Entscheidungsstichwort (Thema)
Wohnraummiete: Wirksames Mieterhöhungsverlangen in Textform trotz des formularmäßigen Schriftformerfordernisses. Wohnraummiete: entbehrliche Ausführungen zur Spanneneinordnung. Wohnraummiete: Anwendung des Mietspiegels 2005 für Mieterhöhung ab 1. Oktober 2004. Wohnraummiete: Gewichtung von positiven und negativen Wohnwertmerkmalen
Orientierungssatz
1. Ein Mieterhöhungsverlangen in Textform ist auch dann wirksam, wenn im formularmäßigen Mietvertrag die Schriftform für Vertragsänderungen vereinbart ist. Schriftformklauseln in Allgemeinen Geschäftsbedingungen, die für Vertragsänderungen konstitutiv die Einhaltung der Schriftform verlangen, verstoßen gegen § 305b BGB und sind nach § 307 BGB unwirksam.
2. Nach § 558a Abs. 4 Satz 1 BGB sind Ausführungen zur Spanneneinordnung in Bezug auf das herangezogene Mietspiegelfeld nicht erforderlich.
3. Für ein Mieterhöhungsverlangen ab dem 1. Oktober 2004 ist der Berliner Mietspiegel 2005 auch dann heranzuziehen, wenn das Erhöhungsverlangen noch mit dem Mietspiegel 2003 begründet wurde, weil der Mietspiegel 2005 noch nicht veröffentlicht war.
4. Abwägung von positiven und negativen Wohnwertmerkmalen und Frage der Berücksichtigung einer behaupteten unzureichenden Wärmedämmung und des Schimmelbefalls des Mauerwerks.
5. Ein Mobilfunkmast in der Nähe der Wohnung bewirkt keine durch den Mietspiegel belegte Beeinflussung der Vergleichsmiete. Ebenso ist es für die Ermittlung der ortsüblichen Vergleichsmiete unerheblich, ob in dem betreffenden Wohnviertel ein erheblicher und dauerhafter Leerstand vorliegt.
Tenor
Die Berufung des Beklagten gegen das am 25. April 2005 verkündete Urteil des Amtsgerichts Schöneberg - 109a C 548/04 - wird auf seine Kosten zurückgewiesen.
Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar.
Tatbestand
Hinsichtlich der tatsächlichen Feststellungen wird gemäß § 540 Abs. 1 Nr. 1 ZPO auf das angefochtene Urteil Bezug genommen.
Im Übrigen wird von der Darstellung des Tatbestandes gemäß §§ 540a Abs. 2, § 313a Abs. 1 S. 1 ZPO abgesehen.
Entscheidungsgründe
Die Berufung des Beklagten ist gemäß § 511 ZPO statthaft und gemäß §§ 517 ff. ZPO form- und fristgemäß eingelegt und begründet worden.
In der Sache ist sie nicht begründet.
Die Klägerin hat gegenüber dem Beklagten gemäß § 558 Abs. 1 BGB einen Anspruch auf Zustimmung zur begehrten Mieterhöhung von bisher 691,00 € um 53,79 € auf 743,79 € netto kalt mit Wirkung zum 1. Oktober 2004.
Das Mieterhöhungsverlangen der Klägerin vom 12. Juli 2004 ist formwirksam. Es ist gemäß § 558a Abs. 1, § 126b BGB in Textform erklärt und unter Bezugnahme auf den qualifizierten Berliner Mietspiegel für 2003 begründet worden. Da bei Abgabe und Zugang des Mieterhöhungsverlangen nur der qualifizierte Berliner Mietspiegel 2003 veröffentlicht war, hatte die Klägerin ihr Erhöhungsverlangen auf diesen zu stützen. Die gesetzlichen Anforderungen an die Textform wahrt das Mieterhöhungsverlangen, wie in dem angefochtene Urteil zutreffend ausgeführt worden ist. Das Mieterhöhungsverlangen ist durch eine Unterschrift, die nicht handschriftlich vorgenommen sein muss (Palandt-Heinrichs, BGB, Kommentar, 63. Aufl. § 126b Rn. 5) abgeschlossen. Die danach folgende vorbereitete Zustimmungserklärung für den Mieter ist selbst nicht mehr Bestandteil des Mieterhöhungsverlangens.
Das Mieterhöhungsverlangen ist auch nicht wegen § 4 des Mietvertrags, wonach Änderungen und Ergänzungen des Vertrags der Schriftform bedürfen, unwirksam. Bei dem zwischen den Parteien abgeschlossenen Mietvertrag handelt es sich bereits seiner äußeren Form nach um eine Allgemeine Geschäftsbedingung, da das entsprechende Formular von der Klägerin vorgegeben und für eine Vielzahl von Mietverhältnissen genutzt wird, § 305 BGB. Schriftformklauseln in Allgemeinen Geschäftsbedingungen, die für Vertragsänderungen konstitutiv die Einhaltung der Schriftform fordern, wie das hier der Fall ist, verstoßen jedoch gegen § 305 b BGB und sind gemäß § 307 BGB unwirksam (Palandt-Heinrichs, ebenda, § 307 Rn. 146 m. w. N., insbes. BGH NJW 1991, 1751; 2559; 1995, 1488; 2001, 292). Das Schriftformerfordernis kann jederzeit abbedungen werden.
Nicht zu beanstanden ist auch, dass das Mieterhöhungsverlangen selbst keine Ausführungen zur Spanneneinordnung in Bezug auf das herangezogene Mietspiegelfeld macht. Dieses ist gemäß § 558 a Abs. 4 S. 1 BGB nicht erforderlich.
Das Mieterhöhungsverlangen ist auch begründet. Die begehrte Miete übersteigt die ortsübliche Vergleichsmiete nicht. Für die Beurteilung der Frage, ob die verlangte Miete ortsüblich ist, ist der inzwischen veröffentlichte Berliner Mietspiegel 2005 heranzuziehen, weil die Klägerin eine Mieterhöhung per 1. Oktober 2004 begehrt und dieser Mietspiegel die am 1. Oktober 2004 üblichen Vergleichsmieten ausweist (vgl. Vorbemerkungen zum Berliner Mietspiegel 2005, Amtsblatt für Berlin A 1262 A, 3109 ff [3110]).
Einschlägig ist auch hier das Mietspiegelfeld L 7, da die Wohnung in der ... liegt, die nach dem Straßenverzeichnis zum Mietspiegel in gut...