Rz. 233
Quotenklauseln, sie werden teilweise auch als Abgeltungsklauseln bezeichnet, sind für die Fälle entwickelt worden, in denen das Mietverhältnis endet, bevor die Fristen laut Fristenplan abgelaufen sind oder nach Durchführung von Schönheitsreparaturen im laufenden Mietverhältnis laut Fristenplan noch nicht wieder abgelaufen sind. Endet das Mietverhältnis beispielsweise schon vor Ablauf von drei Jahren, sind Fristen für die Durchführung von Schönheitsreparaturen für keinen Raum schon abgelaufen. Für derartige Fälle können die Mietvertragsparteien die Fälligkeit eines Geldanspruches vereinbaren. Jedoch sind derartige Klauseln oft unwirksam.
Rz. 234
Eine Abgeltungsklausel in Allgemeinen Geschäftsbedingungen, die den Mieter für den Fall, dass die Schönheitsreparaturen bei seinem Auszug noch nicht fällig sind, dazu verpflichtet, "angelaufene Renovierungsintervalle zeitanteilig zu entschädigen", ist wegen Verstoßes gegen das Transparenzgebot unwirksam (BGH, Beschluss v. 22.1.2014, VIII ZR 352/12, WuM 2014, 135; BGH, Urteil v. 29.5.2013, VIII ZR 285/12, GE 2013,997; BGH, Urteil v. 5.3.2008, VIII ZR 95/07, GE 2008, 665).
Rz. 235
Verstoß gegen das Transparenzgebot
Auch die folgende Klausel ist wegen Verstoßes gegen das Transparenzgebot unwirksam:
"Endet das Mietverhältnis und sind zu diesem Zeitpunkt Schönheitsreparaturen noch nicht fällig, so ist der Mieter, sofern er gemäß § 4 Nr. 6 die Schönheitsreparaturen zu tragen hat, verpflichtet, die Kosten für die Schönheitsreparaturen aufgrund eines Kostenvoranschlages eines vom Vermieter auszuwählenden Malerfachgeschäfts an den Vermieter nach folgender Maßgabe zu zahlen: Liegen die Schönheitsreparaturen länger als ein Jahr zurück, so zahlt der Mieter 20 % der Kosten auf Grund des Kostenvoranschlages des Malerfachgeschäftes an den Vermieter, liegen sie länger als zwei Jahre zurück, beträgt der prozentuale Anteil 40 %, länger als drei Jahre 60 %, länger als vier Jahre 80 %. Der Vermieter kann im Übrigen bei übermäßiger Abnutzung Ersatz in Geld verlangen."
Rz. 236
Nach der Auffassung des BGH (Urteil v. 26.9.2007, VIII ZR 143/06, ZMR 2008, 30) ist die in einem Mietvertrag über eine vom Vermieter renoviert übergebene Wohnung enthaltene Formularklausel, die den Mieter bei Beendigung des Mietverhältnisses zur Zahlung eines Anteils an den Kosten für von ihm vorzunehmende, aber noch nicht fällige Schönheitsreparaturen verpflichtet, in ihrem sachlichen Regelungsgehalt nicht zu beanstanden, wenn sie eine Berücksichtigung des tatsächlichen Erhaltungszustandes der Wohnung in der Weise ermöglicht, dass für die Berechnung der Quote das Verhältnis zwischen Mietdauer seit Durchführung der letzten Schönheitsreparaturen und dem Zeitraum nach Durchführung der letzten Schönheitsreparaturen maßgeblich ist, nach dem bei einer hypothetischen Fortsetzung des Mietverhältnisses aufgrund des Wohnverhaltens des Mieters voraussichtlich Renovierungsbedarf bestünde. Eine solche Klausel verstößt jedoch nach Auffassung des BGH (Urteil v. 26.9.2007, VIII ZR 143/06, a. a. O.) gegen das Transparenzgebot und ist deshalb wegen unangemessener Benachteiligung des Mieters unwirksam, wenn ihr Wortlaut für den Mieter nicht eindeutig erkennen lässt, dass die Abgeltungsquote in dieser Art und Weise zu berechnen ist, sondern dem Vermieter die Möglichkeit gibt, den Mieter aufgrund einer anderen Berechnungsweise, die ebenfalls vom Wortlaut der Klausel gedeckt ist, auf eine unangemessen hohe Quote in Anspruch zu nehmen. Die Quotenklausel, wonach der vom Mieter zu zahlende Anteil nach dem Verhältnis zwischen der Mietdauer seit Durchführung der letzten Schönheitsreparaturen und dem Zeitraum zu bemessen ist, nach dem bei einer hypothetischen Fortsetzung aufgrund des Wohnverhaltens des Mieters voraussichtlich Renovierungsbedarf bestünde, ist ebenfalls unwirksam, weil der auf ihn entfallende Kostenanteil nicht verlässlich ermittelt werden kann und deshalb nicht klar und verständlich ist, welche Belastung gegebenenfalls auf ihn zukommt (BGH, Urteil v. 18.3.2015, VIII ZR 242/13, ZMR 2015, 690). Eine Klausel, nach der der Mieter einen Kostenbeitrag zu – seitens des Vermieters durchzuführenden – Schönheitsreparaturen zu leisten hat, ist generell unwirksam (LG München I, Beschluss v. 7.4.2016, 31 S 3878/16, NZM 2016, 382).
"Quotenabgeltungsklauseln" in Wohnraummietverträgen sind – nicht anders als die Vereinbarung einer "Verwaltungskostenpauschale" oder die Kostenumlage von Kleinreparaturen – auch als Individualvereinbarung gemäß § 556 Abs. 4 unwirksam (LG Berlin, Urteil v. 15.3.2022, 67 S 240/21, GE 2022, 412).
Rz. 237
Eine unwirksame Quotenklausel infiziert nicht eine für sich genommen wirksame Überwälzungsklausel für Schönheitsreparaturen. Das war allerdings schon nach der Entscheidung des BGH v. 5.3.2008 (VIII ZR 95/07) klar. Dort ist der BGH trotz unwirksamer Quotenklausel von einer wirksamen Schönheitsreparaturklausel ausgegangen, ohne allerdings ausdrücklich etwas zum Verhältnis der beiden Klauseln zueinander zu sag...