Kinne/Schach/Bieber, BGB § 556d Zulässige Miethöhe bei M ... / 1.2 Ausgangsmiete

Rz. 2

Die ortsüblichen Vergleichsmiete, die höchstens um 10 % überschritten werden darf, wird nach der Legaldefinition des § 558 Abs. 2 ausschließlich anhand von fünf wohnwertbildenden Faktoren ermittelt, also aus den üblichen Entgelten, die in der Gemeinde für Wohnraum vergleichbarer Art, Größe, Ausstattung, Beschaffenheit und Lage (vgl. dazu § 558 Rn. 12-14) unter Berücksichtigung des energetischen Zustands in den letzten sechs Jahren vereinbart oder geändert worden sind (Blank/Börstinghaus, § 558 Rn. 44). Sie spiegelt sich in einfachen (§ 558c) und qualifizierten (§ 558d) Mietspiegeln; auf die entsprechende Kommentierung dort wird verwiesen.

Problematisch ist die Wiedervermietung derjenigen Wohnungen, für die beim vorangegangenen Mietverhältnis eine Brutto- oder Teilinklusivmiete vereinbart war, wenn der Mietspiegel nur die Nettomieten ausweist. Im Falle einer Neuvermietung unter Änderung der Mietstruktur müsste der Vermieter die Wohnung nun in das entsprechende Feld des – ggf. nicht fortgeschriebenen einfachen Mietspiegels – einordnen, um die ortsübliche Nettomiete zu ermitteln, die er dann gemäß § 556d Abs. 1 lediglich um höchstens 10 % erhöhen könnte. Alternativ kann er versuchen, sich mit dem Vormieter auf eine Mieterhöhung nach § 557 zu einigen. Soll die Mietstruktur beibehalten werden, muss die höchstzulässige Miete nach § 556d Abs. 1 durch einen Vergleich mit der ortsüblichen Inklusiv- oder Teilinklusivmiete ermittelt werden (Blank, WuM 2014, 641, 647).

Wichtig

Rechtlich selbständige Verträge

Ist beim Abschluss eines Wohnraummietvertrages und eines Kellernutzungsvertrages von zwei rechtlich selbstständigen Verträgen auszugehen, wird bei der Berechnung der höchstzulässigen Wohnraumiete nach §§ 556d ff. die Miete des Kellers nicht berücksichtigt (BGH, Schlussurteil v. 5.7.2023, VIII ZR 94/21, BeckRS 2023, 24399).

Ist die Vormiete höher, darf er diese verlangen (§ 556e Abs. 1). Andernfalls kann er auch hier nur die ortsübliche Inklusiv- oder Teilinklusivmiete zuzüglich 10 % unter Hinzurechnung der Betriebskosten als Neumiete verlangen (BeckOK/Theesfeld-Betten, § 556d Rn. 26).

Hinweis

Folgestaffel

Im Falle einer Staffelmietvereinbarung ist Maßstab der preisrechtlichen Überprüfung einer Folgestaffel – anders als bei § 556d Abs. 1 Satz – gemäß § 557a Abs. 4 Satz 2 der Zeitpunkt der erstmaligen Fälligkeit der Folgestaffel und nicht der Beginn des Mietverhältnisses oder der Schluss der mündlichen Verhandlung (LG Berlin II, Beschluss v. 25.4.2024, 67 S 27/24, GE 2024, 503).