LG Berlin Urteil vom 12.01.2004 - 62 S 322/03

Entscheidungsstichwort (Thema)

Wohnraummiete: Verjährungsbeginn für Schadenersatzansprüche wegen nicht durchgeführter Schönheitsreparaturen

Orientierungssatz

1. Zwar ist ein auf die Nichterfüllung der Mieterpflicht zur Durchführung von Schönheitsreparaturen gestützter Schadenersatzanspruch grundsätzlich davon abhängig, daß der Vermieter dem in Verzug befindlichen Mieter eine angemessene Nachfrist mit Ablehnungsandrohung setzt. Die Nachfristsetzung ist jedoch eine unnötige Förmelei, wenn der Mieter bereits endgültig und ernsthaft die Erfüllung der Pflicht zur Durchführung von Schönheitsreparaturen abgelehnt hat.

2. Eine solche endgültige Erfüllungsverweigerung kann angenommen werden, wenn der Mieter das Vertragsobjekt räumt, ohne Anstalten für die Vorbereitung oder Ausführung der Schönheitsreparaturen getroffen zu haben.

3. In einem solchen Fall beginnt die Verjährungsfrist für die Schadenersatzansprüche des Vermieters jedenfalls mit dem Ende des Mietverhältnisses und mit der Rückgabe des Mietobjekts.

Tenor

Die Berufung der Kläger gegen das am 30. September 2003 verkündete Urteil des Amtsgerichts Tiergarten - 6 C 336/03 - wird auf ihre Kosten zurückgewiesen.

Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar.

Gründe

I.

Auf die tatsächlichen Feststellungen im angefochtenen Urteil wird gemäß § 540 Abs.1 Satz 1 Nr.1 ZPO Bezug genommen. Von der Darstellung des Tatbestandes wird im Übrigen gemäß §§ 540 Abs.2, 313a Abs.1 Satz 1 ZPO abgesehen.

II.

A. Die Berufung der Kläger ist statthaft und zulässig, insbesondere ist sie form- und fristgerecht eingelegt und begründet worden (§§ 511, 513, 517, 519, 520 ZPO).

B. In der Sache hat die Berufung jedoch keinen Erfolg.

I. Die Klage ist zwar zulässig, denn die Kläger können, auch wenn ihre GbR eine Außengesellschaft darstellen sollte, nach den Grundsätzen der gewillkürten Prozessstandschaft den Anspruch der GbR im eigenen Namen geltend machen (OLG Düsseldorf GE 2003, 183 f.).

II. Die Klage ist jedoch unbegründet.

Die Kläger können von den Beklagten weder Schadensersatz wegen unterlassenen Schönheitsreparaturen i.H.v. 5.115,15 EUR, Ersatz für die aufgewandten Gutachterkosten i.H.v. 174,00 EUR noch Mietausfallschaden für die Monate November 2002 bis März 2003 i.H.v. 1.802,45 EUR gemäß § 326 Abs.1 BGB a.F. i.V.m. Art. 229 § 5 Satz 2 EGBGB bzw. § 281 Abs.1 BGB n.F. verlangen.

Zwar sind die Schönheitsreparaturen in § 16 des Mietvertrags vom 01. Mai 1950 wirksam auf den Mieter überwälzt worden. Auch sind die üblichen Fristen, nach deren Ablauf die Vermutung für die Erforderlichkeit von Schönheitsreparaturen streitet, längst abgelaufen. Die Beklagten sind aber berechtigt, die verlangte Leistung zu verweigern, denn die geltend gemachten Ansprüche sind verjährt (§§ 214 Abs.1, 217 BGB). Die Verjährung der hier in Rede stehenden, nach dem 31. Dezember 2001 entstandenen Ansprüche richtet sich von vornherein nach den zu dieser Zeit geltenden Vorschriften der §§ 194 ff. BGB in der Fassung des Gesetzes zur Modernisierung des Schuldrechts vom 26. November 2001. Art. 229 § 5 Satz 2 EGBGB gilt, auch wenn sich vorliegend um Ansprüche aus einem Dauerschuldverhältnis handelt, in diesem Zusammenhang nicht, da die Anwendbarkeit der Verjährungsvorschriften vorrangig in dem spezielleren Art. 229 § 6 EGBGB geregelt ist, der eine entsprechende Verschiebung der Anwendbarkeit der neuen Vorschriften auf den 01. Januar 2003 gerade nicht anordnet.

Die geltend gemachten Ansprüche unterliegen abweichend von der regelmäßigen Verjährung (§§ 195, 199 BGB) der Verjährung gemäß § 548 Abs.1 Satz 1 und 2 BGB. Nach dieser Vorschrift verjähren Ersatzansprüche des Vermieters wegen Veränderung und Verschlechterung der Mietsache in sechs Monaten; die Verjährung beginnt mit dem Zeitpunkt, in dem er die Mietsache zurückerhält. Die Bedeutung dieser Vorschrift insbesondere im Zusammenhang mit dem neu geregelten Verjährungsrecht ist umstritten. Bis zum Inkrafttreten der Mietrechtsreform am 01. September 2001 war die Rechtslage hinsichtlich der Verjährung des von einem primären Erfüllungsanspruch in einen nach § 326 Abs.1 BGB a.F. auf Geldzahlung übergegangenen Schadensersatzanspruch weitgehend geklärt. Ansprüche auf Schadensersatz wegen unterlassener, vertraglich geschuldeter Schönheitsreparaturen gemäß § 326 Abs.1 BGB a.F. unterlagen bis dahin der kurzen Verjährungsfrist von sechs Monaten gemäß § 558 BGB a.F. Diese Frist begann erst, wenn sich der Erfüllungsanspruch in einen Schadensersatzanspruch umgewandelt hat, wobei die für den Erfüllungsanspruch bereits verstrichene Verjährungsfrist nicht auf den Schadensersatzanspruch anzurechnen war; der Beginn der Verjährung der Schadensersatzforderung stand in keiner Abhängigkeit von dem für den Erfüllungsanspruch maßgebenden Zeitpunkt (vergl. BGHZ 107, 179 ff; BGH NZM 2000, 547 f.). Dabei begann die Verjährung für den Fall, dass die Voraussetzungen des § 326 BGB a.F. erst nach dem Zeitpunkt eingetreten sind, in dem der Vermieter die Mietsache zurückerhalten hat, erst mit der Entstehung des Anspruchs, wo...