Modernisierung durch Wärmedämmung / 2 Außendämmung

Die Anbringung einer Wärmedämmung an der Außenwand des Gebäudes ist in der Regel eine Maßnahme zur nachhaltigen Einsparung von Endenergie im Sinne des § 555b Nr. 1 BGB.

Eine Wärmedämmung bewirkt, dass weniger Wärme aus den Räumen entweicht, sodass man im Endeffekt weniger heizen muss. Außerdem verringert sich bei Anbringung einer Wärmedämmung das Risiko der Schimmelbildung und die Außenhaut des Gebäudes wird vor Witterungseinflüssen und Schäden besser geschützt. Hinzu kommt auch, dass sich der Wohnkomfort verbessert. Nach Anbringung einer Wärmedämmung werden in der Regel die als kalt empfundenen Wände als deutlich wärmer wahrgenommen, was einerseits zu einer erhöhten Behaglichkeit, andererseits auch dazu führt, dass weniger geheizt wird.

2.1 Arten der Wärmedämmung

Bei Anbringung einer Wärmedämmung können bis zu 20 % an Heizenergie eingespart werden. Es gibt verschiedene Arten der Wärmedämmung von Außenwänden.

• Wenn das Haus über Hohlräume in den Außenwänden verfügt, z. B. ein zweischaliges Außenmauerwerk, kann eine sogenannte "Kerndämmung" oder "Einblasdämmung" erfolgen. Dabei werden in das Mauerwerk Löcher gebohrt und die Dämmstoffe, z. B. Granulat, in den Hohlraum eingeblasen.
• Weiterhin gibt es die sogenannte "Vorhangfassade". Dabei wird eine Vorhangwand als neue Gebäudehülle am Gebäude wie eine Art Vorhang aufgehängt.
• Als gängigste Art der Wärmedämmung ist das Wärmedämmverbundsystem hervorzuheben. Dabei werden Dämmplatten auf die Außenmauer geklebt oder verdübelt und nach Anbringung einer Armierung verputzt. Diese Art der Wärmedämmung ist weit verbreitet. Als Dämmstoffe werden in der Regel entweder Styroporplatten oder Mineralwolle, aber auch Dämmstoffe aus natürlichem und nachwachsendem Material, wie z. B. Holzfasern oder Hanf, verwendet.

Achtung

Verschlechterung des Lichteinfalls kann zu Mietminderung führen

Alle Dämmmaterialien können gleichermaßen zur Einsparung von Energie führen. Allerdings müssen die natürlichen Dämmstoffe in der Regel deutlich dicker ausgeführt werden, als es z. B. bei Styropor der Fall ist. Dies ist einerseits eine optische Frage, andererseits kann aber auch bei Fenstern eine Verminderung des Lichteinfalls entstehen, was zu einem sogenannten "Schießscharteneffekt" führen kann. Dies kann nach einer Entscheidung des Amtsgerichts Berlin-Schöneberg^[1] wegen Einschränkung des Lichteinfalls zu einer dauerhaften Mietminderung führen, im konkreten Fall 5 %.

Nach einer Entscheidung des Landgerichts Berlin^[2] soll ein Vermieter im Rahmen von Modernisierungsmaßnahmen auch dazu verpflichtet sein, bautechnisch vermeidbare Verschlechterungen der Mietsache zu verhindern. Unter Zugrundelegung dieser Entscheidungen ist es für einen Vermieter ratsam, möglichst effektive und dünne Dämmmaterialien zu verwenden.

[1] AG Berlin-Schöneberg, Urteil v. 11.2.2021, 13 C 129/20.

[2] LG Berlin, Urteil v. 5.9.2019, 67 S 101/19.

2.2 Nachhaltige Einsparung von Endenergie

Nachdem durch die Anbringung einer Wärmedämmung in aller Regel nachhaltig Endenergie eingespart wird, liegt eine Modernisierungsmaßnahme nach § 555b Nr. 1 BGB vor, die den Vermieter zur Durchführung der Maßnahme berechtigt und den Mieter zur Duldung verpflichtet. Der Vermieter kann gemäß §§ 559 ff. BGB die jährliche Miete um 8 % der für die Wohnung aufgewendeten Kosten erhöhen (§ 559 Abs. 1 BGB).

Dämmwertvergleich

Bei der Prüfung, ob eine nachhaltige Energieeinsparung vorliegt, ist der Dämmwert vor Durchführung der Modernisierungsmaßnahme mit dem Dämmwert nach Durchführung der Maßnahme zu vergleichen. Maßgeblich ist der Wärmedurchgangskoeffizient. Dies ist ein Kennwert für die Wärmedurchlässigkeit eines Bauteils. Die maximal zulässigen Werte ergeben sich aus dem GEG. Der sogenannte U-Wert wird angegeben in W/(m²K). Je niedriger der U-Wert ist, desto besser ist die energetische Qualität des Bauteils.

Wenn die Außenfassade eines vermieteten Mehrfamilienhauses nicht schadhaft ist, der Gebäudeeigentümer aber eine energetische Modernisierung durchführen will und hierzu eine Wärmedämmung anbringt, liegt darin in der Regel eine freiwillige Modernisierungsmaßnahme nach § 555b Nr. 1 BGB. Ein Vergleich der U-Werte vor und nach der Dämmmaßnahme gibt Auskunft darüber, inwieweit eine nachhaltige Energieeinsparung gegeben ist.

Wenn ein gewisser Instandsetzungsbedarf besteht und sich der Gebäudeeigentümer dazu entscheidet, die Fassade nicht lediglich neu streichen zu lassen, sondern eine Dämmung anzubringen, so gelten die sogenannten "bedingten Anforderungen" des § 48 GEG.^[1] Wenn die Fassade um mehr als 10 % geändert wird, wie es bei der Anbringung einer Wärmedämmung in aller Regel der Fall ist, so gilt § 48 GEG.

In diesem Fall muss die Wärmedämmung so ausgeführt werden, dass die in Anlage 7 des GEG genannten Werte nicht überschritten werden. Dann liegt nicht nur eine Maßnahme zur Einsparung von Endenergie im Sinne des § 555b Nr. 1 BGB vor, sondern auch eine Maßnahme, die der Vermieter nicht zu vertreten hat (vgl. § 555b Nr. 6 BGB). Auf der Ebene der Modernisierung und der Verpflichtung zur Duldung spielt die Unterscheidung keine Rolle. F...