Mieterhöhung bei Wohnraum – Betriebskostenerhöhung, Staf ... / 1.6 Erhöhungsvorbehalt bei Inklusivmiete

Aufgrund der bis zum 1.9.2001 geltenden Regelung in § 4 Abs. 2 MHG war der Vermieter berechtigt, Erhöhungen der Betriebskosten durch schriftliche Erklärung anteilig auf den Mieter umzulegen.

Hinweis

Änderung der Rechtslage

Diese Erhöhungsmöglichkeit besteht für Mietverträge, die nach dem 1.9.2001 abgeschlossen werden, nicht mehr, auch wenn dies im Mietvertrag ausdrücklich vereinbart wird.

Dies ergibt sich aus § 560 Abs. 5 BGB, wonach eine zum Nachteil des Mieters abweichende Vereinbarung bzgl. Veränderungen von Betriebskosten unwirksam ist.

Wichtige Ausnahme

Allerdings hat der Gesetzgeber eine wichtige Ausnahme zugelassen: Auf ein am 1.9.2001 bestehendes Mietverhältnis, bei dem die Betriebskosten ganz oder teilweise in der Miete enthalten sind, ist wegen der Erhöhung der Betriebskosten § 560 Abs. 1, 2, 5 und 6 BGB in der ab 1.9.2001 geltenden Fassung anzuwenden, soweit im Mietvertrag vereinbart ist, dass der Mieter Erhöhungen der Betriebskosten zu tragen hat; bei Ermäßigungen der Betriebskosten gilt § 560 Abs. 3 BGB entsprechend.^[1] Voraussetzung ist also, dass im Mietvertrag eine Erhöhungsklausel vereinbart ist.

Praxis-Beispiel

Regelung im Mietvertrag: Erhöhungsklausel

Der Vermieter ist berechtigt, Erhöhungen der Betriebskosten anteilig auf die Mieter umzulegen.

Haben sich daher bei einer Inklusiv- oder Teilinklusivmiete die Betriebskosten erhöht, kann der Vermieter die Erhöhung gem. § 560 Abs. 1 BGB analog auf die Mieter umlegen. In der Erklärung ist der Grund der Umlage zu bezeichnen und zu erläutern. Gemäß § 560 Abs. 2 BGB analog schuldet der Mieter den auf ihn entfallenden Teil der Umlage mit Beginn des auf die Erklärung folgenden übernächsten Monats. Auch hier ist eine rückwirkende Umlage möglich. Bei der Umlage ist der Grundsatz der Wirtschaftlichkeit zu beachten.^[2] Ermäßigen sich die Betriebskosten, nachdem der Vermieter vorher eine Erhöhung vorgenommen hat, so ist die Miete vom Zeitpunkt der Ermäßigung ab entsprechend herabzusetzen.^[3] Auch hier ist entscheidend, ob sich die Betriebskosten insgesamt ermäßigt haben.

Was darf auf den Mieter umgelegt werden?

Achtung

Nur Differenzbetrag umlegen

Zu beachten ist, dass nur der Unterschiedsbetrag der mit der bisherigen Miete abgegoltenen Betriebskosten und der inzwischen eingetretenen Kostenerhöhung umgelegt werden darf.

Auszugehen ist also vom Stand der Betriebskosten bei Beginn des Mietverhältnisses, wenn bisher keine Mieterhöhung durchgeführt wurde bzw. dem Stand der Betriebskosten seit der letzten Mieterhöhung, da durch die im Laufe des Mietverhältnisses durchgeführten Erhöhungen auch die Steigerungen der Betriebskosten ausgeglichen wurden.^[4] Dies wird damit begründet, dass bei einer Bruttokaltmiete durch die auf Verlangen des Vermieters nach § 558 BGB mit Zustimmung des Mieters zustande gekommene Erhöhung alle bis zu dem Wirkungszeitpunkt der Erhöhung eingetretenen Steigerungen der Betriebskosten abgegolten sind. Es sind daher nur noch diejenigen Betriebskostensteigerungen zu berücksichtigen, die im Zeitraum nach dem Wirksamwerden der letzten Mieterhöhung nach § 558 BGB eingetreten sind.

Praxis-Tipp

Betriebskostenerhöhung immer zuerst

Zu empfehlen ist daher, Mieterhöhungen nach § 560 Abs. 1 BGB analog zeitlich immer vor einer Mieterhöhung bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete^[5] vorzunehmen.

[1] Art. 229 § 3 Abs. 4 EGBGB.

[2] § 560 Abs. 5 BGB.

[3] § 560 Abs. 3 BGB analog.

[4] KG Berlin, RE v. 5.8.1997, 8 RE-Miet 8850/96, WuM 1997 S. 540.

[5] § 558 BGB.