Kündigung (außerordentliche) von Wohnraum / 3.33 Tierhaltung

Ob die Tierhaltung grundsätzlich zum vertragsgemäßen Gebrauch einer Mietwohnung gehört und welche Tiere gehalten werden dürfen, richtet sich in erster Linie nach den vertraglichen Vereinbarungen der Mietvertragsparteien. Ein formularmäßiger Ausschluss jeglicher Tierhaltung – also einschließlich Kleintieren – ist gemäß § 307 BGB unwirksam.^[1] Zu Kleintieren zählen

• Zierfische,
• Echsen,
• Eidechsen,
• Chinchillas,
• Hamster,
• Kleinkaninchen und
• Kleinvögel.

Der Yorkshire-Terrier zählt bereits nicht mehr zu den Kleintieren.^[2]

Hunde und Katzen im Formularvertrag

• Zu beachten ist, dass auch eine Klausel im Wohnraummietvertrag, die den Mieter verpflichtet, "keine Hunde und Katzen zu halten", wegen unangemessener Benachteiligung des Mieters gemäß § 307 BGB unwirksam ist.^[3] Es sind nämlich durchaus Fälle denkbar, in denen der konkrete Hund oder die Katze weder stört noch ihr Aufenthalt in der Mietwohnung sonst eine über den geschuldeten vertragsgemäßen Gebrauch hinausgehende Nutzung darstellt.
• Ebenso unwirksam sind Klauseln, die die Genehmigung des Vermieters in dessen freies Ermessen stellt und dessen Ausübung an keine überprüfbaren Beurteilungsvoraussetzungen gebunden ist.^[4]

Abstrakte Beeinträchtigung

Die Erlaubnisfreiheit von Kleintieren reicht nur so weit, wie sie in angemessenem Rahmen in einer Mietwohnung gehalten werden. Ob dieser Umfang überschritten wird, ist nach Maßgabe des Einzelfalls zu beurteilen und richtet sich in erster Linie nach der Größe der Wohnung.

• Hiernach ist das Maß des Zulässigen weit überschritten, wenn der Mieter 60 Chinchillas in 40 Käfigen hält.
• Entsprechendes gilt für das Halten von ca. 100 frei fliegenden Vögeln in einer 2-Zimmer-Wohnung.^[5]

In beiden Fällen besteht die abstrakte Gefahr negativer Auswirkungen auf die Mietsache, ohne dass sich diese konkret verwirklicht haben müsste. Der Vermieter ist – nach erfolgloser Abmahnung verbunden mit der ebenfalls erfolglosen Aufforderung zur Entfernung der Tiere – zur fristlosen Kündigung berechtigt.

• Der Mieter einer 1-Zimmerwohnung in einem Mehrfamilienhaus hat ebenfalls keinen Anspruch auf Genehmigung der Haltung von 2 ausgewachsenen Schäferhunden. Auch hier spielt es keine Rolle, ob von den Hunden tatsächlich eine Lärmbelästigung oder eine Beeinträchtigung anderer Mieter oder Hausbewohner ausgeht.^[6]
• Auch wenn keine Vereinbarung über die Tierhaltung im Mietvertrag existiert, darf der Mieter nicht 4 Schäferhunde in der Wohnung halten. Auf konkrete Geruchs- oder Geräuschbelästigungen anderer Bewohner kommt es insoweit nicht an. Es genügt vielmehr bereits die Besorgnis der Belästigung.^[7]
• Auch eine zooähnliche Tierhaltung von 3 Schweinen, mehreren Kaninchen, Meerschweinchen, Schildkröten und Vögeln am Rande einer Großstadt berechtigt nach vorhergehender erfolgloser Abmahnung des Vermieters zur außerordentlichen fristlosen Kündigung, wenn der Mietvertrag nur die Haltung eines Hundes erlaubt.^[8]

Konkrete Beeinträchtigung

Konkrete Beeinträchtigung anderer Bewohner oder der Mietsache selbst rechtfertigen stets nach vorheriger Abmahnung die außerordentliche fristlose Kündigung.

• So ist die Grenze der gemäß Mietvertrag mit der Formulierung "Hauskatzen erlaubt" zugelassenen Hauskatzenhaltung überschritten, wenn der Mieter 15 Hauskatzen in Freilaufgehegen auf dem Grundstück des Einfamilienhauses hält und durch die Futterstellen der Katzen auch noch Ratten angelockt werden.^[9]
• Auch das Halten mehrerer Katzen und eines Hundes berechtigt nach vorangegangener Abmahnung zur außerordentlichen fristlosen Kündigung des Mietverhältnisses, wenn von den Tieren Geruchsbelästigungen für weitere Mieter oder Hausbewohner ausgehen.^[10]
• Das freie Laufenlassen von Hunden auf Gemeinschaftsflächen entgegen der Hausordnung und ungeachtet mehrerer Abmahnungen stellt eine erhebliche Verletzung mietvertraglicher Pflichten dar und rechtfertigt insbesondere eine fristlose Kündigung, wenn zu den Freiflächen auch ein Kinderspielplatz gehört.^[11]
• Entsprechendes gilt bei Lärmstörungen durch anhaltendes Hundegebell und Gestank.^[12]

Tipp: Veterinärämter einschalten!

Hält der Mieter in seiner Wohnung eine unverhältnismäßige Anzahl an Tieren, ist nicht nur die Mietsache gefährdet, sondern auch das Wohl der Tiere. Insbesondere mit Blick auf die Dauer eines etwa erforderlichen Räumungsverfahrens sollte sich der Vermieter in derartigen Fällen an die zuständigen Veterinärämter wenden. Ist das Wohl der Tiere tatsächlich in Gefahr, werden sie beschlagnahmt und aus den Mieträumen entfernt.

[1] BGH, Urteil v. 14.11.2007, VIII ZR 340/06, WuM 2008, 23.

[2] AG Spandau, Urteil v. 13.4.2011, 13 C 574/10, ZMR 2011, 650.

[3] BGH, Urteil v. 20.3.2013, VIII ZR 168/12, NZM 2013, 378.

[4] BGH, Urteil v. 25.9.2012, VIII ZR 329/11, NZM 2013, 380.

[5] LG Karlsruhe v. 12.1.2001, 9 S 360/00, NZM 2001, 891.

[6] AG Frankfurt, Urteil v. 4.6.1999, 33 C 4476/98, WuM 2000, 569.

[7] OLG Zweibrücken, Urteil v. 24.8.1999, 3 W 164/99, ZMR 1999 S. 853.

[8] AG München, Urteil v. 18.12.1998, 462 C 27294/98, NZM 1999, 616.

[9] LG Aurich, Urte...