Verfahrensgang
AG Berlin-Schöneberg (Urteil vom 12.05.2003; Aktenzeichen 16 C 582/02 (A)) |
Nachgehend
Tenor
Die Berufung der Klägerin gegen das am 12. Mai 2003 verkündete Urteil des Amtsgerichts Schöneberg – 16 C 582/02 (A) – wird auf ihre Kosten zurückgewiesen.
Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar.
Der Klägerin wird nachgelassen, die Zwangsvollstreckung gegen Sicherheitsleistung in Höhe des festzusetzenden Betrages zuzüglich 10 % abzuwenden, sofern nicht die Beklagte zuvor Sicherheit in gleicher Höhe leistet.
Urteil gemäß § 540 ZPO
Tatbestand
I.
Hinsichtlich des Tatbestandes wird zunächst auf die tatsächlichen Feststellungen des Urteils des Amtsgerichts Schöneberg – 16 C 582/02 (A) – vom 12. Mai 2003 Bezug genommen.
Die Klägerin ist mit der Berufung der Auffassung, dass eine mietvertragliche Regelung, die die Aufrechnung oder die Geltendmachung eines Zurückbehaltungsrechts nur von einer Anzeigepflicht des Meters abhängig macht, keinen Einfluss auf die Wirksamkeit der Vorfälligkeitsklausel habe. Deshalb sei im Zeitpunkt der Kündigungserklärung vom 13. November 2002 der Mietzins für November 2002 bereits fällig gewesen, so dass sich die Beklagte im Zahlungsverzug mit zwei aufeinanderfolgenden Monatsmieten befunden habe.
Die Klägerin beantragt,
das Urteil des Amtsgerichts Schöneberg vom 12. Mai 2003 – 16 C 582/02 (A) – zu ändern und die Beklagte zu verurteilen, die von ihr gehaltenen Mietwohnräume in Berlin Schöneberg, … Vorderhaus, 4. OG links, bestehend aus zwei Zimmern nebst Küche, Bad und Korridor, zu räumen und geräumt in vertragsgemäßen Zustand zum Ablauf des 31. Dezember 2003 an sie, zu Händen der … Grundstücksverwaltungsgesellschaft, … Berlin, herauszugeben.
Die Beklagte beantragt,
die Berufung zurückzuweisen.
Entscheidungsgründe
II.
Die form- und fristgerecht eingelegte Berufung der Klägerin ist unbegründet, denn das Amtsgericht hat im Ergebnis zu Recht entschieden, dass die hilfsweise erklärte ordentliche Kündigung vom 13. November 2002 das streitgegenständliche Mietverhältnis nicht beendet hat, §§ 573 Abs. 2 Nr. 1, 543 Abs. 2 Nr. 3 a) BGB.
Weder die fristlose Kündigung noch die hilfsweise erklärte ordentliche Kündigung haben das streitgegenständliche Mietverhältnis beendet. Die fristlose Kündigung ist durch die sogenannte Schonfristzahlung durch das Sozialamt nach § 569 Abs. 3 Nr. 2 BGB unwirksam geworden und wegen dieser Schonfristzahlung wäre es auch rechtsmissbräuchlich, wenn sich die Klägerin auf die hilfsweise erklärte ordentliche Kündigung berufen könnte, § 242 BGB.
Zwar hat die Beklagte ihre mietvertraglichen Pflichten schuldhaft und in nicht unerheblicher Art und Weise verletzt. Die Voraussetzungen des § 543 Nr. 3 a BGB sind nämlich zunächst erfüllt, denn im Zeitpunkt des Kündigungszuganges befand sich die Beklagte auch mit der Mietzinszahlung für November 2002 in Verzug. Die Vorfälligkeitsklausel des streitgegenständlichen Mietvertrages ist nämlich – entgegen der Auffassung des Amtsgerichts – wirksam. Es entspricht ständiger Rechtsprechung der erkennenden Kammer, dass eine Vorfälligkeitsklausel trotz Aufrechnungsverbot dann nicht unwirksam ist, wenn die Klausel zum Aufrechnungsverbot nur die Aufrechnung mit unbestrittenen oder rechtskräftig festgestellten Gegenforderungen des Mieters verbietet. Die Kammer folgt dabei dem nach wie vor maßgeblichen Rechtsentscheid des OLG Hamm in GE 1993, 365, wonach allein die durch die Einschränkung der Aufrechnung sich ergebende Verzögerung mit der Geltendmachung eines Minderungsrechtes den Mieter nicht unangemessen benachteiligt (vgl. auch LG Berlin, ZK 61, GE 1996, 978; ZK, 62, GE 1996, 1185; 2001, 854 und ZK 63, GE 1997, 185). Diese Entscheidung ist auch nicht durch den Rechtsentscheid des BGH in NJW 1995, 254, überholt, denn dieser betrifft eine Klausel, nach der die Aufrechnung mit bestrittenen Forderungen gänzlich ausgeschlossen ist. Hierauf stellt der BGH in seinen Erwägungen zur Unwirksamkeit der Vorfälligkeitsklausel maßgeblich ab, so dass diese Entscheidung für die im vorliegenden Fall zu beurteilende Klausel – entgegen der Ansicht der Zivilkammer 64 des LG Berlin (GE 1995, 757; 1996, 679; 1997, 621; 2000, 206) – nicht bindend ist. Insoweit hatte die Kammer auch nicht die Revision zuzulassen, denn sowohl der BGH a.a.O. als auch das OLG Hamm a.a.O. sehen in der durch die Klauselkombination verursachten Verzögerung mit der Geltendmachung von Gewährleistungsrechten keine unangemessene Benachteiligung des Mieters. Dies entspricht inzwischen auch dem geltenden Recht.
Die vorliegende Aufrechnungsregelung beschränkt den Mieter nur in einem Zuwarten des Mietabzuges, seinerseits klagen muss er indes nicht. Eine derartige Beeinträchtigung ist jedoch nicht von einem solch erheblichen Gewicht, dass sie zu einer unangemessenen Benachteiligung im Sinne von § 9 Abs. 1, Abs. 2 Nr. 1 AGBG bzw. § 307 Abs. 1, Abs. 2 Nr. 1 BGB und damit zu einer Unwirksamkeit der Vorfälligkeitsklausel fuhrt. Eine unangemessene Benachteiligu...