Kinne/Schach/Bieber, BGB § 536 Mietminderung bei Sach- u ... / 16.1 Aktiv-/Passivlegitimation

Rz. 75

Die Ansprüche aus § 536 hat der Mieter gegen den Vermieter. Wer diese Rechtsstellung innehat, richtet sich nach den Vereinbarungen im Mietvertrag; dazu wird auf die Kommentierung zu § 535 Bezug genommen.

Bei einer Mehrheit von Mietern stellt sich allerdings die Frage, ob auch der einzelne Mieter diese Ansprüche gegen den Vermieter oder die Vermieter geltend machen kann oder ob das Recht nur allen Mietern gemeinschaftlich zusteht. Da es sich um ein einheitliches Mietverhältnis handelt, müssen die Rechte grundsätzlich auch gemeinschaftlich geltend gemacht werden. Dennoch wird für den Instandhaltungs-/Instandsetzungsanspruch teilweise die Ansicht vertreten, dass auch jeder einzelne Mieter den Anspruch allein, allerdings zugleich für die übrigen Mitmieter, geltend machen kann (LG Berlin, GE 1994, 1447; LG Berlin, Urteil v. 28.2.1997, 64 S 503/96, GE 1997, 1401; LG Kassel, Beschluss v. 1.2.1993, 1 T 3/93, WuM 1994, 534). Dem ist zuzustimmen. Bei dem Instandsetzungsanspruch wird § 432 Abs. 2, der einen Fall der gesetzlich zugelassenen Prozessstandschaft darstellt, nicht durch § 709 überlagert (vgl. dazu BGH, Urteil v. 20.10.1987, II ZR 21/87, NJW 1988, 1585 [1586]), da es sich nicht um eine Forderungseinziehung handelt. Man kann das Problem auch über § 744 Abs. 2 lösen, der zwar Gemeinschaftsrecht darstellt, jedoch analog auch für die Gesellschaft Anwendung findet (vgl. Palandt/Sprau, Vorbem. zu § 709 Rn. 6). Danach ist jeder Teilhaber (Gesellschafter) berechtigt, die zur Erhaltung des Gegenstands notwendigen Maßnahmen ohne Zustimmung der anderen Teilnehmer/Gesellschafter zu treffen. Allgemein wird zwar von Notgeschäftsführung gesprochen, die jedoch angesichts des klaren Wortlauts nicht ganz treffend ist. Die Instandsetzungsverpflichtung ist eine Leistung, die der Vermieter aus der Natur der Sache heraus nur einmal erbringen muss, zugleich aber allen Mietern gemeinsam schuldet. Damit korrespondiert nach § 432 Abs. 1 das Recht des einzelnen Mitmieters, die Rechte aus § 535 im eigenen Namen, wenn auch mit dem Antrag auf Leistung an alle Gesamtgläubiger geltend zu machen.

Auf Schuldnerseite reicht es, einen der Vermieter zu verklagen, da insofern von einer gesamthänderischen Schuldnerschaft nicht auszugehen ist, weil nicht die Grundlage des Vertrags selbst betroffen ist (vgl. dazu Sternel, Mietrecht, V Rn. 14, 15).