LG Dortmund Urteil vom 08.03.2005 - 1 S 152/04

Entscheidungsstichwort (Thema)

Heizkostenabrechnung bei Wohnraummiete: Verständlichkeit bei Verwendung von Abkürzungen. Heizkostenabrechnung bei Wohnraummiete: Einbeziehung eines geringfügigen Überhangzeitraums

Orientierungssatz

1. Die Heizkostenabrechnung bleibt trotz der Verwendung von Abkürzungen wie “HeizungsVE„ bzw. “Kosten/UE„ nachvollziehbar. Denn dem Mieter ist es nach angemessener Überprüfung möglich, gezielte Fragen an den Vermieter zu richten und um Erläuterungen zu bitten.

2. Verstößt der Vermieter durch die Einbeziehung eines relativ geringfügigen Überhangzeitraumes (hier: Einbeziehung von Gaslieferungen ab dem 15. Dezember 2000 in die Abrechnung für 2001) gegen das Gebot der Kostenabgrenzung und einer zeitanteiligen Berechnung der Nebenkosten, ist dies unschädlich, weil der Mieter dadurch nicht benachteiligt wird.

Tenor

Auf die Berufung der Klägerin wird das am 19.4.2004 verkündete Urteil des Amtsgerichts Dortmund (AZ: 113 C 14095/03) abgeändert.

Der Beklagte wird verurteilt, an die Klägerin 369,04 € (i.W.: dreihundertneunundsechzig 04/100 Euro) nebst Zinsen in Höhe von 5 Prozentpunkten über dem Basiszinssatz der Europäischen Zentralbank seit dem 19.8.2003 zu zahlen.

Der Beklagte trägt die Kosten des Rechtsstreits.

Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar.

Gründe

Von der Darstellung des Tatbestandes wird gem. §§ 540, 313 a Abs. 1 ZPO abgesehen.

Die Berufung der Klägerin ist begründet.

Die Klägerin hat gegen den Beklagten aus dem Mietverhältnis einen Anspruch auf Bezahlung der von ihr unter dem 29.12.2002 abgerechneten Heiz- und Kochgaskosten für das Jahr 2001; die Klägerin ist mit diesem Anspruch nicht nach §§ 556 Abs. 3 BGB ausgeschlossen:

Entgegen der Auffassung des Amtsgerichts ist die vorgenannte Abrechnung vom 29.12.2002 in formeller Hinsicht ordnungsgemäß. Wie der Bundesgerichtshof unlängst in seiner Entscheidung vom 17.11.2004 (BGH NJW 2005, 219 ff) ausgeführt hat, kommt es insoweit auf eine materielle Richtigkeit der Abrechnung grundsätzlich nicht an; die Frist des § 556 Abs. 3 wird mit einer formell ordnungsgemäßen Abrechnung gewahrt, inhaltliche Fehler können auch nach Fristablauf korrigiert werden. In der vorgenannten Entscheidung wiederholt der Bundesgerichtshof erneut, dass eine formell ordnungsgemäße Nebenkostenabrechnung den allgemeinen Anforderungen des § 259 BGB entsprechen muss, dass sie eine geordnete Zusammenstellung der Einnahmen und Ausgaben enthalten muss und dass - soweit keine besonderen Abreden getroffen sind - in der Abrechnung regelmäßig folgende Mindestangaben aufzunehmen sind: Eine Zusammenstellung der Gesamtkosten, die Angabe und Erläuterung der zugrunde gelegten Verteilerschlüssel, die Berechnung des Anteils des Mieters und der Abzug der Vorauszahlungen des Mieters. Maßgeblich ist, dass der tatsächlich verwendete Umlageschlüssel angegeben wird. Selbst wenn es sich hierbei um einen Umlageschlüssel handelt, der nicht den getroffenen Vereinbarungen entspricht, verliert die Nebenkostenabrechnung nicht ihren formell ordnungsgemäßen Charakter (BGH a.a.O.). Diesen Anforderungen hält die im vorliegenden Fall streitgegenständliche Abrechnung stand. Sie enthält sämtliche vorgenannten Bestandteile. Auch die in dieser Abrechnung angegebenen Umlageschlüssel sind trotz eines damit sicherlich verbundenen gewissen Lese- und Rechnungsaufwandes für einen durchschnittlich gebildeten und betriebswirtschaftlich nicht geschulten Mieter nachvollziehbar. Denn der Mieter ist in der Lage, die Rechnung gedanklich und rechnerisch nachzuvollziehen, zu prüfen und bei Unklarheiten auf Klarstellungen durch den Vermieter hinzuwirken. Entgegen der Auffassung des Amtsgerichts ist nicht jeder möglicher Erläuterungsbedarf von vornherein als Wirksamkeitsvoraussetzung anzusehen, wie z.B. die Verwendung von Abkürzungen wie "HeizungsVE" bzw. "Kosten/UE". Sowohl einzeln für sich als auch in der Gesamtheit ist es dem Mieter nach angemessener Überprüfung möglich, gezielte Fragen an den Vermieter zu richten, um Erläuterungen und evtl. Zusendung von Unterlagen zu bitten, um so ggf. materielle Unrichtigkeiten abzuklären und richtig zu stellen.

Im Übrigen war im vorliegenden Fall zu bedenken, dass nach der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofes eine Erläuterung der Verteilerschlüssel dann nicht mehr erforderlich ist, wenn entsprechende Kenntnisse des Mieters insbesondere aufgrund früherer Abrechnungen vorausgesetzt werden können (BGH NJW 82, 573). Auch wenn einem Mieter die Systematik der Abrechnung bereits mitgeteilt wurde, können sich im Laufe des Mietverhältnisses geringere Anforderungen an die Erläuterungspflicht ergeben (KG NJW RR 98, 1305). So liegt der Fall hier. Wie zwischen den Parteien unstreitig ist, hat der Beklagte im Jahre 2000 eine Erläuterung des von der Klägerin angewandten Abrechnungssystems erhalten, das die Klägerin seinerzeit an alle Mieterhaushalte übersandt hatte. In dieser Erläuterung hat die Klägerin insbesondere die Verteilung der Heiz- und Kochgaskosten erklärt und den angewandten Umlageschl...