1 Allgemeines
Rz. 1
§ 542 befasst sich allgemein mit der Beendigung eines Mietverhältnisses und ist § 564 a. F. nachgebildet.
2 Mietverhältnis auf unbestimmte Zeit – § 542 Abs. 1
Rz. 2
Mietverhältnisse auf unbestimmte Zeit enden, abgesehen von anderen nicht genannten Gründen der Vertragsbeendigung, die sich in erster Linie aus allgemeinen Vertragsgrundsätzen ergeben (Abschluss eines Aufhebungsvertrags, Bedingungseintritt, Rücktritt, Unmöglichkeit der Gebrauchsgewährung und Anfechtung), durch Kündigung einer der beiden Vertragsparteien.
Wohnraummietverhältnis
Bei einem Wohnraummietverhältnis sind jeweils die entsprechenden Vorschriften über die Beendigung von Mietverhältnissen bei der Wohnraummiete zu beachten (§§ 568 ff.), vor allem die Vorschrift des § 573, wonach der Vermieter nur kündigen kann, wenn er ein berechtigtes Interesse an der Beendigung des Mietverhältnisses hat.
Geschäftsraum, Grundstücke
Nur Mietverträge über Geschäftsraum, Grundstücke sowie über bewegliche Sachen können auch ohne Grund gekündigt werden, soweit die Kündigung nicht vertraglich auf bestimmte Kündigungsgründe beschränkt oder ausgeschlossen ist.
Der Vermieter darf das Mietverhältnis, das auf unbestimmte Zeit eingegangen ist, unter Beachtung gesetzlichen Kündigungsgründe und Kündigungsfristen beenden. Die Kündigungsfristen ergeben sich für die Wohnraummiete aus § 573c, für andere Mietverhältnisse aus § 580a – auf die jeweiligen Kommentierungen wird Bezug genommen.
3 Kündigung
Rz. 3
Sie ist eine einseitige empfangsbedürftige Willenserklärung, und zwar ein sog. Gestaltungsgeschäft. Zur Wirksamkeit ist der Zugang dann erforderlich, wenn sie in Abwesenheit des Erklärungsempfängers abgegeben wird (§ 130 Abs. 1 Satz 1). Diese Willenserklärung wird nur dann nicht wirksam, wenn dem Erklärungsempfänger vorher oder gleichzeitig ein Widerruf zugeht (§ 130 Abs. 1 Satz 2). Das Kündigungsrecht steht dem Rechtsinhaber, demgemäß der Mietvertragspartei zu. Das Recht ist nicht gesondert abtretbar, weil es sich um ein sog. unselbständiges Gestaltungsrecht handelt, das eine "höchstpersönliche Natur" hat (LG Hamburg, Urteil v. 29.9.1992, 64 S 162/92, ZMR 1993, 169). Dieser Umstand ist für den Rechtsübergang beim Verkauf des Grundstücks/(Wohn-)Raums wichtig. Der Rechtsübergang erfolgt in Anwendung des § 566 mit der Veräußerung, die mit der Grundbucheintragung des neuen Eigentümers vollendet ist. Üblicherweise werden in den Kaufverträgen früher wirkende sog. Nutzen- und Lastenwechsel vereinbart. Diese können – abgesehen von einer Abtretung von Forderungsrechten bezüglich der Mietzahlung – jedenfalls nicht den Übergang des Kündigungsrechts bewirken. Jedoch ist Stellvertretung bei der Abgabe der Kündigungserklärung möglich, sofern eine entsprechende Vertretungsmacht besteht. In diesem Zusammenhang kann der Erklärungsempfänger die Kündigung unverzüglich zurückweisen, wenn der Bevollmächtigte bei Vornahme der Kündigung nicht die Vollmachtsurkunde (ein Original!) vorlegt (§ 174).
Hausverwalter
Ein Hausverwalter ist zumindest dann zur Kündigung – im Namen des Vermieters – berechtigt, wenn er den Vertrag in Vertretung des Vermieters geschlossen hat und weiter dem Mieter gegenüber als Vertreter des Vermieters aufgetreten ist (OLG Düsseldorf WuM 1995, 390; LG Berlin WuM 1986, 331).
Rz. 4
Der BGH hat offen gelassen, ob jedenfalls im Rahmen eines Geschäftsraummietverhältnisses eine isolierte Abtretung des Kündigungsrechts möglich ist, weil die unwirksame Abtretung nach § 140 in eine wirksame Ermächtigung zur Kündigung nach § 185 Abs. 1 umgedeutet werden kann (BGH, Urteil v. 10.12.1997, XII ZR 119/96, NJW 1998, 896).
Diese Entscheidung entspricht den praktischen Erfordernissen. Sinn und Zweck des § 140 ist es, die Absicht der handelnden Personen, einen bestimmten wirtschaftlichen Erfolg zu erreichen, auch dann zu verwirklichen, wenn das von ihnen gewählte rechtliche Mittel unzulässig ist, ein anderes zulässiges Mittel jedoch, das ihrem hypothetischen Willen entspräche, den angestrebten wirtschaftlichen Erfolg herbeiführen kann. Durch die Abtretung soll der Erwerber auch nach der Vorstellung des Verkäufers in solchen Fällen erkennbar in die Lage versetzt werden, das Mietverhältnis mit dem Mieter im eigenen Namen zu kündigen, schon bevor die Eintragung als Eigentümer im Grundbuch auf Vermieterseite den Eintritt in das bestehende Mietverhältnis nach § 566 bewirkt. Dieser Erfolg wird durch die Ermächtigung nach § 185 Abs. 1, die Kündigung des Mietvertrags im eigenen Namen zu erklären, erreicht. Die Gründe, die der Wirksamkeit einer Abtretung des Kündigungsrechts entgegenstehen könnten, beeinträchtigen nicht die Wirksamkeit einer Ermächtigung, das Kündigungsrecht im eigenen Namen auszuüben. Eine Ermächtigung zur Abgabe einer Kündigungserklärung im eigenen Namen ist systematisch und funktionell der Vollmacht verwandt. Stellvertretung ist aber auch bei der Ausübung unselbständiger Gestattungsrechte zulässig.
Problematisch bleibt es weiter, aus einer Vereinbarung lediglich eines Lasten-/nutzenwechsels im Kaufvertrag eine Ermächtigung herz...