Entscheidungsstichwort (Thema)
Wohnraummietvertrag: Verjährungsbeginn für Schadenersatzansprüche des Vermieters wegen nicht durchgeführter Schönheitsreparaturen
Orientierungssatz
Die Verjährung von Schadenersatzansprüchen des Vermieters wegen der Nichtdurchführung von Schönheitsreparaturen beginnt nach § 548 Abs. 1 S. 2, § 200 S. 1 BGB zwar auch dann schon mit dem Zeitpunkt, in dem er die Mietsache zurückerhält, wenn die Ansprüche erst zu einem späteren Zeitpunkt entstehen (Anschluß BGH, 19. Januar 2005, VIII ZR 114/04, Grundeigentum 2005, 230). Jedoch kann die Verjährungsfrist nicht vor dem rechtlichen Ende des Mietverhältnisses zu laufen beginnen.
Nachgehend
Tenor
Die Berufung beider Parteien gegen das am 15. September 2004 verkündete Urteil des Amtsgerichts Neukölln - 16 C 118/04 - werden zurückgewiesen.
Von den Kosten des Rechtsstreits zweiter Instanz haben die Klägerin 3/5 und die Beklagte 2/5 zu tragen.
Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar. Beide Parteien dürfen die Vollstreckung der Gegenseite gegen Sicherheitsleistung in Höhe des jeweils beizutreibenden Betrages zuzüglich 10% abwenden, wenn nicht die Gegenseite vor der Vollstreckung Sicherheit in gleicher Höhe leistet.
Die Revision wird zugelassen, soweit die Berufung der Beklagten zurückgewiesen worden ist.
Gründe
I.
Gemäß § 540 Abs. 1 Nr. 1 ZPO wird auf die tatsächlichen Feststellungen der angefochtenen Entscheidung Bezug genommen.
Das Amtsgericht hat der Klage teilweise stattgegeben und sie im Übrigen abgewiesen; auf das angefochtene Urteil wird Bezug genommen.
Beide Parteien wenden sich gegen diese Entscheidung. Die Klägerin verfolgt den abgewiesenen Schadensersatzanspruch wegen nicht zurückgebauter Mietereinbauten weiter, während die Beklagte sich mit ihrem Rechtsmittel gegen ihre Verurteilung wendet.
Die Klägerin meint, bei dem Protokoll vom 5. August 2003 handele es sich um ein deklaratorisches Schuldanerkenntnis, weshalb die Beklagte mit allen bekannten und fahrlässig unbekannten Einwendungen gegen die darin enthaltenen Verpflichtungen ausgeschlossen sei. Der von der Beklagten entsandte Vertreter sei entgegen der Ansicht des Amtsgerichts vollumfänglich informiert gewesen; wäre dem nicht so, wäre die Entsendung treuwidrig gewesen.
Die Beklagte hält dagegen die Klageforderung für verjährt. Wegen § 200 BGB sei ein unterschiedlicher Verjährungsbeginn von Erfüllungsanspruch und Schadensersatzanspruch nicht angezeigt. Zu einer Hemmung der Verjährung sei es nicht gekommen. Die Schönheitsreparaturklausel sei unwirksam, weil es eine unangemessene Benachteiligung des Mieters darstelle, dass bei Billigkeit nur der Vermieter die Fristen verkürzen könne. Für einige Arbeiten seien zu kurze Fristen vereinbart worden. Die Überbürdung der laufenden Schönheitsreparaturen sei unwirksam, weil der Beklagten eine unrenovierte Wohnung übergeben worden sei, weshalb die Forderung von Schadensersatz auch treuwidrig sei. Im Übrigen habe die Beklagte Renovierungsarbeiten durchgeführt, die durch Modernisierungsarbeiten der Klägerin zerstört worden seien.
Die Klägerin beantragt,
unter Abänderung des am 15.09.2004 verkündeten Urteils des Amtsgerichts Neukölln - 16 C 118/04 - die Beklagte zur Bezahlung weiterer 2.674,47 Euro nebst Zinsen in Höhe von 5 Prozentpunkten über dem Basiszinssatz seit Rechtshängigkeit zu verurteilen
und
die Berufung der Beklagten zurückzuweisen,
die Beklagte beantragt,
die Klage unter Abänderung der amtsgerichtlichen Entscheidung abzuweisen sowie hilfsweise die Sache an das Amtsgericht zurückzuverweisen
und
die Berufung der Klägerin zurückzuweisen.
Die Klägerin hält den ihr zuerkannten Schadensersatzanspruch nicht für verjährt. Der Fristbeginn sei durch das Abnahmeprotokoll auf das Ende des Mietverhältnisses verschoben worden. Außerdem beginne die Verjährung eines Schadensersatzanspruches erst nach Umwandlung des Erfüllungsanspruches.
Die Überwälzung der Schönheitsreparaturen auf die Beklagte sei wirksam und benachteilige die Beklagte nicht unangemessen.
II.
1.)
Die statthaften (§ 511 Abs. 1 ZPO), den notwendigen Wert der Beschwer erreichenden (§ 511 Abs. 2 Nr. 1 ZPO), form- sowie fristgerecht eingelegten und begründeten (§§ 517, 519, 520 ZPO) Berufungen sind zulässig.
2.)
Die Berufungen beider Parteien sind unbegründet.
A. Berufung der Klägerin
Das Amtsgericht hat mit zutreffenden Erwägungen den mit der Berufung weiter verfolgten Schadensersatzanspruch der Klägerin abgewiesen; auf die Entscheidungsgründe des angefochtenen Urteils wird insoweit Bezug genommen. Das Kernargument der Klägerin, der Vertreter der Beklagten habe auch bezüglich der Rückbauverpflichtung über umfassende Kenntnisse verfügt, greift nicht.
Der Klägerin und dem Amtsgericht ist zunächst darin zu folgen, dass es sich bei der Erklärung der Parteien vom 5. August 2003 um ein deklaratorisches Schuldanerkenntnis handelt, dessen Zweck darin bestand, Klarheit über den Umfang der auszuführenden Arbeiten zu schaffen, während ein neuer, eigens...