Mängel (Miete) / 5.1 Ursprünglicher Mangel

Der Mieter kann Schadensersatz verlangen, wenn der Mangel bereits bei Vertragsschluss vorhanden war. Wird eine noch nicht fertiggestellte Wohnung gemietet, kommt es darauf an, ob der Mangel im Zeitpunkt der Fertigstellung oder der Übergabe vorhanden gewesen ist.^[1]

Beruht der Mangel auf einem Alters- oder Verschleißprozess, so entsteht der Mangel erst mit der verschleißbedingten Unzuverlässigkeit; der Vermieter haftet nur bei Verschulden. Ist das Versagen dagegen auf einen Konstruktions- oder Baufehler zurückzuführen, liegt ein anfänglicher Mangel vor; der Vermieter haftet verschuldensunabhängig.^[2]

Tritt im Verlauf der Mietzeit ein Mangel infolge eines Baufehlers auf (z. B. Feuchtigkeit infolge eines undichten Mauerwerks), so ist maßgeblich, ob der Baufehler beim Vertragsschluss bereits vorhanden war.^[3]

Soweit behördliche Beschränkungen den vertragsgemäßen Gebrauch der Mietsache beeinträchtigen, setzt ein auf eine öffentlich-rechtliche Gebrauchsbeschränkung gestützter anfänglicher Mangel i. S. v. § 536a Abs. 1, 1. Alt. BGB mindestens voraus, dass schon im Zeitpunkt der Gebrauchsüberlassung mit einem späteren behördlichen Einschreiten während der vereinbarten Vertragszeit zu rechnen ist und die Behörde aufgrund der einschlägigen Vorschriften nicht nur dazu berechtigt, sondern dazu verpflichtet ist, die vertraglich vorgesehene Nutzung der Mietsache zu untersagen.^[4] Dies gilt auch dann, wenn die Behörde die gesetzeswidrige Nutzung zunächst hingenommen hat. Etwas anderes gilt, wenn die Nutzungsuntersagung vom Ermessen der Behörde abhängt und den Vertragsparteien das darin liegende Risiko bei Vertragsabschluss bewusst gewesen ist.^[5]

Praxis-Beispiel

Schadstoffe

Ist ein Raum mit Schadstoffen belastet (PCP, Lindan etc.), so kommt es darauf an, ob die maßgeblichen Grenzwerte überschritten werden. Nach dem Rechtsentscheid des BayObLG vom 4.8.1999^[6] liegt kein anfänglicher Mangel vor, wenn der Grenzwert erst nach Abschluss des Mietvertrags herabgesetzt wird.

Praxis-Beispiel

Überschwemmung und Hochwasserschutz

Liegt die Mietsache in einem Gebiet, in dem wegen der Nähe zu einem Gewässer mit Überschwemmungen zu rechnen ist, muss sie gegen die hiermit verbundene Gefahr geschützt werden. Allerdings dürfen die Schutzpflichten des Vermieters nicht überspannt werden. Die bloße Tatsache, dass die Möglichkeit einer schädlichen Einwirkung von Naturkräften auf die Mietsache besteht, begründet jedenfalls dann keine Schutzpflicht, wenn eine solche Einwirkung zur Zeit des Abschlusses des Mietvertrags nicht voraussehbar und darüber hinaus kein Anhaltspunkt gegeben war, dass eine solche Einwirkung befürchtet werden musste.^[7]

Grundsätzlich muss der Vermieter auch mit Überschwemmungen in großem Ausmaß rechnen; deshalb ist es unzureichend, wenn sich die Schutzmaßnahmen an den zuletzt gemessenen maximalen Pegelständen orientieren. Erforderlich ist, dass beim Hochwasserschutz ein Sicherheitszuschlag eingerechnet wird.^[8] Ist die Überschwemmung Folge einer Naturkatastrophe, mit der nach Lage der Dinge nicht zu rechnen war ("Jahrhundertflut"), so ist von einem nachträglichen Mangel auszugehen^[9], für den der Vermieter nur bei Verschulden haftet.

Ein Mitverschulden des Mieters^[10] an der Entstehung des Schadens ist auch bei der Garantiehaftung zu berücksichtigen.^[11]

Wichtig

Haftungsausschluss

Die verschuldensunabhängige Haftung für anfängliche Mängel kann formularmäßig abbedungen werden.^[12] Erforderlich ist allerdings, dass sich die Reichweite des Haftungsausschlusses mit der gebotenen Klarheit ergibt. Nach Auffassung des BGH^[13] ist hierbei nicht allein auf den Wortlaut der Klausel abzustellen. Vielmehr kann darüber hinaus berücksichtigt werden, welche Bedeutung der Klausel im Zusammenhang mit anderen Vertragsvereinbarungen zukommt.

[1] BGH, Urteil v 29.4.1953, VI ZR 212/52, BGHZ 9 S. 320.

[2] BGH, Urteil v. 21.7.2010, XII ZR 189/08.

[3] BGH, LM § 538 BGB Nr. 6; BGH, Urteil v. 22.1.1968, VIII ZR 195/65, BGHZ 49 S. 350.

[4] BGH, Urteil v. 2.11.2016, XII ZR 153/15 betr. Mängel des Brandschutzes wegen der Verwendung von brennbarem Material zur Fassadendämmung.

[5] BGH, Urteil v. 20.4.1977, VIII ZR 287/75, BGHZ 68 S. 294 betr. behördliches Einschreiten gegen die Fortführung einer Diskothek, nachdem der Betrieb zunächst jahrelang geduldet worden war.

[6] BayObLG RE v. 4.8.1999, REMiet 6/98, NZM 1999 S. 899.

[7] BGH, Urteil v. 9.12.1970, VIII ZR 149/69, NJW 1971 S. 424; OLG München, Urteil v. 29.1.2015, 32 U 1185/14.

[8] OLG München, Urteil v. 29.1.2015, a. a. O.

[9] Eisenschmid, WuM 2002, S. 889 f..

[10] § 254 BGB.

[11] BGH, Urteil v. 4.4.1977, VIII ZR 143/75, BGHZ 68 S. 281.

[12] BGH, Urteil v. 4.10.1990, XII ZR 46/90, DWW 1992 S. 14.

[13] BGH, Urteil v. 3.7.2002, XII ZR 327/00, ZMR 2002 S. 899.