Kündigung durch den Vermieter / 2 Außerordentliche Kündigung durch den Vermieter

Die außerordentliche Kündigung ist nur bei Vorliegen der im Gesetz genannten Voraussetzungen zulässig. Durch außerordentliche Kündigung kann auch ein Mietverhältnis von bestimmter Dauer vorzeitig beendet werden.

Ferner ist bei der außerordentlichen befristeten Kündigung durch den Vermieter ein berechtigtes Interesse i. S. v. § 573 Abs. 1 BGB – wie auch bei der ordentlichen Kündigung – notwendig (§ 573d Abs. 1 BGB). Lediglich bei der Kündigung gegenüber den Erben des Mieters ist seit Inkrafttreten der Mietrechtsreform ein berechtigtes Interesse (Kündigungsgrund) nicht erforderlich.

Bei der außerordentlichen fristlosen Kündigung ist ein berechtigtes Interesse i. S. v. § 573 BGB nicht erforderlich.^[1] Insofern genügt die Erfüllung der gesetzlich normierten Tatbestandsvoraussetzungen durch den Mieter (Wichtiger Grund i. S. v. § 543 Abs. 1 BGB). Dieser ist im Kündigungsschreiben anzugeben (§ 569 Abs. 4 BGB).

Hinweis

Vereinbarung unwirksam

Eine Vereinbarung, nach welcher der Vermieter von Wohnraum zur Kündigung ohne Einhaltung einer Kündigungsfrist aus anderen als den im Gesetz genannten Gründen berechtigt sein soll, ist unwirksam (§ 569 Abs. 5 BGB).

Dagegen können bei einem Mietverhältnis über andere Räume weitere Kündigungsgründe vereinbart werden. Kündigungsgründe in einem Formularmietvertrag stellen jedoch nur dann keine unangemessene Benachteiligung des Mieters i. S. v. § 307 BGB dar, wenn sie sich in ihrem Gewicht an den gesetzlichen Kündigungsgründen orientieren.^[2]

Der Vermieter kann gleichzeitig mit der fristlosen Kündigung eines Wohnraummietverhältnisses durch eine zusätzliche Willenskundgebung seinen der Fortsetzung des Gebrauchs der Mietsache entgegenstehenden Willen nach § 545 BGB erklären. Gewährt der Vermieter gleichzeitig mit der fristlosen Kündigung eine Räumungsfrist, bringt er damit objektiv einen der Fortsetzung des Gebrauchs der Mietsache entgegenstehenden Willen nach § 545 BGB zum Ausdruck.^[3]

Umdeutung in Mietaufhebungsvertrag

Zu den Voraussetzungen, eine unwirksame fristlose Kündigung des Vermieters in ein Angebot zum Abschluss eines Mietaufhebungsvertrags umzudeuten, siehe OLG Köln, Urteil v. 2.8.2001^[4]; BGH, Urteil v. 24.9.1980^[5]; BGH, Urteil v. 11.1.1984^[6]; BVerfG, Beschluss v. 19.8.1996.^[7]

In Anbetracht der unterschiedlichen Voraussetzungen und Rechtswirkungen wird nachfolgend unterschieden zwischen der außerordentlichen fristlosen Kündigung, die ohne Einhaltung einer Kündigungsfrist erfolgen kann und mit Zugang beim Mieter wirksam wird, und der außerordentlichen befristeten Kündigung unter Einhaltung der gesetzlichen Frist.

[1] OLG Celle, Beschluss v. 4.2.1985, 2 UH 3/84, DWW 1985, 231.

[2] Emmerich-Sonnenschein, BGB, § 564 a. F. Rn. 34; Wolf-Horn-Lindacher, AGB-Gesetz, § 9 M 47.

[3] OLG Schleswig, RE v. 23.11.1981, 6 REMiet 2/81, NJW 1982, 449; OLG Hamburg, RE v. 27.7.1981, 4 U 27/81, NJW 1981, 2258.

[4] 8 U 24/01, ZMR 2001, 967.

[5] VIII ZR 299/79, NJW 1981, 44.

[6] VIII ZR 255/82, NJW 1984, 1028.

[7] 2 BvR 2488/94, ZMR 1997, 19.

2.1 Außerordentliche fristlose Kündigung aus wichtigem Grund

Der Vermieter kann das Mietverhältnis gem. § 543 Abs. 1 BGB aus wichtigem Grund fristlos kündigen.

Ein wichtiger Grund liegt vor, wenn dem Vermieter unter Berücksichtigung aller Umstände des Einzelfalls, insbesondere eines Verschuldens des Mieters, und unter Abwägung der beiderseitigen Interessen die Fortsetzung des Mietverhältnisses bis zum Ablauf der Kündigungsfrist oder bis zur sonstigen Beendigung des Mietverhältnisses nicht zugemutet werden kann.

Mit dieser Regelung, die durch das Mietrechtsreformgesetz 2001 eingefügt worden ist, soll klargestellt werden, dass ein Mietverhältnis nicht nur bei schuldhaften Vertragsverletzungen des Vertragspartners entsprechend § 554a BGB a. F., sondern auch bei nicht schuldhaftem Verhalten gekündigt werden kann entsprechend der bisherigen Rechtsprechung zu den §§ 242, 626 BGB.

Voraussetzung für die Kündigung ist somit nicht in erster Linie ein schuldhaftes Verhalten, sondern die Unzumutbarkeit für den Vertragspartner, sodass eine fristlose Kündigung im Einzelfall auch bei nicht schuldhaftem Verhalten des Vertragspartners erfolgen kann.

Das Verschulden ist nur insoweit von Relevanz, als die Anforderungen an die Unzumutbarkeit bei nicht schuldhaftem Verhalten des Vertragspartners höher sein werden als bei schuldhaftem Verhalten, d. h., das Maß des Verschuldens muss bei der Interessenabwägung berücksichtigt werden.

Die neue Regelung soll im Wesentlichen der bisherigen Rechtslage entsprechen.^[1] Zur Bestimmung des Anwendungsbereichs der neuen Regelung kann daher die zu den §§ 242, 626 BGB sowie zu § 554a BGB a. F. ergangene Rechtsprechung herangezogen werden.^[2]

Danach gilt Folgendes:

Gravierende Vertragsverletzung

Die Vertragsverletzung durch den Mieter muss so gravierend sein, dass dem Vermieter die Fortsetzung des Mietverhältnisses bis zum Ablauf der Kündigungsfrist oder bis zur sonstigen Beendigung des Mietverhältnisses nicht mehr zugemutet werden kann. Diese Beurteilung ist nach objektiven Kriterien anhand der konkreten Umstände des Einzel...