Verfahrensgang
AG Frankenthal (Pfalz) (Urteil vom 20.06.2022; Aktenzeichen 3a C 23/22) |
Tenor
I. Auf die Berufung des Klägers wird das Urteil des Amtsgerichts Frankenthal (Pfalz) vom 20.06.2022, Az. 3a C 23/22, unter der Zurückweisung der Berufung im Übrigen teilweise abgeändert und wie folgt neu gefasst:
- Die Beklagten werden als Gesamtschuldner verurteilt, an die Klägerin 5.546,80 Euro nebst Zinsen in Höhe von 5 Prozentpunkten über dem Basiszinssatz seit 10.10.2020 zu zahlen.
- Im Übrigen wird die Klage abgewiesen.
II. Die Beklagten haben als Gesamtschuldner die Kosten des Rechtsstreits zu tragen.
III. Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar.
Tatbestand
I.
Die Klägerin als Wohnungseigentümergemeinschaft nimmt nach vorausgegangenem Mahnverfahren unter Zustellung des Mahnbescheides am 6.11.2021 und Abgabe des Verfahrens nach Widerspruch die Beklagten als Teil- und Sondereigentümer gesamtschuldnerisch auf Zahlungen der Abrechnungsspitze bzw. Nachschusspflicht in Anspruch.
Am 26.11.2018 wurde mehrheitlich bestandskräftig über die Jahresabrechnung 2016 und 2017, am 4.12.2019 über die Jahresabrechnung 2018 und am 14.09.2020 über die Jahresabrechnung 2019 beschlossen (jeweils die Einzel- und Gesamtabrechnungen).
Aufgrund der bestandskräftigen Jahresabrechnungen ergeben sich einerseits Zahlungen aus Abrechnungsspitzen sowie weiterer Beträge.
Die Beklagten haben die Einrede der Verjährung erhoben.
Die Klägerin hat erstinstanzlich die Auffassung vertreten,
die Beklagten seien aufgrund der bestandskräftig mehrheitlich gefassten Beschlüsse über die jeweiligen streitgegenständlichen Jahresabrechnungen zur Zahlung verpflichtet.
Die Klägerin hat erstinstanzlich zuletzt beantragt:
- Die Beklagten als Gesamtschuldner zu verurteilen, an die Klägerin EUR 5.896,72 nebst Zinsen in Höhe von 5 Prozentpunkten über dem Basiszinssatz seit 10.10.2020 zu zahlen,
- Die Beklagten als Gesamtschuldner zu verurteilen, an die Klägerin EUR 627,13 nebst Zinsen in Höhe von 5 Prozentpunkten über dem Basiszinssatz seit 19.08.2021 zu zahlen.
Die Beklagten haben beantragt,
die Klage abzuweisen.
Die Beklagten haben erstinstanzlich die Auffassung vertreten,
die jeweiligen Beschlüsse über die Jahresabrechnungen 2016 – 2019 seien sämtlich nichtig. Es seien jeweils Contracting-Gebühren für eine geleaste Heizungsanlage (BHKW) abgerechnet, die in keinster Weise eine rechtliche Grundlage in der Teilungserklärung oder sonstigen Beschlüssen der Eigentümergemeinschaft hätten. Der Versammlung der Wohnungseigentümer fehle daher die Kompetenz, wirksam über Contracting-Gebühren zu entscheiden.
Das Amtsgericht hat der Klage hinsichtlich der Hauptforderung vollständig stattgegeben und die Beklagten als Gesamtschuldner verurteilt, an die Klägerin 5.896,72 Euro nebst Zinsen in Höhe von 5 Prozentpunkten über dem Basiszinssatz seit 10.10.2020 zu zahlen. Bezüglich der geltend gemachten vorgerichtlichen Rechtsanwaltskosten hat es die Klage abgewiesen.
Zur Begründung hat das Amtsgericht insbesondere auf die Regelungen zu Betriebskosten abgestellt und ausgeführt, eine Nichtigkeit der Jahresabrechnungen liege nicht vor, da die Eigentümergemeinschaft über die in den Jahresabrechnungen enthaltenen Contracting-Kosten wirksam als Teil der gemeinschaftsbezogenen Betriebskosten hätten beschließen können.
Hiergegen wenden sich die Beklagten mit ihrer Berufung, mit der sie weiterhin die Abweisung der Klage verfolgen.
Sie machen geltend,
der WEG stehe hinsichtlich der Contracting-Gebühren keine Beschlusskompetenz zu. Es sei völlig verkannt worden, dass auch eine Teilnichtigkeit zumindest hilfsweise geltend gemacht worden sei. Bei fehlender Beschlusskompetenz liege stets Nichtigkeit oder Teilnichtigkeit vor. Auch die Grundlage der Berechnung und Höhe der Contracting-Gebühren sei nicht nachvollziehbar
Insgesamt seien in den Abrechnungen der Wirtschaftsjahre 2016, 2017, 2018 und 2019 3.453,73 Euro an Contracting-Gebühren erhoben worden, für die es keine Beschlusskompetenz gegeben habe. Die vom Amtsgericht bemühte Argumentation aus dem Bereich des Mietrechts passe nicht. Es habe keinen Hinweis des Gerichts gegeben.
Aufgrund der Verkaufsgespräche und des notariellen Kaufvertrags nebst den notariellen Anlagen hätten sie davon ausgehen dürfen, dass das Blockheizkraftwerk im Eigentum der Gemeinschaft stehe. Für 2016 sei schon keine Jahresabrechnung vorgelegt worden.
Die Beklagten beantragen,
Unter Abänderung des am 20.06.2022 verkündeten Urteils des Amtsgerichts Frankenthal, Az.: 3a C 23/22 die Klage kostenpflichtig abzuweisen.
Die Klägerin beantragt,
die Berufung zurückzuweisen.
Die Klägerin verteidigt das erstinstanzliche Urteil unter Vertiefung und Wiederholung des erstinstanzlichen Vorbringens. Sie ist der Auffassung, die Beschlusskompetenz ergebe sich aus der Teilungserklärung.
Entscheidungsgründe
II.
Die Berufung der Beklagten ist zulässig, führt in der Sache jedoch nur zu einem ganz geringen Erfolg.
Die zulässige Klage ist weit überwiegend begründet.
1.
Das Amtsgericht hat die Beklagten im Ergebnis zu Recht zur Zahlu...