1 Leitsatz
Ist die Summe von geleisteten Ist-Zahlungen und den Soll-Zahlungen gemäß Wirtschaftsplan identisch, so hat das (eventuelle) Ansetzen der Ist-Zahlungen in der Jahresabrechnung keine Bedeutung für die Berechnung der Nachschüsse und Anpassung der Vorschüsse.
2 Normenkette
3 Das Problem
Die Wohnungseigentümer beschließen wie folgt: "Die GdWE beschließt, die Nachschüsse bzw. Anpassungen der beschlossenen Vorschüsse aus den Einzelabrechnungen (Abrechnungsspitze) für das Jahr 2020 mit Druckdatum 01.12.2021 zu genehmigen". Gegen diesen Beschluss geht Wohnungseigentümer K vor. Auf seine Anfechtungsklage erklärt das AG den Beschluss für ungültig. In den Einzeljahresabrechnungen habe die Verwaltung keine Abrechnungsspitze ausgewiesen. Dagegen geht die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer vor.
4 Die Entscheidung
Mit Erfolg! Der Beschluss sei nicht nichtig. Dies sei nur der Fall, wenn der Nachschuss-Beschluss allein die Genehmigung des zugrundeliegenden Zahlenwerkes zum Gegenstand habe. So liege es aber nicht. Aus dem Beschluss gehe bei objektiv-normativer Auslegung hinreichend bestimmt hervor, dass über die Einforderung von Nachschüssen auf der Basis der Jahresabrechnung beschlossen worden sei. In den Einzelabrechnungen sei insoweit von "Nachzahlung" die Rede. Dies könne nicht anders verstanden werden, als dass hierdurch bestimmte, konkret bezifferte Forderungen erstmals geltend gemacht und zu einem konkreten Zeitpunkt gezahlt werden sollten. Der Beschluss entspreche auch einer ordnungsmäßigen Verwaltung. Zwar seien in der Jahresabrechnung rechtsfehlerhaft Soll-Zahlungen angesetzt worden. Dieser Fehler habe sich aber nicht ausgewirkt, da im Fall die Ist- Zahlungen und die Soll-Zahlungen übereinstimmen würden. Seit dem 1.12.2020 könnten aber nur noch inhaltliche Mängel der Jahresabrechnung, die sich auch auf die Zahlungspflicht der Wohnungseigentümer auswirkten (Abrechnungsspitze), zur Überprüfung gestellt und ggf. mit Erfolg geltend gemacht werden.
5 Hinweis
Problemüberblick
Im Fall geht es zum einen um die Frage, wie man die Nachschüsse und die Anpassung der Vorschüsse nach § 28 Abs. 2 Satz 1 WEG beschließt. Zum anderen geht es um eine prozessuale Frage, nämlich die, ob es einen Mangel des Nachschuss-Beschlusses darstellt, wenn die Jahresabrechnung Mängel aufweist.
Nachschuss-Beschluss
Die Verwaltung hatte einen Beschluss vorgesehen, mit dem auf die Einzelabrechnungen verwiesen wird. Dieses Vorgehen billigt man – wie zuvor an anderen Orten – auch in Hamburg. Das ist grundsätzlich vertretbar, aber nicht gut. Es ist außerdem unvertretbar, wenn sich aus den Einzeljahresabrechnungen nicht nur Nachschüsse ergeben, sondern auch die Notwendigkeit, Vorschüsse anzupassen. Denn dann muss auch bestimmt werden, welche bereits bestimmten Vorschüsse der Höhe nach reduziert werden sollen. Diese Angabe werden die Einzeljahresabrechnung derzeit in aller Regel aber nicht leisten.
Mängel des Nachschuss-Beschlusses
Wie vom LG ausgeführt, ist es für die Ordnungsmäßigkeit des Nachschuss-Beschlusses unerheblich, dass die Jahresabrechnung Fehler aufweist. Anders ist es nur, wenn sich diese Fehler auf die Höhe der Nachschüsse oder Anpassung der Vorschüsse auswirken. Dies ist bei der fehlerhaften Verwendung von Ist-Vorschüssen nicht der Fall, wenn die Soll-Vorschüsse diesen entsprechen. Anders ist es, wenn die Verwaltung einen falschen Umlageschlüssel eingesetzt hat oder die behaupteten Ausgaben oder Einnahmen nicht mit der Realität übereinstimmen.
Was ist für die Verwaltung besonders wichtig?
Ein Nachschuss-Beschluss sollte klarer und transparenter als im Fall gefasst werden. Es sollte anhand einer Tabelle bestimmt werden, auf welches Wohnungseigentum welcher Nachschuss entfällt und welche Vorschüsse aus dem Vorjahr wie angepasst werden – monatsgenau!
6 Entscheidung
Dieser Inhalt ist unter anderem im VerwalterPraxis Gold enthalten. Sie wollen mehr?
Jetzt kostenlos 4 Wochen testen