarter Neufestsetzung ebenfalls der nunmehr angemessene, d.h. orts- und marktüblichen Mietzins maßgeblich sei. Soweit das LG sich auf die Entscheidung des Kammergerichts vom 28.1.1985 (ZMR 1986,195) beziehe, sei zu berücksichtigen, dass das Kammergericht in dieser Entscheidung die Frage der Anpassung des Mietzinses von der der Neufestsetzung nicht ausreichend abgegrenzt habe. Bereits die Wortwahl, dass der Mietzins neu zu vereinbaren sei, verdeutliche den Parteiwillen, dass nämlich losgelöst von der bisherigen Mietzinsvereinbarung ein neuer Mietzins festzulegen ist.

Eine Anpassung des Mietzinses im Sinne der Fortschreibung der Äquivalenzvorstellungen sei nicht gewollt.

Das Gutachten des Sachverständigen … sei unbrauchbar, weil dies nicht auf die Ermittlung der marktüblichen Miete gerichtet sei. Die vom Sachverständigen zugrunde gelegten Vergleichsobjekte, insb. für das Jahr 1987 seien nicht ausreichend. Auch für weitere Jahre seien die angeführten Mietobjekte nicht vergleichbar, weil diese nicht die Grösse der Streitbefangenen aufweisen würden. Der für 1987 zugrunde gelegte Mittelwert von 80 DM/qm entspreche zudem nicht dem von den Parteien seinerzeit vereinbarten Preis, vielmehr hätten die Parteien ein viel geringeren Wert zugrunde gelegt.

Die Berücksichtigung von Bestandsmieten durch den Sachverständigen sei ferner zu beanstanden. Diese seien allenfalls zur Ermittlung der ortsüblichen Vergleichsmiete, nicht hingegen für die der ortsüblichen Miete geeignet. Im Übrigen stehe das Gutachten in Widerspruch zu den vom RDM sowie von K. ermittelten Mietsteigerungen. Die Klägerin beantragt, unter Abänderung des Urteils des LG Berlin vom 7.6.2001 – 12 O 202/99 – die Beklagte zu verurteilen, einer Erhöhung der monatlichen Nettokaltmiete für die von ihr aufgrund der Gewerberaummietverträge vom 11.6.1987 und vom 3.6.1991 genutzten Räume (bzw. Vitrine) im Hause K. in Berlin im EG, 528,09 qm, im 1. OG, weitere Nebenflächen von 148 qm, im linken Seitenflügel 3. OG, 219,95 qm, sowie Vitrine auf 90.000 DM für die Zeit ab dem 1.1.1999 bis 31.12.2003 zuzustimmen sowie an sie 75.000 DM nebst 5 % Zinsen von 37.500 DM ab dem 5.1.1999 und von weiteren 37.500 DM ab dem 4.2.1999 zu zahlen.

Die Beklagte beantragt, die Berufung zurückzuweisen.

Die Beklagte trägt vor:

Das LG habe die vertragliche Anpassungsklausel zutreffend ausgelegt. Es sei eine Fortschreibung der Äquivalenzvorstellungen der Parteien entspr. der Entwicklung des ortsüblichen Mietzinses vorzunehmen. Aus der für den davor liegenden Zeitraum vereinbarten Staffelmiete ergebe sich, dass die Parteien sich an der von ihnen erwarteten Entwicklung der ortsüblichen Vergleichsmiete hätten orientieren wollen. Die Neuvereinbarung des Mietzinses für den Optionszeitraum hätte der Überprüfung der tatsächlichen Mietentwicklung dienen sollen, ohne den Bewertungsmaßstab in Frage zu stellen.

Die Auswahl und die Anzahl der vom Sachverständigen zugrunde gelegt...