Mängel (Miete) / 2.2 Selbstbeseitigungsrecht des Mieters

Die Mängelbeseitigung ist Sache des Vermieters.^[1] Deshalb kann der Mieter grundsätzlich keinen Aufwendungsersatzanspruch geltend machen, wenn er den Mangel selbst beseitigt.^[2] Etwas anderes gilt,

1. wenn sich die Parteien darauf einigen, dass der Mieter die Mängel gegen Kostenerstattung beseitigen soll, oder
2. wenn sich der Vermieter im Verzug mit der Mängelbeseitigung befindet^[3], oder
3. wenn die umgehende Beseitigung des Mangels zur Erhaltung oder Wiederherstellung des Bestands der Mietsache erforderlich ist^[4], oder
4. bei Eilmaßnahmen.^[5]

[1] § 535 Abs. 1 BGB.

[2] Grundlegend: BGH, Urteil v. 16.1.2008, VIII ZR 222/06.

[3] § 536a Abs. 2 Nr. 1 BGB,

s. Selbstbeseitigungsrecht bei Verzug des Vermieters mit der Mangelbeseitigung.

[4] § 536a Abs. 2 Nr. 2 BGB,

s. Selbstbeseitigungsrecht bei Notmaßnahmen.

[5]

S. Eilmaßnahmen.

2.2.1 Selbstbeseitigungsrecht bei Verzug des Vermieters mit der Mängelbeseitigung (§ 536a Abs. 2 Nr. 1 BGB)

Im Fall des Verzugs des Vermieters kann der Mieter den Mangel selbst beseitigen und Ersatz der erforderlichen Aufwendungen verlangen.^[1] Der Mieter hat außerdem Anspruch auf einen zweckgebundenen Vorschuss in Höhe der zu erwartenden Mängelbeseitigungskosten.^[2]

Für den Eintritt des Verzugs reicht die bloße Mängelanzeige nicht aus. Erforderlich ist vielmehr, dass der Mieter den Vermieter auffordert, die Mängel binnen einer angemessenen Frist zu beseitigen. Eine Fristsetzung ist nicht erforderlich. Allerdings muss der Mieter nach dem Zugang der Mahnung eine angemessene Zeit zuwarten, um dem Vermieter Gelegenheit zur Mängelbeseitigung zu geben.^[3]

Wichtig

Aufforderung zur Mängelbeseitigung entfällt nur ausnahmsweise

Die Aufforderung zur Mängelbeseitigung ist nur in extremen Ausnahmefällen entbehrlich.

Praxis-Beispiel

Ausnahmefälle

Der Mieter hat ein dem Vermieter erkennbares, besonders dringendes objektives Interesse an der sofortigen Beseitigung der Mängel, weil nur eine sofortige Beseitigung der Mängel erhebliche Schäden vom Mieter abwenden kann.^[4]

Gleiches gilt, wenn der Mangel zu einem Zeitpunkt auftritt, zu dem der Vermieter nicht zu erreichen ist und dem Mieter ein weiteres Zuwarten nicht zugemutet werden kann: Stromausfall am Wochenende.^[5]

In allen anderen Fällen hat die Selbstbeseitigung des Mangels den Verlust des Anspruchs auf Aufwendungsersatz zur Folge.

Entscheidet sich der Mieter für die Selbstbeseitigung, so schuldet er eine fachgerechte Arbeit. Der Mieter muss die Handwerker im eigenen Namen (nicht im Namen des Vermieters) beauftragen und bezahlen. Stehen mehrere geeignete Maßnahmen zur Mängelbeseitigung zur Wahl (Reparatur/Neubeschaffung), muss der Mieter dem Vermieter zunächst Gelegenheit zur Leistungsbestimmung einräumen. Bleibt der Vermieter untätig, geht das Leistungsbestimmungsrecht auf den Mieter über.^[6] Das Leistungsbestimmungsrecht muss dann unter Beachtung des Wirtschaftlichkeitsgrundsatzes und unter Berücksichtigung der Interessen des Vermieters ausgeübt werden.

Wichtig

Aufwendungsersatz trotz erfolgloser ­Reparatur

Der Aufwendungsersatzanspruch besteht auch dann, wenn die Reparaturmaßnahme erfolglos geblieben ist, den Mieter hieran aber kein Verschulden trifft. Etwas anderes gilt, wenn das Scheitern der Reparatur von vornherein absehbar war oder wenn die Erfolglosigkeit vom Mieter oder dem von ihm beauftragten Handwerker zu vertreten ist.

Einen nach der Reparatur verbliebenen Mangel muss der Mieter erneut anzeigen, wenn er sich seine Gewährleistungsrechte erhalten will.^[7]

[1] § 536a Abs. 2 BGB.

[2] BGH, Urteil v. 14.5.1971, V ZR 25/69, NJW 1971 S. 1450; KG Berlin, RE v. 29.2.1988, 8 REMiet 6717/87.

[3] KG Berlin, Urteil v. 15.5.2000, 8 U 4583/99, MDR 2000 S. 1240.

[4] LG Hagen/Westfalen, Urteil v. 7.3.1983, 13 S 188/82, WuM 1984 S. 215 betr. Beseitigung eines Feuchtigkeitsschadens in einem Ladengeschäft.

[5] § 536a Abs. 2 Nr. 2 BGB.

[6] § 536a Abs. 2 BGB entsprechend.

[7] OLG Düsseldorf, Urteil v. 18.12.1986, 10 U 139/86, NJW-RR 1987 S. 1232.

2.2.2 Selbstbeseitigungsrecht bei Notmaßnahmen (§ 536a Abs. 2 Nr. 2 BGB)

Es besteht ein Selbstbeseitigungsrecht, wenn die umgehende Beseitigung des Mangels zur Erhaltung oder Wiederherstellung des Bestands der Mietsache notwendig ist.^[1] Erstattungsfähig sind solche Aufwendungen, die erforderlich sind, um die Mietsache vor der Zerstörung, dem Untergang, der Beschädigung oder dem Verlust zu bewahren, oder die zur Wiederherstellung einer teilzerstörten Sache durchgeführt werden.^[2] Außerdem gehören hierzu die zur Erhaltung und Bewirtschaftung erforderlichen Aufwendungen, die nicht nur Sonderzwecken des Mieters dienen.^[3] Die Höhe des Ersatzanspruchs richtet sich nach den tatsächlichen Aufwendungen des Mieters.

[1] § 536a Abs. 2 Nr. 2 BGB.

[2] BGH, Urteil v. 20.1.1993, VIII ZR 22/92, NJW-RR 1993 S. 522 = WuM 1994 S. 201; BGH, Urteil v. 13.2.1974, VIII ZR 233/72, NJW 1974 S. 743; NJW 1984 S. 1552; OLG Hamburg, Urteil v. 6.2.1985, 4 U 30/84, WuM 1986 S. 82.

[3] BGH, Urteil v. 24.11.1995, V ZR 88/95, MDR 1996 S. 1113.

2.2.3 Eilmaßnahmen

Von den Notmaßnahmen sind die Eilmaßnahmen zu unterscheiden. Notmaßnahmen dienen dem Schutz der Mietsache; Eilmaßnahmen kann der Mieter durchführen, wenn die sofortige Mangelbeseitigung erforderlich ist, um erhebliche Schäd...