Die Berechnungsmethode nach § 556e Abs. 2 BGB besteht nur dann, wenn die Modernisierung "in den letzten 3 Jahren vor Beginn des Mietverhältnisses" durchgeführt wurde. Dies hat zur Folge, dass bei länger zurückliegenden Modernisierungen die Neuvermietungsmiete lediglich nach § 556d Abs. 1 BGB oder § 556e Abs. 1 BGB ermittelt werden kann, wobei für die Feststellung der ortsüblichen Miete die Miete für modernisierte Wohnungen zugrunde zu legen ist.
Modernisierung innerhalb von 3 Jahren
Bei Modernisierungen innerhalb des 3-Jahres-Zeitraums hat der Vermieter zusätzlich die Möglichkeit zur Ermittlung der Neuvermietungsmiete nach § 556e Abs. 2 BGB.
Der 3-Jahres-Zeitraum ist retrospektiv zu bestimmen. Stichtag ist nicht der Abschluss des Mietvertrags, sondern der Beginn des Mietverhältnisses, also der Zeitpunkt, zu dem die Mietsache dem Mieter vereinbarungsgemäß zu übergeben ist. Sodann ist festzustellen, wann die Modernisierungsmaßnahme abgeschlossen wurde. Der Zeitraum zwischen dem Beginn des neuen Mietverhältnisses und dem Abschluss der Modernisierungsmaßnahme darf 3 Jahre nicht überschreiten.
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