Kinne/Schach/Bieber, BGB § 569 Außerordentliche fristlos ... / 6 Angabe des Kündigungsgrundes

Rz. 27

Ab 1.9.2009 ist gem. § 569 Abs. 4 der zur Kündigung führende wichtige Grund in dem Kündigungsschreiben anzugeben ist. Das gilt nur für Wohnraummietverhältnisse einschließlich derjenigen gem. § 549 Abs. 2, 3. Außerdem gilt § 569 Abs. 4 BGB gem. § 578 Abs. 3 BGB für Mietverhältnisse über Räume für dringenden Wohnungsbedarf, nicht aber für sonstige Mietverhältnisse, also insbes. nicht für die Geschäftsraummiete. Der Kündigungsgrund muss sowohl bei der Vermieter- als auch bei der Mieterkündigung angegeben werden (KG, Urteil v. 17.12.2012,8 U 246/11, GE 2013, 618; Schmidt-Futterer/Streyl, § 569 Rn. 110).

An die Begründung dürfen nicht zu hohe oder übertrieben formalistische Anforderungen gestellt werden. Es genügt, dass der Mieter anhand der Begründung des Kündigungsschreibens erkennen kann, auf welchen konkreten Sachverhalt der Vermieter seine Kündigung stützt und dass er diesen als gesetzlichen Grund für die fristlose Kündigung heranzieht (BGH, Urteil v. 12.5.2010, VIII ZR 96/09, GE 2010, 975).

Das gilt nicht nur für die in Abs. 1 und 2 genannten Gründe, nämlich die Gesundheitsgefährdung (BGH, Urteil v. 2.6.2005, VIII ZR 326/04, GE 2005, 1351) und die nachhaltige Störung des Hausfriedens, sondern auch für Kündigungen gem. § 543 Abs. 1 und 2. Der entsprechende Sachverhalt muss derart konkret angegeben werden, dass er von anderen Kündigungstatbeständen unterschieden werden kann (LG Hamburg, Beschluss v. 12.10.2009, 9 T 42/09, ZMR 2010, 364). Eine fristlose Kündigung des Wohnraummietverhältnisses ist daher unwirksam, wenn die Gründe der Kündigung entweder gar nicht oder nur unvollständig angegeben sind (LG Berlin, Beschluss v. 15.11.2018, 67 S 223/18, GE 2019, 736); dies gilt auch für Mieterkündigungen (AG Köln, Beschluss v. 19.12.2013, 214 C 149/13, WuM 2016, 249).

Die Begründung bedarf der Schriftform. Die Bezugnahme auf eine nicht unterschriebene Anlage wahrt nicht die Schriftform für eine außerordentliche fristlose Kündigung, wenn die Kündigung selbst keine ausreichende Begründung enthält (AG Dortmund, Beschluss v. 5.12.2003, 125 C 10656/03, GE 2004, 52). Eine im Räumungsrechtsstreit durch Schriftsatz erklärte Kündigung genügt der nach § 568 BGB erforderlichen Schriftform (LG Heidelberg, Urteil v. 15.4.2011,5 S 119/10 NZM 2011, 693). Bestreitet der Mieter die Zustellung einer vom Vermieter erklärten Schriftsatzkündigung, ist deren Zugang nicht durch die in den Gerichtsakten befindliche Postzustellungsurkunde bewiesen, wenn darauf keine Angaben zum Inhalt der zuzustellenden Schriftsätze gesetzt sind und die Geschäftsstelle die Veranlassung der förmlichen Zustellung unterschiedlicher Schriftstücke in den Gerichtsakten zwar vermerkt hat, der Vermerk den Kündigungsschriftsatz aber nicht erwähnt (LG Berlin, Urteil v. 29.11. 2016, 67 S 329/16, NZM 2018, 36).

Sofern die Vermieterseite aus mehreren Personen besteht, müssen alle unterschreiben müssen; bei einer grundsätzlich zulässigen Stellvertretung darf aus der Sicht des Kündigungsempfängers kein Zweifel bestehen, dass der Unterzeichnende nicht nur für sich selbst, sondern auch für die übrigen Vermieter tätig werden wollte (LG Wuppertal, Urteil v. 10.12.2015, 9 S 128/15, ZMR 2016, 455).

Ferner müssen in dem Kündigungsschreiben die für die Anwendung der jeweiligen Normen erforderlichen Tatbestandsvoraussetzungen in tatsächlicher Hinsicht geschildert werden. An eine Begründung einer fristlosen Kündigung wegen Zahlungsverzuges dürfen jedoch keine zu hohen und übertriebenen formalistischen Anforderungen gestellt werden (BGH, Beschluss v. 22.12.2003, VIII ZB 94/03, GE 2004, 233; LG Berlin, Beschluss v. 21.1.2003, 65 T 102/02, GE 2003, 458). Kündigt der Vermieter das Wohnungsmietverhältnis fristlos wegen Zahlungsverzuges des Mieters (§ 543 Abs. 2 Satz 1 Nr. 3 BGB), so genügt zur formellen Wirksamkeit der Kündigung, dass der Mieter anhand der Begründung des Kündigungsschreibens erkennen kann, von welchem Mietrückstand der Vermieter ausgeht und dass er diesen Rückstand als gesetzlichen Grund für die fristlose Kündigung wegen Zahlungsverzugs heranzieht (BGH, Urteil v. 12.5.2010, VIII ZR 96/06, a.a.O.; LG Berlin, Urteil v. 3.8.2010, 63 S 607/09, GE 2010, 1271); die Angabe weiterer Einzelheiten wie Datum des Verzugseintritts oder Aufgliederung des Mietrückstandes für einzelne Monate ist entbehrlich (BGH, Beschluss v. 22.12.2003, VIII ZB 94/03, a. a. O.; LG Berlin, Urteil v. 18.11.2008, 63 S 339/07, GE 2009, 198; AG Hamburg-Altona, Urteil v. 1.9.2008, 316 C 169/08, ZMR 2009, 373). Daran ändert nichts, wenn der Vermieter der Kündigung zusätzlich einen nicht näher erläuterten Auszug aus dem Mieterkonto beigefügt hat (BGH, Beschluss v. 30.6.2004, VIII ZB 31/04, GE 2004, 1019). In klaren und einfachen Fällen genügt die Angabe des Gesamtrückstands, auf den sich der Vermieter stützt LG Berlin, Urteil v. 12.4.2019, 65 S 27/19, GE 2019, 800; AG München, Urteil v. 26.7.2019, 421 C 2777/19, ZMR 2020, 132). Soll sich der Kündigungsrückstand aus einem Kontoauszug ergeben, muss in der Kü...