Mietminderungslexikon / 29 Heizung

Hat der Vermieter zentralbeheizte Räume vermietet, so muss er dafür sorgen, dass in den Räumen die sog. Behaglichkeitstemperatur erreicht werden kann. Ist dies der Fall, so spielt es keine Rolle, wenn nicht alle Rippen eines Heizkörpers warm werden.^[1]

Wichtig

Heizungsregulierung

Außerdem muss der Mieter die Möglichkeit besitzen, die Wärme zu regulieren; eine fehlende oder unzureichende Steuerungsmöglichkeit ist deshalb als Mangel zu bewerten.^[2]

Praxis-Beispiel

Behaglichkeitstemperatur in Räumen

Die Behaglichkeitstemperatur beträgt in den hauptsächlich benutzten Räumen 20° C bis 22° C und in den Nebenräumen 18° C bis 20° C. Zur Nachtzeit (etwa zwischen 24 Uhr und 6 Uhr) kann diese Temperatur auf etwa 16° C bis 17° C abgesenkt werden. Es muss allerdings gewährleistet sein, dass die Tagestemperatur innerhalb angemessener Zeit (ca. 30 bis 60 Minuten) wieder erreicht ist.^[3]

Heizung in Sommermonaten

Der Vermieter ist nicht verpflichtet, die Heizung auch in den Sommermonaten jederzeit betriebsbereit zu halten. Die Pflicht zur Beheizung außerhalb der Heizperiode richtet sich vielmehr nach den Umständen des Einzelfalls. Maßgeblich sind dabei insbesondere die Witterungsverhältnisse, die voraussichtliche Dauer der Kälteperiode und der zur Inbetriebnahme der Heizung erforderliche Zeit- und Kostenaufwand. Sind beispielsweise die Heizkosten von den Mietern zu tragen und ist die Inbetriebnahme der Heizung ohne Weiteres möglich, so ist der Vermieter hierzu verpflichtet, wenn alle oder die Mehrzahl der Mieter dies wünschen.^[4] Erfordert die – kurzfristige – Inbetriebnahme der Heizung dagegen einen erheblichen Aufwand (z. B. bei Koks-Zentralheizung) und ist die mutmaßliche Dauer der Kälteperiode nur kurz, so ist umgekehrt den Mietern eine weniger temperierte Wohnung zuzumuten. Für eine Minderung ist in diesen Fällen kein Raum. Beim Ausfall der Heizung hat der Mieter allerdings ein Recht zur Minderung. Gleiches gilt, wenn die Behaglichkeitstemperatur über längere Zeit nicht erreicht werden kann.^[5]

Minderungsrecht des Mieters

Eine Minderung ist nur gerechtfertigt, solange und soweit sich die verminderte Heizleistung auf den Mietgebrauch auswirkt. Deshalb besteht während der Sommermonate (Juni bis August) keine Minderungsbefugnis.^[6] Für das Minderungsrecht kommt es nicht darauf an, ob der Heizungsausfall oder die mangelhafte Heizleistung vom Vermieter verschuldet ist. Der Vermieter muss auch für solche Mängel einstehen, die ihre Ursache außerhalb seines Einflussbereichs haben.^[7] Ein nur kurzfristiger Heizungsausfall über wenige Stunden stellt einen Bagatellmangel dar; die Minderung ist in diesem Fall nach § 536 Abs. 1 Satz 3 BGB ausgeschlossen. Anders ist es, wenn die Heizung während der kalten Jahreszeit immer wieder für kurze Zeit ausfällt und der Vermieter nicht in der Lage oder nicht willens ist, die Ursache der Störung dauerhaft zu beseitigen.^[8] Aus dem Umstand, dass eine Nachbarwohnung nicht beheizt wird, kann der Mieter nichts für sich herleiten.

Die Höhe der Minderung richtet sich nach den Umständen des Einzelfalls.

Praxis-Beispiel

Minderungsquote bei Totalausfall

Nach Ansicht des Kammergerichts ist beim Totalausfall der Heizung eine Minderung von 100 % in Erwägung zu ziehen. Kann dies nicht festgestellt werden und ist auch nicht zu ermitteln, welche Innentemperaturen tatsächlich vorgelegen haben, so sei "bei einer spürbaren Innentemperaturabsenkung" eine Minderung von 50 % angebracht.^[9]

Auch das LG Hamburg hat bei einem Heizungsausfall von September bis Februar eine 100 %-ige Mietminderung für angemessen erachtet.^[10] Demgegenüber hat das AG Charlottenburg bei einem Ausfall der Heizung 70 % für ausreichend erachtet.^[11]

Nach allgemeinen Grundsätzen trägt der Mieter die Beweislast dafür, dass die Wärmeversorgung unzureichend ist und der Mietgebrauch hierdurch mehr als nur unerheblich beeinträchtigt wird. Der Beweis kann auch durch die Benennung von Zeugen geführt werden.

Praxis-Tipp

Temperaturmessungen

Sicherer ist es, wenn Temperaturmessungen durchgeführt werden. Gemessen wird in Raummitte in einer Höhe von 0,75 m über dem Fußboden. Hierbei sollte ein gegen Wärmestrahlung geschütztes Thermometer mit einer Messgenauigkeit von ± 0,5° C verwendet werden.

Unwirtschaftliche Heizungsanlage

Eine unwirtschaftliche Heizungsanlage berechtigt nicht zur Minderung der Miete, wenn die Mietsache ausreichend beheizt werden kann. Der Kostenaspekt spielt im Rahmen der Gewährleistungsregeln keine Rolle.^[12]

Etwas anderes gilt, wenn die Heizungsanlage selbst mangelhaft ist. Dies ist zu verneinen, wenn die Heizungsanlage dem zur Zeit des Einbaus maßgeblichen Stand der Technik entspricht.^[13]

[1] LG Berlin, MM 1992 S. 135.

[2] A. A. LG Berlin, GE 1983 S. 919.

[3] LG Hamburg, WuM 1996 S. 469.

[4] LG Kaiserslautern, MDR 1981 S. 143.

[5] OLG Frankfurt, WuM 1972 S. 42.

[6] LG Wiesbaden, WuM 1990 S. 71; LG Berlin, GE 1991 S. 351.

[7] OLG Dresden, Urteil v. 18.6.2002, 5 U 260/02, NZM 2002 S. 662 betr. Ausfall der Gaszentralheizung infolge einer Verschmutzung der G...