Leitsatz (amtlich)
Ein Anspruch auf einen Verwalter besteht auch in einer verwalterlosen Zwei-Personen-WEG und kann ggf. auch im Wege einer einstweiligen Verfügung durchgesetzt werden. Für eine Verwalterbestellung durch das Gericht muss der Antragsteller dem Gericht aber übernahmebereite Verwalter benennen.
Verfahrensgang
AG Fulda (Beschluss vom 06.04.2022; Aktenzeichen 37 C 8/22 (G)) |
Tenor
Die sofortige Beschwerde gegen den Beschluss des AG Fulda vom 6. April 2022 wird zurückgewiesen.
Die Kosten des Beschwerdeverfahrens hat der Antragstellerin zu tragen.
Der Beschwerdewert wird auf die Gebührenstufe bis 2.000 EUR festgesetzt.
Tatbestand
I.
Der Antragsteller ist Mitglied der Antragsgegnerin, einer Wohnungseigentümergemeinschaft, die außer dem Kläger nur noch aus einem weiteren Eigentümer besteht, dieser lehnt eine Fremdverwaltung ab. Nachdem ein im Jahre 2021 mit den Stimmen des Antragstellers kurzzeitig bestellter Verwalter sein Amt aufgrund unüberbrückbare Differenzen mit dem anderen Wohnungseigentümer niedergelegt hat, begehrt der Antragsteller mit einer einstweiligen Verfügung die Bestellung eines Verwalters. Der Antragsteller hat verschiedener Hausverwaltungen angeschrieben und ausschließlich Absagen erhalten, der Antragsschrift sind die Ablehnungen von sechs Hausverwaltungen beigefügt. Der Antragsteller ist der Auffassung, es bedürfe aufgrund der Differenzen der Eigentümer dringend einer Verwaltung durch einen neutralen Verwalter. Eine Verwalterbestellung sei erforderlich, weil Rechnungen zu bezahlen seien und es kein Verwalterkonto gebe, zudem habe es einen Wasserschaden gegeben, der einen eiligen Sanierungsbedarf auslöse, letztlich gebe es sicherheitsrelevante Instandhaltungsrückstände.
Das Amtsgericht hat den Antrag zurückgewiesen, da es an einem Verfügungsgrund fehle, eine besondere Eilbedürftigkeit sei nicht dargetan. Hiergegen richtet sich die sofortige Beschwerde des Antragstellers.
Entscheidungsgründe
II.
Die sofortige Beschwerde ist statthaft und zulässig, sie ist insbesondere form- und fristgerecht eingelegt und begründet worden (§§ 567 Abs.1 Ziff.2, 569 ZPO). Auch wenn die Wohnungseigentümergemeinschaft nur aus den beiden Eigentümern besteht, bedurfte es eines Verfahrenspflegers nicht, denn im vorliegenden Verfahren wird die Beklagte, wie dies auch der Antragsteller in der Antragsschrift ausgeführt hat, von dem anderen Wohnungseigentümer vertreten (vgl. zusammenfassend Kammer ZWE 2021, 467).
In der Sache hat die Beschwerde jedoch keinen Erfolg.
Dabei kann dahinstehen, ob ein Verfügungsgrund tatsächlich nicht gegeben ist. Angesichts des von dem Antragsteller beschriebenen Verwaltungsbedarfs und der Tatsache, dass eine Vertretung nach § 9b Abs. 1 WEG nur durch den Verwalter oder alle Eigentümer gemeinsam, was vorliegend aufgrund der Differenzen zwischen den Eigentümern kaum praktikabel ist, möglich ist, dürfte allerdings viel dafür sprechen, dass zumindest für eine vorübergehende Verwalterbestellung eine Eilbedürftigkeit nicht von der Hand zu weisen wäre (ebenso BeckOGK/Greiner, 1.12.2021, WEG § 26 Rn. 343).
Der grundsätzliche Verfügungsanspruch besteht auch, denn jedenfalls nach der WEG-Reform 2020 besteht in jeder Gemeinschaft, auch in einer Zwei-Personen-Wohnungseigentümergemeinschaft, ein Anspruch auf einen Verwalter (vgl. zum alten Recht Kammer WuM 2017, 223). Es fehlt ebenfalls nicht an der erforderlichen Vorbefassung, denn auf diese kann in einer – wie hier – zerstrittenen Zwei-Personen-WEG mit gleichem Stimmrecht verzichtet werden, zumal die Teilungserklärung für Beschlussfassungen Einstimmigkeit vorsieht.
Vorliegend fehlt es allerdings an der Angabe übernahmewillige Verwalter, ohne diese kann die Kammer einen Verwalter nicht bestellen.
Denn die gerichtliche Beschlussersetzung tritt nur an die Stelle der Beschlussfassung durch die Eigentümerversammlung, wenn diese entgegen den Grundsätzen ordnungsmäßiger Verwaltung nicht einen erforderlichen Beschluss fasst. Demzufolge ist insoweit der Prüfungsmaßstab für die Eigentümer und das Gericht identisch. Insbesondere bei Ermessensentscheidungen, wozu die Verwalterbestellung gehört, kann nicht über die gerichtliche Beschlussersetzungsklage die Ermessensbasis verringert werden. Unter Beachtung des Beibringungsgrundsatzes haben die Parteien dem Gericht die zur Ermessensausübung erforderlichen Tatsachen vorzulegen, um dieses in die Lage zu versetzen, in der Weise zu entscheiden, wie es an sich die Aufgabe der Wohnungseigentümer in der Eigentümerversammlung wäre. Dies bedingt, dass die Kläger gehalten sind, geeignete Personen für die Verwalterbestellung vorzuschlagen und die jeweiligen Konditionen des Verwaltervertrages nebst der Zustimmung zur Übernahme des Verwalteramtes durch gerichtliche Bestellung darzulegen (LG Dortmund ZWE 2017, 141; Kammer NZM 2020, 671 Rn. 13; LG Landau ZWE 2022, 94; BeckOK WEG/Elzer, 48. Ed. 1.3.2022, WEG § 44 Rn. 212; BeckOGK/Greiner, 1.12.2021, WEG § 26 Rn. 332; Lehmann-Richter ZWE 2022, 61, 66). Zumindest einen übernahmebereiten ...